Главным трендом рынка офисной недвижимости в Петербурге в 2021 году, видимо, станет большой объём ввода новых площадей из–за отложенной сдачи в 2020–м.
Из–за локдауна в прошлом году ввод нескольких офисных проектов был перенесён, и теперь, по подсчётам Knight Frank, в стадии строительства находится более 173 тыс. м2 офисных площадей, запланированных к вводу в 2021 году. 90% из них предназначены для сдачи в аренду.
Как обычно, разные консалтинговые компании приводят разные данные — в зависимости от методики сбора информации, но все сходятся в одном: объём ввода 2021 года однозначно превысит прошлогодние показатели — если не в разы, то по крайней мере более чем на 50%. В то же время неизвестно, завершатся ли все заявленные к вводу проекты в 2021 году.
Новые объекты уже вышли на рынок: в I квартале, по данным Maris в ассоциации с CBRE, введено четыре офисных здания совокупной арендопригодной площадью более 50 тыс. м2, из которых 40 тыс. пришлось на нужды ПАО "Газпром" в МФК "Морская резиденция".
Ожидается также увеличение объёма площадей в сегменте коворкингов. По мнению аналитиков Knight Frank St Petersburg, в 2021 году общий объём гибких пространств может увеличиться на 41%, до 53,1 тыс. м2.
В пределах нормы
Среди приоритетов у арендаторов — офисы классов В и В+ с готовой отделкой и набором инженерии, а также офисы класса А в историческом центре. Есть спрос и на коворкинги.
Но аппетиты в отношении размеров офисов заметно поубавились. Как отмечает Алёна Волобуева, руководитель отдела исследований Maris, на 18% вырос спрос на помещения площадью менее 1 тыс. м2. "На рынке не было заключено ни одной сделки по аренде офисных помещений площадью более 5 тыс. м2, — говорит она. — Подобная ситуация наблюдается в Петербурге третий квартал подряд".
Арендные ставки в нынешнем году изменились незначительно.
Как подсчитал отдел исследований Maris, валовой объём сделок по аренде помещений в бизнес–центрах классов А и B в I квартале 2021 года составил 38 тыс. м2. Относительно аналогичного (доковидного) периода 2020 года спрос снизился более чем в 2 раза. А относительно последнего квартала 2020 года — на 32%.
В большинстве случаев крупные арендаторы не отказывались от арендуемых помещений, некоторые средние и мелкие переехали в офисы поменьше. Но, поскольку речь шла о небольших площадях, ротация арендаторов на фоне невысокого объёма ввода на уровень вакантности серьёзно не повлияла. По разным оценкам, сейчас пустует 7–9% площадей.
Новые ориентиры
Гибридный график работы сотрудников многих компаний не привёл к прорыву в организации гибких офисных пространств и оптимизации существующих.
Как ни странно, формат оpen space по–прежнему остаётся популярным. "Для ряда специфических бизнесов переход из open space в офис с коридорно–кабинетной планировкой будет шагом назад. Противовирусные ограничения повлияли только на плотность расстановки столов в офисах с открытой планировкой. С точки зрения безопасности в open space больше воздуха, что не даёт бактериям концентрироваться", — поясняет Вероника Чаканова, руководитель отдела офисной недвижимости IPG.Estate.
Новым форматом при гибридном графике работы сотрудников могли бы стать коворкинги, но их доля на петербургском рынке оценивается примерно в 1% всех офисных площадей (35,8 тыс. м2 из 3,7 млн).
"Коворкинги продолжают наращивать объёмы предложения, давая возможность арендовать гибкое офисное пространство в популярных локациях, где предложение в качественных бизнес–центрах ограничено. Хотя доля рынка коворкингов невелика, они показывают значительный рост. Общий объём гибких пространств может увеличиться на 41% относительно итогов 2020 года и составить 53,1 тыс. м2", — утверждает Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg.
По данным Maris, в Петербурге на конец марта 2021 года было открыто 44 коворкинг–центра в формате офисов и бизнес–инкубаторов. Более 40% из них — небольшие объекты. Они выходят на рынок, предлагая 250–700 м2 площадей.
Дисбаланс предложения
Коворкинги, судя по всему, ещё долго не смогут конкурировать с традиционными бизнес–центрами. Для этого сегмента характерен дисбаланс предложения: в проектах доступно только от 5 до 40 рабочих мест, крупных блоков практически нет, что существенно ограничивает спрос со стороны корпоративных клиентов, отмечает Виктория Горячева, заместитель директора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers.
По словам Алёны Бердиган, руководителя отдела офисной недвижимости Maris, большинство крупных коворкингов заняты почти на 100% и найти объект для размещения двух десятков и более сотрудников проблематично. Ситуацию должны изменить новые, уже заявленные объекты. "Именно масштабные проекты площадью от 1 тыс. м2 в скором времени смогут конкурировать с офисами. Крупные корпоративные клиенты начали рассматривать их для размещения сотрудников наравне с классическими бизнес–центрами", — считает Вероника Чаканова.
