Ипотечная эйфория 2020?2021 годов привела в первую очередь к росту цен на жильё.
И власти даже "прикрутили" льготные кредиты, чтобы остановить инфляцию в этом секторе. А вот предложение (строительство) сильно отстало от скачка спроса.
И вот отличная новость: показатели жилищного строительства за первое полугодие этого года: +30% по стране, рост почти в полтора раза в Москве, в 1,75 раз в Петербурге.
Но, подождите радоваться. Ведь это по отношению к провалу прошлого года. Помните всероссийский локдаун II квартала? Тогда, по итогам первого полугодия, жилищное строительство упало на 11,4%.
Правда, это мало коснулось самой ковидной Москвы (–3,8%), стройки тут как раз не подверглись локдауну. И совсем не коснулось Петербурга (+22%) — тут тогда ещё не узнали и не поняли, что такое ковид — и насколько он опасен.
Во втором полугодии прошлого года вся страна активно восстанавливалась, а северная столица как раз провалила показатели по строительству жилья (пандемия дошла до властей и бизнеса города). По итогам 2020-го ситуация почти выровнялась — с небольшим минусом (–1,8% по РФ, –3,8% в Москве и –2,9% в Питере).
Что дальше? В жилищном строительстве продолжится бум? Или это просто временный всплеск и искажение статистики "эффектом базы"?
Чтобы понять это, надо посмотреть не только влияние пандемии, но вписать его в более длительные тренды, в широкий контекст.
Ты помнишь, как всё начиналось?
Строительство жилья резко рвануло в середине нулевых годов — с ростом доходов граждан, со снижением требований к ипотеке. Жилищные кредиты, коих было около нуля, показали взрывной рост — с 0,03 трлн руб. в 2005-м до 1,2 трлн руб в 2015-м (выдача за год). Соответственно, ввод жилья увеличился почти вдвое.
Почему мы остановились на 2015 годе? Потому что это был максимум по строительству жилья (85 млн м2), который Россия не превзошла до сих пор. В этом году все восходящие тренды резко сломались.
Причины понятны — Крым, Донбасс, санкции, кризис в экономике, девальвация рубля и резкое падение реальных доходов россиян.
После 2015-го показатели жилищного строительства медленно пошли вверх, но не достигли досанкционных времён, а в ковидном 2020-м опять упали.
Однако летом 2020-го стартовала программа льготного ипотечного кредитования, и это сразу резко увеличило спрос на жильё на фоне стагнации его строительства.
День сегодняшний
Сейчас спрос "притормозили", серьёзно ужесточив параметры льготного ипотечного кредитования. И вот, наконец, предложение жилья пошло вверх.
Впечатляющая цель, которую президент поставил своим поствыборным указом 2018 года — рост ввода жилья до 120 млн м2 в год — сегодня самим президентом сдвинута с 2024-го на 2030 год. Это, конечно, очень грустно для россиян. Но всё равно предстоит увеличить объёмы строительства в 1,5 раза.
Посильная ли это задача в текущих условиях?
Хотелось бы, конечно. Но пока, увы, реального бума ждать не приходится. Льготная ипотека сворачивается, ключевая ставка ЦБ растёт, а вслед за ней будут расти и ставки по жилищным кредитам. Рост ввода жилья в первом полугодии 2021-го — это, скорее всего, эффект низкой базы прошлого года и завершение отложенных ранее строек. Есть опасение, что в 2020-м было начато мало новых проектов — и это скажется уже во второй половине 2021-го и в 2022 году.
Доходы населения упали в 2014-2018 годах. Потом стали понемногу восстанавливаться, но пандемия и скачок инфляции в 2021 году снова подкосили их. Денег у людей немного, а ипотека дорожает… Спрос будет вялый.
Предложение, скорее всего, тоже. Потому что в жилищном строительстве произошёл переход со схемы долевого участия на эскроу-счета. Это оставило на рынке только те строительные компании, у которых хорошие отношения с банками. Укрупнение и монополизация в отдельных городах строительной отрасли вряд ли пойдёт на пользу жилищному строительству. Со времён В. И. Ленина мы помним, что монополия ведёт к загниванию… Правда, он сам привёл страну к абсолютной монополии — всё принадлежало одному собственнику (государству).
Чем дело закончится
Слишком высокие административные барьеры на ввод капиталов в строительство означают, что будет мало новых инвесторов, "свежих" денег.
Так что, наш прогноз скорее пессимистический — всплеск ввода жилья в начале этого года — вероятно, эпизод, а не долгосрочный тренд.
К сожалению, факторы со стороны и спроса, и предложения указывают скорее на замедленный рост жилищного строительства, а не на его бум в ближайшие годы.
Правда, в отдельных городах всё может быть иначе.
В самом богатом в стране регионе — Москве — жилищное строительство в квадратных метрах на человека уже в 2019-м достигло докризисных показателей, а в Петербурге заметно превзошло их. И, несмотря на депрессивный удар ковидного 2020-го, в этом году строительство в двух столицах, конечно, покажет заметный рост. Причём, несмотря на то, что Москва богаче, более быстрый рост будет скорее всего не в ней. Средние показатели интенсивности строительства в Петербурге в полтора раза выше, чем в Москве (в 2019 году — 644 м2 в расчете на 1000 чел. против 409 м2). Возможно, потому, что хорошее и современное жильё во второй столице всё ещё в дефиците и спрос на него огромен…
Так что локальный строительный бум в двух самых богатых местах в стране — столицах, а также в Московской и Ленинградской областях — возможен, но, увы, при стагнации отрасли во всей остальной стране.
