Президент Владимир Путин на ПМЭФ заявил о продлении программы льготного ипотечного кредитования ещё на один год, до конца июня 2022-го, но с более жёсткими условиями. Ставка станет 7% против нынешних 6,5% годовых, а максимальная сумма для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области уменьшится сразу вчетверо — с 12 млн рублей до 3 млн (для остальных регионов — с 6 млн до 3 млн).
Дедлайн наступил. Как застройщики будут жить в новых условиях, обсудили участники круглого стола "Делового Петербурга" "Чем заменить льготную ипотеку".
Поддержали, но перестарались
Государство льготной ипотекой пыталось поддержать отрасль, которая оказалась в прошлом году в тяжёлом и непонятном положении, уверены участники рынка. "Это удалось и даже, мне кажется, немножко перестарались. Дальнейшее движение — льготная ипотека стала социальным проектом, поддерживающим те регионы, где очень невысокая рентабельность строительного бизнеса (а по проектному строительству понятно, какова маржинальность). Петербург и Москва ещё держатся: и проектное финансирование легко получать, и в принципе спрос есть. А в регионах всё значительно сложнее", — говорит Дмитрий Сухотин, генеральный директор "Дудергофский проект", инвестиционно-строительная группа "БФА-Девелопмент".
С ним согласна Мария Чёрная, генеральный директор ООО "Бонава Санкт-Петербург". "Снижение суммы кредита — наиболее здоровая и правильная реакция, потому что поддержка и дотирование ипотеки должны были в первую очередь касаться людей менее обеспеченных и в отношении квартир менее дорогих. В этом смысл государственной поддержки, она должна быть нацелена на наименее защищённые группы населения и тех, кто нуждается в поддержке в моменте. В целом, нам кажется, что это разумное и здоровое решение", — уверена она.
"Сейчас ситуация скорректируется, рост цен приостановится. Но при этом включилась семейная ипотека на семью с одним ребёнком с 2018 года рождения. Это нормальный процесс — одна программа заменяется другой, идёт поддержка семей с детьми. Мы ожидаем всплеска интереса к этому продукту", — полагает Дмитрий Павлов, президент группы компаний "Колвэй".
Как говорят участники рынка, скорее всего отмена льготной ипотеки приведёт к снижению продаж, но цены снижаться не будут. "С таким высоким процентом продаж с помощью ипотеки (в компании она составляет 58%) определяющим становится не стоимость квадратного метра, а стоимость ипотечного платежа в месяц. И те, кто мог себе позволить этот платёж, покупали. Дальше будет спокойный рынок, посмотрим, что будет происходить", — подчёркивает Дмитрий Сухотин.
Спрос из будущего
При этом почти треть сделок, которые были совершены за последний год, — это будущий спрос. Те, кто планировали купить жильё в будущем — через год, два, три, но на фоне низких ставок, — купили сейчас. "Думаю, что в какой-то мере мы выбрали спрос на будущее, так как многие приняли решение о покупке квартиры, потому что можно получить более низкий процент по ипотеке. Полгода именно ипотечного спроса мы точно выбрали. Но не только ипотекой жив рынок", — говорит генеральный директор "Дудергофский проект". С ним согласен Дмитрий Павлов. "Выбранный спрос минимум на полгода, может больше. Посмотрим, как будет работать семейная ипотека, но она, безусловно, даст эффект. Однако из-за того, что сегодня нет роста доходов населения, я с осторожностью смотрю в перспективу стабильности продаж, которая радовала нас в течение последнего года. Рынок достиг высокого значения, а дальше всё будет зависеть от того, как будет расти благосостояние населения. Цены пиковые, они выросли в два раза, ипотека оказалась палкой о двух концах: льготная ипотека подстегнула достаточно мощный сектор экономики, выросли объёмы строительства и следом выросли цены на арматуру, на всё остальное, выросла себестоимость строительства", — добавил он.
По мнению Марии Чёрной, сейчас самая большая проблема рынка строящегося жилья — нехватка новых проектов. "Кроме того, очень заторможенная градостроительная деятельность и отсутствие "Генерального плана развития Петербурга", который ждали в марте 2021 года, а теперь непонятно, когда, тоже является ценообразующим фактором. Плюс старение советского жилого фонда, разрушение исторического центра. Огромное количество факторов, которое влияет на спрос, а люди хотят жить сегодня в нормальном качественном жилье. Спрос сохранится, немного уменьшится и стабилизируется, но станет ровным, здоровым. Тот спрос, который был в прошлом году — нездоровый. То, что было, — исключительно стрессовая ситуация. Ровный спрос позволяет планировать работу и траты. Каким образом это отразится на рынке — посмотрим. Прежде всего, замедлением в продажах, к счастью, это сейчас не так критично", — надеется она.
Стройки не встанут, застройщики не обанкротятся
И всё же снижение продаж даже на месяц-два всегда были стрессовым фактором для рынка строящегося жилья. Потеряв денежный поток, девелоперы испытывали трудности, останавливали стройки, некоторые после подобных остановок уже не возвращались на рынок, оставляя после себя обманутых дольщиков. Всё это было 2-3-5 лет назад.
Но сейчас подобного не произойдёт, считают участники круглого стола. "Влияние будет значительно меньше, чем раньше. У всех есть соглашения с банками о проектном финансировании. В целом, для стабильности застройщика система с эскроу-счетами хороша. Если приостанавливаются продажи, то ты всё равно продолжаешь строить. Ситуации, когда денег нет и стройки встали, сегодня невозможны одновременно у всех, они могут быть точечными и с разрывом во времени, а это не позволит обрушить рынок", — говорит Мария Чёрная.
Поэтому девелоперов больше беспокоит не снижение продаж, а повышение себестоимости. "Это комплексная проблема. У всех застройщиков согласованы бюджеты и сметы с банком, а банки очень не любят пересмотр таких условий. У нас выросла доходная часть, но для них это только дополнительная гарантия возврата кредита. А повышать сумму кредита — проблема", — рассказывает Дмитрий Сухотин.
Скидки на ставки и рассрочки
Компенсировать льготные ставки застройщики будут за счёт предоставления рассрочек и совместных программ с банками по субсидированию процентов. "Сейчас мы видим со своей стороны довольно большую активность банков и желание работать по программам субсидированных ставок, к нам вышли несколько банков с такими предложениями. Фактически субсидированная ставка — скрытая скидка от застройщика. Банки имеют свои планы по ипотечным займам и будут предлагать специальные условия. А дальше — классика: рассрочки будут иметь всё больше предложений и могут быть продолжительными. Будем смотреть, что будет актуально клиенту. Субсидированные ставки мы видим до 6–6,5%, ниже не видим. Рассрочки, которые мы сейчас предлагаем, — беспроцентные", — рассказывает Мария Чёрная.
С ней согласен Дмитрий Сухотин. "Других инструментов нет. Мы с 1 июля начали менять предложения рассрочек. Люди видят рост цен на недвижимость, многие готовы зафиксироваться сейчас, внести первый платеж, решать проблемы с ипотекой через какое-то время. Мы предоставляем такую возможность, можем себе это позволить, потому что эскроу-счета наполнены. У нас есть беспроцентная рассрочка и рассрочка с удорожанием, первый взнос от 10%. Есть стандартная программа, где можем разбить оплату равными ежеквартальными платежами до конца строительства (это два года), а сейчас делаем программу, где после первого взноса идут небольшие ежемесячные платежи, а через год — платёж основной. Пробуем, как рынок на это отреагирует", — планирует он.
Дмитрий Павлов говорит, что сейчас рынок переходит от рынка продавца к рынку покупателя. "Всплеск смыл самые ходовые объекты на рынке. Цена достигает максимума и рынок переходит к рынку покупателя, а для удовлетворения его интересов нужны новые проекты. Застройщик регулирует спрос дополнительными бонусами к покупке. Но в ближайшее время строительный рынок выйдет на свою нормативную прибыльность, может быть, это даже более стабильно. Хорошо, что сегодня все застройщики работают с проектными финансированием. В предыдущие периоды многие компании не справились с кассовым разрывом, когда было всё хорошо, а потом перестали покупать, многие обанкротились и утащили с собой ещё и клиентов, которые остались без квартир. Сегодня всё зарегулировано, такие моменты исключены, и рынок в ближайшее время будет стабилизироваться", — надеется гендиректор "Колвэй".
Впрочем, цены снижаться не будут. "В Петербурге я не вижу оснований для существенного снижения цены как рыночной тенденции. Может быть, в каких-то точечных проектах, где застройщику нужно кассу подсобрать или ещё что-то случилось, могут быть предложения. Но снижения не будет, пока на рынок не начнёт выходить значительное количество новых объектов и не будет улучшения качества текущей застройки", — отмечает Мария Чёрная. Дмитрий Сухотин ещё более категоричен. "Цена не будет ниже. Даже выход новых проектов не будет фактором для снижения ", — резюмирует эксперт.
