Создание в Петербурге транспортно–пересадочных узлов повысит привлекательность соседней недвижимости.
Главная задача транспортно–пересадочных узлов (ТПУ) — удобная пересадка пассажиров с одного вида транспорта на другой. Основная функция ТПУ — инфраструктурная. Это способ крупных мегаполисов "развязывать" транспортные и пассажирские потоки, избегая перегрузки основных транспортных узлов.
Центры притяжения
Но сегодня функционал ТПУ не ограничивается только этим — транспортные хабы становятся новыми точками деловой и общественной активности. Мировой опыт показывает, что за объектами ТПУ будущее и именно на них будет строиться транспортный каркас на удалённых городских территориях.
В перспективе ТПУ должны стать локальными центрами притяжения, которые не только позволят людям совершать покупки и получать мелкие бытовые услуги по пути домой, но и смогут обеспечить рабочими местами жителей близлежащих районов.
"Оптимальный вариант реализации ТПУ — это крупный многофункциональный комплекс, совмещённый с коммерческой и развлекательной недвижимостью. Именно в таком случае происходит повышение капитализации земли вокруг транспортного узла и недвижимости поблизости. ТПУ генерирует потоки не только как инфраструктурный объект, но и как самостоятельный культурно–коммерческий центр", — говорит Сергей Хромов, генеральный директор ООО "Город–спутник Южный".
С коллегой согласен Дмитрий Михалёв, руководитель службы по работе с госорганами "СПб Реновации". "ТПУ призваны оптимизировать пассажиропоток. Но, по сути, под эту цель подходит простая организация перехватывающей парковки. Если же говорить о полноценных многоуровневых ТПУ, где происходит пересадка пассажиров с метро, поездов, наземного общественного транспорта, то там появляется также торговая и коммерческая функция", — подчёркивает он.
В Москве уже давно строят подобные хабы и они пользуются большим спросом. Транспортно–пересадочные узлы принесли ощутимый эффект, в том числе и экономический: они сосредотачивают большую массу людей, а построенные рядом комплексы обеспечивают высокую проходимость. Кроме того, появляются новые рабочие места.
Составные части
В Петербурге проекты ТПУ пока только анонсированы, но, по мнению экспертов, они необходимы были "ещё вчера". Так, на ПМЭФ–2021 было заявлено о создании в городе 61 ТПУ на общую сумму 186 млрд рублей в рамках реализации государственной программы "Развитие транспортной системы Санкт–Петербурга". Они должны появиться вблизи существующих и перспективных станций метрополитена. Развитием проекта занимается компания "Мегалайн". В перечне приоритетных — ТПУ у "Старой Деревни", "Гражданского проспекта", "Улицы Дыбенко" и "Проспекта Большевиков".
"Главная составляющая проекта — то, что он предусматривает комфортный переход для пассажиров между несколькими точками транспортной инфраструктуры (железнодорожная станция, станция метро, трамвайные остановки, в том числе и со стороны ж.–д. платформы, автобусная остановка)", — рассказывает генеральный директор ООО "Мегалайн" Геннадий Корупятник. Плюс к этому реализация ТПУ позволит развить пока депрессивные зоны.
Территория, прилегающая к станциям метро, сейчас критично депрессивная и формирует соответствующий фон. "Создание сопутствующих базовым объектам ТПУ в формате ультрасовременных объектов коммерческого, рекреационного и делового назначения, безусловно, привлечёт платёжеспособный сегмент и повысит общий экономический индекс территории", — считает Геннадий Корупятник.
"Начинка" будет разной
Одно из препятствий для появления новых ТПУ — градостроительные нормы. Их необходимо адаптировать под новые реалии. Но столичный опыт показывает, что есть и другие сложности.
"В Москве такого рода проекты развивает ГК “Пионер” с участием большой команды специалистов. В Петербурге, безусловно, также есть локации, пригодные для создания ТПУ, но есть юридические вопросы, которые не позволяют масштабировать эти объекты так же, как в столице. Для эффективной работы должны быть разработаны механизмы участия и финансирования таких проектов и для инвестора, и для города, и для ОАО “РЖД”, которое является собственником имущества на железнодорожных станциях", — отмечает Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований компании "Главстрой Санкт–Петербург".
Коммерческую "начинку" целесообразно разрабатывать индивидуально для каждого ТПУ, с учётом участка и его возможностей по размещению объектов того или иного типа.
"Поэтому функциональный состав, формат и класс объектов могут существенно различаться, но обычно основу коммерческих площадей составляют объекты торговли и услуг, а сопутствуют им офисы на верхних этажах. Поскольку ТПУ — не самый дешёвый в реализации объект и некоторые площади в нём не являются заведомо доходными, окупать создание объекта приходится за счёт коммерческих функций, доля которых в ТПУ в итоге зачастую оказывается весьма значительной", — рассказывает Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg.
"Для такого динамично развивающегося мегаполиса, как Санкт–Петербург, политика повышения комфорта и безопасности использования общественного транспорта обречена на успех. Со временем, когда будет отработан механизм реализации, транспортно–пересадочными узлами стоит обеспечить как минимум все объекты метрополитена и основные железнодорожные станции. Кстати, эти объекты перечислены в государственной программе города", — говорит Геннадий Корупятник.
В зависимости от расположения конкретных ТПУ они могут быть интересны самым разным инвесторам.
"В центральных районах города ТПУ могут стать новыми точками общественно–деловой активности, в то время как в более удалённых локациях — предоставлять необходимую инфраструктуру для окружающей жилой застройки", — считает Екатерина Заволокина, руководитель отдела стратегического консалтинга компании JLL в Санкт–Петербурге.
Плюс на минус
"В Москве активно развиваются ТПУ вблизи крупных жилых комплексов. Это воспринимается покупателями как преимущество проекта, а стоимость квартир может подрасти на 10%, но при условии, что расстояние от ТПУ до жилых домов составляет от 1 км", — рассказывает Дмитрий Михалёв.
По мнению Игоря Кокорева, транспортно–пересадочные узлы могут по–разному влиять на стоимость близлежащей недвижимости. "С одной стороны, появление современного объекта недвижимости может повысить имидж локации и уровень обеспеченности инфраструктурой, что приведёт к росту цен и арендных ставок. Но одновременно ТПУ могут повышать конкуренцию в сегментах торговли и услуг, офисов, гостиниц. А это, в свою очередь, приводит к падению спроса и ставок в существующих объектах", — рассуждает он.
