Взрывной рост цен на недвижимость в Петербурге прекратился, в локальных проектах наблюдается даже снижение. Рынок постепенно уравновешивается и находит баланс. В ближайшем будущем цены будут стагнировать, прогнозируют опрошенные "ДП" эксперты.
Цены на недвижимость определяются такими фундаментальными факторами как платёжеспособный спрос, предложение и процентная ставка. Помимо этого, на стадии бума важную роль может играть спекулятивная составляющая, когда спрос растёт не из-за необходимости использовать жильё как потребительское благо, а из-за желания заработать на повышении цен, объясняет профессор департамента экономики НИУ ВШЭ в Санкт-Петербурге Константин Холодилин.
Платёжеспособный спрос определяется динамикой численности населения и динамикой реальных доходов. Впервые с 1990-х гг. и в четвёртый раз за историю Петербурга население города, пусть и незначительно (на четверть процента), сократилось в 2020 году. Учитывая рост заболеваемости коронавирусом в текущем году, подобную динамику можно ожидать и в 2021 году, говорит экономист. Что касается реальных денежных доходов петербуржцев, то они также снизились — в 2020 году по сравнению с 2019-м зафиксировано падение на 0,6%.
"Предложение жилья также сократилось. В 2020 году число построенных квартир уменьшилось по сравнению с предыдущим годом на 1%. К тому же выросли издержки. Повысилась стоимость как строительных материалов, особенно утеплителей и арматуры, так и рабочей силы в результате связанного с пандемией и общим экономическим кризисом оттоком трудовых мигрантов", — рассуждает Холодилин.
Процентная ставка отражает доступность ипотечных кредитов. Здесь решающее влияние на рынок оказало введение льготной ипотеки на новостройки. Летом 2021 года программа была продлена на один год, при этом процентная ставка была повышена с 6,5% до 7%.
В целом в 2020 году средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам, предоставленным физическим лицам-резидентам в рублях, снизилась с 10 до примерно 7,7%. Благодаря этому во второй половине 2020 года объём предоставленных жилищных кредитов резко вырос. В России и Петербурге объём жилищного кредитования увеличился вдвое: с 250 до 400 млрд рублей и с 15 до 30 млрд рублей соответственно. Разумеется, фактор льготной ипотеки существенно подстегнул спрос на жильё. Но снижение кредитного лимита до 3 млн рублей по сути сделало программу не актуальной для Петербурга. По подсчётам ЦИАН, в Северной столице доля подходящего под госпрограмму жилья сократилась до 5%.
По словам Константина Холодилина, с достаточно высокой вероятностью можно ожидать стагнации цен на жилую недвижимость. "Фундаментальные факторы, определяющие цену, движутся неоднозначно — спрос сокращается при падении предложения. Поэтому логично предположить, что в они в известной степени будут уравновешивать друг друга, препятствуя росту цен и в то же время, не допуская их падения", — отметил собеседник "ДП".
Схожего мнения придерживается руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко: "Вероятно, рост цен до конца 2021 года продолжится, однако не будет столь существенным, в пределах 3–5% в квартал".
Генеральный директор Первого ипотечного агентства Максим Ельцов подчёркивает, что о реальном снижении стоимости квадратного метра на рынке новостроек Петербурга говорить пока рано.
"Часть застройщиков завуалированно или в прямую снижают цены. Но это снижение носит исключительно локальный характер. Застройщики прекрасно понимают, что сейчас снижать цены после того, как N-ное количество их же реальных клиентов купило объекты по иной стоимости, будет неправильно. Нужно понимать, что текущая ситуация крайне отличается от ситуации предыдущих лет. Подавляющее большинство объектов строятся с помощью проектного финансирования через эскроу-счета. А это означает, что у застройщиков по их финансовой модели колоссальный запас прочности и нет ни малейшей необходимости здесь и сейчас стимулировать продажи. В отличии от предыдущих лет, отсутствие продаж не приведёт к остановке финансирования строительства, остановке стройки на объекте и, соответственно, последующему оттоку дольщиков и банкротству или каким-то рискам самому застройщику. Застройщики, имея проектное финансирование, как строили, так и будут строить. И этот колоссальный запас прочности очень сильно поддерживает рынок. Поэтому снижение цен есть, но локальное", — обратил внимание Максим Ельцов.
С коллегой согласен консультант по рынку долевого строительства ГК "Адвекс. Недвижимость" Дмитрий Бобылев. Он тоже считает, что говорить о глобальном снижении стоимости квадратного метра в Петербурге не приходится. Прежде всего, это связано с увеличением стоимости строительных материалов — металла, дерева, бетона. Так как выросла себестоимость "квадрата", застройщики просто физически не могут позволить себе снижать цены.
"Давать прогнозы на таком рынке дело неблагодарное. Но я считаю, что до конца года цены снижаться не будут, более того, уверен, что будет продолжаться планомерный рост. Тут много факторов, включая описанные выше. Как показывает практика, осень — активное время для инвесторов. Все хотят до Нового года пристроить деньги. Также стало очень много появляться коллаборации застройщиков и банков с акционными предложениям по ипотечным ставкам. Два, три и даже ноль процентов в рекламных компаниях, безусловно, подстёгивают интерес покупателей. На рынке даже появились предложения с ипотекой без первого взноса на долевое строительство", — добавил Бобылев.
Однако ситуация может кардинально поменяться в любой момент и цены действительно имеют шанс немного просесть, заявляет Максим Ельцов. "Но ожидать, что цены будут снижаться, в общем, неправильно. Это не сможет произойти с учётом роста инфляции, экономической ситуации в целом, росте цен и себестоимости при небольшом количестве выхода новых качественных объектов на рынке первичной недвижимости", — резюмирует он.
Ждать более выгодного момента для приобретения жилья нет смысла, уверены эксперты. Процентная ставка вряд ли сильно снизится, а рост издержек не позволит ценам упасть слишком низко. Поэтому потребителю лучше всего будет ориентироваться на собственные финансы — насколько высоки и стабильны его доходы. "Что касается спроса на жильё как на объект вложения капиталов, то стагнация цен в краткосрочной перспективе вряд ли сулит высокую доходность такому инвестору", — подытожил Константин Холодилин.
“
Говорить о каком-либо реальном снижении цен крайне преждевременно. По-прежнему, наиболее популярные локации демонстрируют достаточно активный рост цен, например, в сентября Приморский район прибавил в цене 5-6%, Московский район — 3-4%. Сейчас застройщики стали более активно выводить новые проекты на рынок, мы положительно оцениваем данную тенденцию, она помогает стабилизировать рынок, и конечно, новые проекты понижают средний уровень цен в городе. Акционных предложений не так много, часто это носит просто стимулирующий характер.
Ольга Ульянова
Директор по маркетингу ГК "Полис Групп"
“
Снижение спроса, прогнозировавшееся ранее, безусловно есть. Но критичным его назвать нельзя. Также нельзя говорить и о затоваривании — жилая недвижимость по-прежнему востребована и чем больший износ у существующего жилого фонда, вплоть до ветхих и аварийных зданий, тем выше спрос на новое жильё. Дополнительно он поддерживается притоком в город новых жителей из регионов, области и пригородов. Давление на спрос сейчас оказывает растущая учётная ставка Центробанка, по мере увеличения которой не растут доходы населения. В наших проектах снижения цен нет, мы остаёмся в рамках тех финансовых моделей, что были приняты ранее. Стоимость м2 увеличивается по мере строительной готовности новых домов и по достижению продаж определённых объёмов квадратных метров в каждом проекте.
Сергей Софронов
коммерческий директор ГК "ПСК"
Покупательская активность осенью традиционно увеличивается, напомнил вице- президент GloraX Руслан Сырцов. "Цены в этом году на первичном рынке жилья неравномерно, но росли. В мае, например, в преддверии окончания периода льготной ипотеки, спрос на рынке был ажиотажным, на этом фоне стоимость квадратного метра увеличилась на 10–15%, а в некоторых проектах и до 20%. На сегодняшний день можно говорить, что цены на недвижимости в новостройках выше, чем на вторичное жильё. Таким образом, готовое жильё стало более интересно для покупателей. Но, на наш взгляд, это временная тенденция. К концу осени цены придут к равновесному состоянию. По нашей оценке, квартиры в новостройках будут дорожать на 1–2% в месяц", — полагает эксперт.
Так как ситуация на рынке и спрос всё ещё нестабильны, девелоперы пытаются стимулировать продажи новостроек дополнительными совместными с банками акциями. Можно встретить предложения, когда при покупке квартиры в подарок идёт кладовка, паркинг или отделка. В проекте Golden City от GloraX, например, в подарок покупателям предоставляется отделка White box или машиноместо. В Grand House — скидка на покупку до 10%, а в Zanevsky действуют специальные условия по рассрочке платежа на 2 года.
"В целом, мы прогнозируем восстановление ситуации на рынке к новому году. Никаких предпосылок к снижению стоимости "квадрата" сейчас нет. Этому могут способствовать серьёзные экономические, эпидемиологические или политические факторы, существенно воздействующие на покупательскую способность людей. Только при таких условиях спрос может резко сократиться. К тому же, стоимость стройматериалов и рабочей силы за последний год существенно увеличилась, поэтому говорить о снижении цен за квадратный метр в новостройках будет неправильно", — заключил Руслан Сырцов.
