Инвестиции в строящееся жильё с дальнейшей сдачей его в аренду уже не приносят привычной прибыли. Почему на этом фоне по–прежнему привлекательны вложения в апартаменты, "ДП" рассказала генеральный директор управляющей компании PSK Invest (входит в ГК "ПСК") Анна Панова.
И всё–таки можно сейчас заработать на инвестициях в недвижимость?
— Возможности заработка на недвижимости сейчас — вопрос стратегии. Покупки для перепродажи на удорожании от стадии котлована до ввода в эксплуатацию ещё имеют смысл. Но получение ощутимой прибыли на перепродаже требует всё больше времени и опыта в анализе локаций и отслеживании проектов. Характер получения прибыли нерегулярный.
Второй путь — стабильный ежемесячный доход от сдачи в аренду. В первую очередь его обеспечивают апарт–отели. Апартаменты — это не квадратные метры и бетон. Это созданный инвестиционный продукт второго десятилетия нового века. Цель — снять с инвестора заботы о самостоятельном поиске арендаторов, уборке, меблировке, ремонте и т. д.
Задача девелопера в разработке такого продукта и его реализации силами управляющей компании. Соответствующий инвестпродукт мы предлагаем в новой сети апарт–отелей Avenir.
Более того, для инвестора впервые появилась возможность сформировать инвестиционный портфель из апартаментов на разной стадии готовности в разных классах, в разной ценовой категории у одного застройщика под управлением одной УК с едиными стандартами. Выбор остаётся за инвестором, исходя из его персональной стратегии и предпочтений.
Изменение лимитов льготной ипотеки сильно сказалось на арендном рынке?
— Да, если раньше ряд инвесторов рассматривал вопрос о вложении средств в недвижимость с использованием льготных ставок, то теперь эта схема по сути закрыта. Снижение привлекательности арендных квартир усугубляется ростом цен на новую недвижимость и де–факто отменой программы льготной ипотеки в Петербурге.
Отменой — поскольку имеющийся лимит 3 млн рублей позволяет рассматривать порядка 5% от всего нового предложения в Петербурге, если пользоваться схемой: минимальный первоначальный взнос плюс максимальный лимит по льготной ипотеке. С минимальным первоначальным взносом приобретается большинство жилья в Петербурге.
Кроме того, из оставшихся 5% нет предложений, однозначно привлекательных для последующей сдачи в аренду. Более того, при соизмеримых ценах на студию в практически готовом объекте инвестор отдаёт предпочтение покупке аналогичного продукта в доме на начальной стадии строительства (расчёт на последующую более высокую капитализацию). То есть инвесторы "вынимают" средства из ранее приобретённой недвижимости и "перекладывают" их в новые объекты на начальной стадии строительства.
Почему тогда спрос на сервисные апартаменты не упал?
— Сервисные апартаменты продолжают укрепляться в статусе доходной недвижимости за счёт расположения, управления по гостиничным стандартам и стоимости квадратного метра. Последний хоть и растёт, но ниже стоимости жилой недвижимости в тех же районах.
Кроме того, в ряде случаев апарт–отели в принципе являются единственным предложением новой недвижимости в локации. Таким, например, был апарт–комплекс Like рядом с пл. Мужества.
Такими будут апарт–отели сети Avenir, которые ГК "ПСК" строит в Кировском и Московском районах. Сейчас сеть апарт–отелей Avenir насчитывает 1127 апартаментов в трёх локациях. Moskovsky Avenir возводится на Киевской ул., 5, — строительство ведётся на уровне второго этажа; Kirovsky Avenir на Кронштадтской ул., 9, — строительство ведётся на уровне восьмого этажа; Putilov Avenir на пр. Стачек, 64, — проект на завершающей стадии, выполняется чистовая отделка.
В апарт–отеле Moskovsky Avenir продажи уже открыты. В Kirovsky Avenir стартовало предварительное бронирование. Продажи апартаментов в Putilov Avenir откроются в июне. Сеть будет управляться компанией PSK Invest, входящей в структуру ГК "ПСК".
В чём преимущество единого управления апарт–проектами?
— Запуск сети под единым управлением означает для инвесторов расширение выбора и редкую для этого рынка возможность — приобретение нескольких юнитов в распределённой географии проектов. Разное позиционирование, целевая аудитория арендаторов, стоимость квадратного метра и две программы доходности на выбор формируют почти неограниченный выбор для составления индивидуального инвестиционного портфеля в недвижимость.
То есть инвестировать в апартаменты можно оптом, в разных комплексах?
— Покупка апартаментов "оптом" — распространённая практика. У ГК "ПСК" нет ни одного проекта, где не заключались бы сделки на покупку нескольких юнитов. Рекорд установлен в апарт–комплексе START, где супружеская пара инвесторов приобрела сразу 44 апартамента.
В общем объёме сделок порядка 20% приходится на покупки двух и более апартаментов. Таким образом, развитие выбора среди разных планировок и разных проектов в сочетании с оформлением сделок в режиме одного окна инвесторами более чем востребовано. При этом единое управление значительно упрощает коммуникацию собственника с управляющей компанией.
Апартаментов в собственности может быть несколько, в разных апарт–отелях, но управляющая компания при этом одна. Для собственников это продолжение опыта одного окна уже на стадии эксплуатации апарт–отелей. Девелоперы как мантру повторяют, что "спрос на качественное предложение не упал и не упадёт".
Что это такое — качественное предложение?
— Понятие "качественное предложение", которое любят использовать девелоперы, раскрывается на простом сопоставлении подходов к арендной недвижимости. В мире жилой недвижимости существует универсальное уточнение, идеально обосновывающее дешёвые и номинально работающие решения, — "под сдачу".
Ремонт для квартиры под сдачу, мебель под сдачу, вид из окна сгодится под сдачу и так далее. Это в определённой степени формирует рынок аренды по средним ценам. Варианты, радующие глаз, всегда дороже и реже.
В сервисных апартаментах подход принципиально иной. Мы разрабатываем дизайн–концепцию, пакеты меблировки и оснащения каждого номера, как это делается в отелях. Мебель выбирается от производителей, специализирующихся на поставках для отельных сетей. Стандарты и требования к меблировке предъявляются в соответствии со стандартами отелей: долговечность, удобство уборки, пожарная безопасность. Оснащение техникой и предметами интерьера формируется, исходя из реальных потребностей арендаторов.
В прямом сравнении средней квартиры в аренду и апартамента последний выигрывает и визуально, и функционально. Впрочем, если есть желание — инвестор может сделать это сам.
В свою очередь, инвестор получает недвижимость, полностью готовую для сдачи в аренду, укомплектованную по единым стандартам, с полноценно реализованной сервисной функцией и управлением. Работать арендодателем собственнику апартаментов не придётся.
