В январе–мае застройщики заработали в Петербурге почти 200 млрд рублей — на четверть больше, чем за тот же период 2019 года. При этом продажи снизились — до 1,23 млн м2 против 1,28 млн за 5 месяцев 2019–го, свидетельствуют данные Росреестра и сервиса Dataflat.ru.
Сравнивать нынешние показатели корректно именно с соответствующим периодом позапрошлого года, а не прошлого, когда из–за локдауна в апреле–мае произошло существенное падение продаж.
Основной прирост выручки произошёл за счёт увеличения средней стоимости "квадрата". Если в мае 2019 года она составляла 112,5 тыс. рублей, то в мае 2021–го — 166,3 тыс. Выросла и доля ипотеки в общем объёме сделок — с 46 до 70%.
Пока в открытых источниках нет сведений об общей выручке каждого из девелоперов. Но есть данные Единой информационной системы жилищного строительства Минстроя РФ (ЕИСЖС), в которых приводится информация по объёмам проданного жилья каждым из застройщиков без учёта эскроу–счетов. То есть по тем средствам, которые поступают непосредственно девелоперам, а не оседают на спецсчетах в банках в рамках введённого с 1 июля 2019 года обязательного проектного финансирования.
Сейчас в Петербурге выдано 278 разрешений на строительство общей площадью 10,02 млн м2. Из них по старым правилам строятся 128 жилых комплексов площадью 5,3 млн м2.
Лидером по продаже жилья без эскроу–счетов, по данным ЕИСЖС, является Setl Group, которая за 5 месяцев продала 271,1 тыс. м2 жилья на общую сумму 40,9 млрд рублей. Дальше с большим отставанием идёт "Группа ЛСР", которая продала в январе–мае 61,3 тыс. м2 на 10,56 млрд рублей. Замыкает тройку группа "Аквилон". С января по май застройщик в Петербурге реализовал 38 тыс. м2 на 5,9 млрд рублей.
Группа "ЦДС" продала жилья в Петербурге на 5,5 млрд рублей (34,5 тыс. м2), "Мегалит" — на 3,7 млрд (24,3 тыс. м2), "Л1" — на 3 млрд (22,5 тыс. м2, при этом все свои объекты девелопер возводит по старым правилам). Постепенно наращивает своё присутствие в Петербурге крупный федеральный застройщик — ПИК. Его результаты — 2,4 млрд рублей и 18,9 тыс. м2.
По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", доля проектов, реализуемых по схеме эскроу, на конец I квартала 2021 года в предложении в целом по Петербургу и пригородам составила 50%, увеличившись на 35% по сравнению с I кварталом 2020 года. При этом в 2021 году 82% новых объектов выводится на рынок с применением эскроу–счетов.
Льготная ипотека продолжает задавать главные тренды на рынке недвижимости Северной столицы. Если в прошлом году её введение стимулировало спрос на квартиры и рост цен, то с начала 2021–го к катализатором покупок стала информация о её отмене. В начале июня на ПМЭФ Владимир Путин заявил, что программа субсидирования продлевается до 1 июля 2022 года, но максимальный размер кредита снижается до 3 млн рублей (сейчас в Петербурге и Ленобласти он составляет 12 млн). По сути, на эту сумму можно купить только студию, да и то на окраине города. Поэтому рынок новостроек наверняка отреагирует снижением спроса в III квартале по сравнению с тем же периодом 2020 года.
"Теперь такой динамики цен и ажиотажного “поглощения” жилья, как во II полугодии 2020 года, мы уже не увидим", — полагает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers.
Виталий Коробов, директор группы "Аквилон", говорит, что наиболее ощутимым спад окажется в сегментах эконом и комфорт, где бюджет покупки, как правило, ограничен и величина ежемесячных выплат для покупателя имеет принципиальное значение. "Но мы ожидаем, что спрос стабилизируется довольно быстро, — отмечает он. — Объёмы ипотечного кредитования, конечно, не вырастут до прошлогодних рекордов, но всё равно окажутся выше предыдущих лет. Кроме того, застройщики будут предлагать специальные акции и краткосрочные скидки, появятся совместные с банками программы субсидирования процентных ставок".
С ним согласен Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы "ЦДС". "Объёмы ипотечного кредитования в Петербурге после озвученных условий продления льготной ипотеки, скорее всего, упадут: сумма кредита 3 млн рублей значительно ограничивает круг потенциальных заёмщиков. Можно ожидать роста продаж в проектах в Ленинградской области, особенно в удалённых локациях, где цены на строящееся жильё традиционно невысоки", — полагает он.
Как рассказывают эксперты, большинство застройщиков уже перевыполнили планы по продажам на несколько месяцев вперёд. "Кроме того, предложение по доступной цене сокращается, а именно массовый сегмент формирует основной пласт сделок. На фоне удорожания строительства новые проекты выходят на рынок по среднерыночной цене, что приводит к смещению спроса в сторону объектов в высокой стадии готовности и на объекты вторичного рынка", — отмечает Надежда Калашникова, директор по развитию "Л1".
Несмотря на активность девелоперов на земельном рынке и формирование большого резерва проектов с разрешениями на строительство, реальных стартов нового строительства на рынке в 2021 году пока немного. "Поэтому спрос всё ещё значительно опережает качественное предложение. Думаю, что многие девелоперы будут ждать принятия городом нового генерального плана, слушаний и утверждения Правил землепользования и застройки и только после этого, надеюсь, в 2022 году выводить большие проекты на рынок", — говорит Мария Чёрная, генеральный директор ООО "Бонава Санкт–Петербург".
