Тщательно готовящиеся крупные инвестпроекты не всегда удаётся реализовать без споров из–за земельных участков.
Новый поворот произошёл в споре за прибрежные земли в Выборге Ленинградской области, где предполагается реализовать крупный инвестиционный проект — строительство Высоцкого зернового терминала (ВЗТ). На землю, расположенную в бухте Большая Пихтовая, претендуют два крупных предприятия — московское ООО "Технотранс", которым на 85% владеет Виктор Чуйкин, и ООО "Порт Высоцкий" из Ленобласти. При этом соперничество за землю сопровождается серией арбитражных споров, которые инициировали обе компании (в общей сложности около десятка).
Первое как раз и намерено заняться строительством ВЗТ. Его хотят построить на участке площадью 41 га, объём инвестиций в проект превышает 7 млрд рублей, пропускная способность нового порта — 4 млн тонн в год, а предполагаемый срок ввода в эксплуатацию — до 2023 года. А второму земля была необходима для расширения угольного терминала и строительства иных объектов портовой инфраструктуры. Подробностей этого проекта на сайте Порта Высоцкий не нашлось.
И в этом спринте "Технотранс", казалось бы, обогнал конкурента. Ещё летом прошлого года он создал под свой проект ООО "Высоцкий зерновой терминал". Уже в этом году сайт ВЗТ сообщил о заключении соглашения о взаимодействии при реализации проекта по строительству зернового терминала. Документ подписали и.о. главы администрации МО "Выборгский район" Валерий Савинов, гендиректор ООО "Технотранс" Виктор Чуйкин и глава администрации МО "Высоцкое городское поселение". А буквально в следующей новости на сайте ВЗТ сообщается о начале строительства подъездной дороги к терминалу в бухте Большая Пихтовая.
Отметим, что в 2019 году "Технотранс", оператор вагонов, чья выручка в минувшем году снизилась до 2,5 млрд рублей, подписал на Петербургском международном экономическом форуме с губернатором Ленобласти Александром Дрозденко фактически аналогичное соглашение — о социально–экономическом сотрудничестве при строительстве Высоцкого зернового терминала.
Однако Сергей Колмак, председатель комитета по управлению муниципальным имуществом и градостроительству МО "Выборгский район", заявил "ДП", что участки земли, ставшие предметом арбитражных споров, ни на каком праве (аренды или собственности, к примеру) ни ООО "Технотранс", ни ООО "Порт Высоцкий" не предоставлены. В "Технотрансе" на запрос "ДП" не ответили.
Двое на один участок
Как правило, реализации крупных проектов предшествуют тщательное планирование и всесторонняя оценка как юридических, так и финансовых рисков. Однако, как обращает внимание Ольга Дученко, старший юрист корпоративной и арбитражной практики АБ "Качкин и партнёры", земельное законодательство, как и практика его применения, настолько многогранно и неоднозначно, что споры из–за предоставления земельных участков случаются часто. "И не всегда их можно спрогнозировать. Сложно предугадать влияние ещё и человеческого фактора, нередко споры из–за земли возникают из–за действий (бездействия) уполномоченных органов", — добавляет эксперт.
По мнению Алексея Агеева, партнёра юридической фирмы Ru.Courts, возможны как минимум две причины конфликтов, лежащие на поверхности, в крупных инфраструктурных проектах. "Первая — когда на реализацию одного и того же проекта претендуют несколько операторов. Однако эта причина устраняется на этапе утверждения лица, которое будет выполнять проект. Вторая — если пятно под реализацию проекта граничит с участком какой–то структуры, которая хочет расширить свой бизнес за счёт земли, предназначенной для проекта. Видимо, так и получилось в комментируемом кейсе", — считает Агеев.
Обе компании, и ООО "Технотранс", и ООО "Порт Высоцкий", обратились в администрацию МО "Выборгский район" весной 2019 года, но, как следует из материалов арбитражных дел, областное предприятие немного опередило своего конкурента. Порт Высоцкий просил утвердить схему расположения земельного участка (32,5 тыс. м2) для последующего его предоставления под расширение угольного терминала и строительства объектов портовой инфрастуктуры. И чиновники даже приступили к подготовке документации для проведения аукциона, но осенью 2019 года работа была остановлена.
Государство поможет
Дело в том, что участок в бухте Большая Пихтовая (21,5 тыс. м2) попал в зону землеотвода, предназначенного для ВЗТ, а сам проект зернового терминала в октябре 2019 года был включён правительством Ленобласти в госпрограмму "Стимулирование экономической активности Ленинградской области". Причём в нескольких спорах арбитражные суды обращали внимание именно на этот момент — попадание проекта в госпрограмму, что, собственно, и препятствовало выставлению участка на аукцион. Порт Высоцкий пытался обжаловать действия чиновников, отказавшихся проводить торги на участок (21,5 тыс. м2), но безуспешно. Впрочем, в одном из дел истец подал апелляционную жалобу, она пока не рассмотрена.
"Когда речь идёт об инфраструктуре, возводимой в рамках государственных программ, бизнесменам зачастую достаточно, чтобы проект оказался включённым в схему территориального планирования и в соответствующую программу. Хотя это не означает автоматического возникновения прав на землю и легальной возможности её застраивать, но даёт достаточно весомые гарантии того, что земля не будет передана другому лицу. В данном случае приобретение прав на землю — это скорее вопрос времени, и наиболее серьёзный риск скорее политический — в теории проект могут исключить из госпрограммы", — так оценивает расстановку сил в споре компаний за прибрежные земли Алексей Агеев.
Добавим, что шансы ООО "Порт Высоцкий" переиграть своего соперника в битве за землю эксперты оценивают как невысокие. "Включение проекта в госпрограмму фактически означает готовность государства финансировать инфраструктурные работы. На сайте Росморпорта “Технопарк” указан в качестве основного участника проекта “Строительство Высоцкого зернового терминала”", — отмечает Ольга Дученко.
И в Москве не без проблем
При этом нельзя сказать, что подобная проблема характерна только для Северо–Западного региона. Так, активное расширение Москвы также приводит к появлению земельных споров, резюмирует управляющий партнёр АБ "Пропозитум" Дмитрий Галанцев. Он приводит в качестве яркой картинки дело из практики Арбитражного суда Московской области, в котором коллективное сельскохозяйственное предприятие "Химки" (КСХП) выступило против международной корпорации IKEA.
"В рамках этого спора рассматривались требования КСХП о реституции, а именно — о возврате всего полученного сторонами по сделке 2011 года, на основании которой администрация городского округа Химки продала землю компании IKEA", — поясняет Дмитрий Галанцев.
По сути истец требовал возврата земельного участка (164,7 тыс. м2) и сноса 16 зданий, выстроенных на нём, но пропустил сроки исковой давности. В 2014 году Арбитражный суд Московской области отказал КСХП. При этом суд отметил: нельзя было не заметить то, что участком владеет другая компании при наличии двух построенных на нём зданий. Отказное решение в 2016 году было оставлено в силе Верховным судом РФ.
