Вложение в жильё больше не самая выгодная инвестиция. Если раньше люди зарабатывали на росте цен в период строительства, покупая квартиру на стадии котлована и продавая готовое жилье на 20-30% дороже, то сейчас, когда цены на первичку на нулевом цикле почти догнали вторичку, эта выгода уже неочевидна. Но варианты есть.
Разница между ценой квартиры в новостройке на этапе котлована ранее, до 2020 года, в среднем составляла 25-30%.
"Но всё опять же зависело от выбора проекта — доходность могла быть и выше, если инвестор выбрал удачную локацию и жилой комплекс от известного девелопера. В прошлом году из-за рекордного роста цен на рынке сложилась необычная ситуация, когда инвесторы, купившие жильё до 2020-го и выставившие его на продажу к концу года, получили сверхдоходы", — рассказывает Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (Setl Group).
Впрочем, сейчас таких цифр по инвестициям уже нет.
"Очевидно, что сегодня простая схема вложений в недвижимость на стадии котлована с целью перепродажи квадратных метров после сдачи в эксплуатацию уже не столь выгодна для инвесторов. Застройщики должны строить на деньги не дольщиков, а банков, которые и снимают сливки от сделки в виде платы за проектное финансирование. Покупателей, в свою очередь, взамен высокой, но рискованной доходности обеспечили безопасностью, гарантированной банками", — полагает Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО "Балтийская жемчужина".
И тем не менее процентов десять при прочих равных условиях инвесторы всё ещё могут заработать, ведь банки снижают застройщикам кредитную ставку по мере аккумулирования денег дольщиков на счетах эскроу. "И на новые проекты на старте всё равно самые выгодные цены, чтобы сначала прощупать рынок. Правда, ситуация на рынке меняется так стремительно, что для вложений в недвижимость стало уже недостаточно простых действий по купле-продаже", — уточняет госпожа Левнева.
Инвесторы должны уметь анализировать соотношение спроса и предложения, прогнозировать на несколько шагов вперед. Подорожание готовой недвижимости зависит от многих факторов: интенсивности развития транспортной, социальной, деловой инфраструктур застраиваемой локации, общего уровня цен, конкурентного преимущества проектов, платёжеспособности целевой аудитории жилого комплекса и многих других.
"В нынешней ситуации, когда риски приобретения жилья минимальны, нужно для инвестирования выбирать только правильные, качественные проекты", — считает Виталий Коробов, директор группы "Аквилон".
С ним согласен Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы "ЦДС". "В первую очередь инвесторам следует обратить внимание на локации, качество жизни в которых будет расти. Например, на такую как "Черная речка", где за счёт редевелопмента промышленной зоны улучшается общая ситуация в районе. И такие места в городе есть", — уверен он.
Ещё одна локация с повышенным спросом — Каменка. Этот район преображается за счёт новых проектов. Например, в ЖК "Полис на Комендантском" от "Полис Групп" особое внимание уделено созданию комфортной среды для жильцов. Во дворах будут установлены детские площадки с безопасным покрытием, игровые комплексы импортного производства из экологичных материалов, скамейки для отдыха, спортивные тренажеры, проложены пешеходные дорожки. Озеленение выполнят по специальному проекту: в центре каждого двора высажены высокие ели, деревья различных пород и многолетние кустарники на территории позволят жителям ощущать себя как во время прогулки в парке.
Cейчас всё ещё продаются квартиры без привлечения проектного финансирования. И в них можно найти выгодное предложение. "Кроме того, финансовые модели согласуются с банками, предоставляющими проектное финансирование, и предполагают увеличение цен ближе к сдаче. Также что разница в цене между котлованом и готовым объектом остаётся. Но активность спроса, размер ипотечных ставок могут внести значительные коррективы в эти планы — в сторону увеличения стоимости квартир", — говорит руководитель службы по работе с государственными органами "СПб Реновация" Дмитрий Михалев.
Впрочем, совсем отказаться от вложения в покупку жилья мешает менталитет.
"Традиционно в нашей стране вложения в недвижимость являются наиболее надёжным источником инвестирования. Большинство покупателей будут руководствоваться этим правилом вне зависимости от условий покупки. Сегодня приобретение квартиры с целью получения дохода имеет смысл при наличии финансовых возможностей (желательно без использования ипотечных средств) и правильном выборе объекта инвестирования (востребованным в будущем). Пока у нас не случится глобального кризиса перенасыщения рынка, люди будет покупать квартиры или инвестировать в ЗПИФы", — говорит Николай Пашков, генеральный директор консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg.
Как отмечает коммерческий директор "ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад" Денис Бабаков, приобретение квартиры в качестве инвестиции рассматривают около 20% покупателей.
