Способы вхождения в бизнес по обслуживанию жилого фонда всё больше проверенные, люди тоже не новые, опыт у них разнообразный — поэтому и работа в УК им удаётся.
Проблемы с управляющими компаниями в Петербурге (а также в Ленобласти, Москве, да и в стране в целом) привычны: собственники квартир регулярно жалуются на качество работы и нарушения законов. Бывает, что конфликты длятся годами. Некоторые случаи доходят до главы государства: так случилось с "дочками" холдинга "ГИТ". В истории фигурировали банкротства, уголовные дела и большие долги.
Во время недавней поездки в Невский район губернатор Петербурга Александр Беглов в ответ на жалобы жителей призвал разрывать соглашения с недобросовестными УК. Кроме того, Жилкомитет рейтингует городские "управляйки", хотя эксперты рынка и сомневаются в объективности таких списков. По расчётам СРО "Межрегионразвитие", в конфликтные ситуации, связанные со сменой УК, вовлечено примерно 1,5% многоквартирных домов Петербурга — то есть около 360.
Копилка кейсов в 2021–м пополнилась историей дома на Пулковском шоссе, 32, корпус 2. (ЖК "Оазис"), вполне классической. Собственники были недовольны УК, выбранной застройщиком — ООО "Бау Комфорт": тарифы показались завышенными, не устраивал и срок действия документа — 5 лет без возможности смены УК.
В администрацию Московского района были отправлены десятки заявлений с просьбой организовать конкурс по управлению МКД. Жилищное агентство района рассчитало тариф — 33,38 руб. / м2 (тариф ООО "Бау Комфорт" равен 67,15 руб ./ м2). Однако конкурс не объявили. Жильцы сообщили "ДП", что объединились и голосовали против УК — более 50% голосов от площади дома, бюллетени сданы, но УК сначала перенесла подсчёт итогов, а потом не допустила к нему собственников и секретаря собрания.
Как стало известно "ДП", "недопуск" обеспечивал замдиректора по развитию ООО "Бау Комфорт" Василий Стёпушкин, экс–заместитель руководителя администрация Приморского района. В 2013–м он фигурировал в деле о хищении 170 млн рублей в рамках госконтракта на рекультивации мусорных свалок и получил 3 года колонии общего режима. Учредителем же и владельцем 49% "Бау Комфорт" является Алексей Стёпушкин.
Согласно официальному протоколу, 51% собственников проголосовали за ООО "Бау Комфорт". Впрочем, со дня оглашения результатов жильцы массово обратились в ГЖИ с требованием проверки, но пока реакции не дождались. 1 июня дом включили в перечень обслуживаемых ООО "Бау Комфорт". В ГЖИ на запрос "ДП" не ответили.
В ООО "Бау Комфорт" также не смогли ничего пояснить "ДП". Гендиректор компании Сергей Дурягин сначала собирался, однако "ушёл на совещание" и рассказать о доме на Пулковском шоссе не смог.
В управлении общества три дома. Получив лицензию в августе 2019–го, первый компания взяла в декабре — ЖК "Баухаус" на проспекте Космонавтов, 102. Совладельцы застройщика Кирилл Сиволобов и Евгений Удальцов владеют долями и в "Бау Комфорте". Ситуация вполне логичная — у застройщика своя УК. Далее, по словам экспертов, компания решила посмотреть по сторонам — через год стала управлять клубным домом "Барселона" (улица Ленсовета, 87), а через полгода дошла до дома на Пулковском шоссе, застройщик которого, АО "Пулковский мезонин", вероятно, связан с трестом СТМ–62.
Применяемые методы объяснимы. Общий объём жилой площади этих зданий — около 37 тыс. м2. "Рентабельность “управляек” начинается с количества не домов, а метров — для окупаемости нужно примерно 100 тыс. м2", — отмечает исполнительный директор Гильдии УК в ЖКХ Вера Москвина.
Свой среди своих
"Когда застройщик ставит “свою” УК, он преследует свои цели: она должна принять дом без вопросов со всеми недостатками и выдержать 5 гарантийных лет, прикрывая спину застройщику", — подчёркивают в Гильдии.
Юрист организации потребителей "Справедливость" Николай Тямшанский говорит, что больше всего проблем сейчас с работой УК в Петербурге в Центральном, Красногвардейском и Кировском районах. Зачастую жители буквально в рабстве "управляек" и не могут от них избавиться. Самые распространённые проблемы — завышенные тарифы, отсутствие уборки и ремонта придомовых территорий, коммунальных помещений.
Когда собственники квартир вызывают жилинспектора, он фиксирует нарушения, "управляйки" благополучно штрафуют, но погоды это не делает. Как правило, у таких компаний и без того долги — 150 тыс. рублей штрафа в них просто тонут.
"Часто собственники пытаются провести общее собрание и выбрать другую УК. Начинается процедура передачи дома. И в последние дни срока принятия решения оказывается, что собственники решили остаться со старой УК, — рассказывает Николай Тямшанский. — Иногда борьба за смену УК завершается победой. Голосования могут срывать по 5–6 раз, но на седьмой процедура проводится согласно всем нормам. Проблемы всё равно не заканчиваются — проигравшая УК отказывается передавать техническую документацию, ключи от мест общего пользования и так далее".
Раньше было хуже
Бизнес УК часто убыточен, считает председатель совета Ассоциации управляющих и эксплуатационных организаций в жилищной сфере Петербурга: "Работать по общегородским тарифам невыгодно, для выхода на окупаемость приходится вводить допуслуги: охрану, видеонаблюдение и так далее. Некоторые завышают стоимость, чтобы покрыть убытки", — отмечает Евгений Пургин. Ещё один способ не работать в ноль — обслуживать новые дома со сроком эксплуатации до 7–8 лет.
Одна из главных причин обилия мошеннических схем и фальсификации бюллетеней — в законодательстве. Николай Тямшанский поясняет: за подделку официальных документов в России предусмотрена уголовная ответственность, только если человек был пойман за руку.
"Если бы нормы были разработаны иначе, появилась бы возможность привлекать к ответственности нарушителей вне зависимости от того, пустили жителей на подсчёт голосов или нет. Сейчас доказать, что человек подделал бюллетени, крайне сложно", — объясняет он.
