Бизнес опасается расширения круга плательщиков налога на имущество

Кадастровая оценка земельных участков будет проходить в течение 2022 года, её результаты должны утвердить в ноябре, вступят в силу они в январе 2023–го. В 2023 году в Петербурге будут оценивать объекты капитального строительства (порядок утверждения — такой же). Напомним, что в прошлом году результаты оценки в Петербурге не утвердили — после многочисленных просьб бизнеса. Но ожидать повторения этого аттракциона щедрости не приходится.

"Возможность неутверждения отсутствует, сроки проведения установлены 237–ФЗ “О государственной кадастровой оценке”. Мы не сможем не утвердить результаты", — объяснила на круглом столе, организованном "ДП", заместитель председателя комитета имущественных отношений Ксения Кононевская.

В методических указаниях о государственной кадастровой оценке, утверждённых министерством экономического развития, указано, что кадастровая стоимость должна базироваться на ценах, существующих на рынке недвижимости, и быть результатом рыночного ценообразования, поясняет директор ГБУ "Кадастровая оценка" Сергей Грибовский.

"Анализ рынка земельных участков, выполненный нами, показывает, что в среднем рост цен на землю незначительный. Поэтому существенного увеличения кадастровой стоимости и налоговой базы, на наш взгляд, быть не должно. Однако освоение под застройку новых городских территорий, реновация районов исторической, жилой, промышленной застройки, развитие инженерной инфраструктуры города, в целом изменение структуры рынка, конечно, могут привести к изменению значения ценообразующих факторов и, как следствие, результатов кадастровой оценки, но в отдельных локациях. Например, цены предложения на земельные участки под ИЖС с конца 2019 года подрастали на 7–10% в год, это объясняется повышенным интересом к загородному строительству в связи с пандемией", — говорит он.

Сплошные качели

Сейчас важно разобраться, на основании каких данных будет определяться назначение оцениваемых участков, от которого зависит стоимость земли. "Это больной для Петербурга вопрос. Если в других регионах есть такой источник информации, как муниципалитеты, то у нас этого нет. Администрации города, районов не могут с этим справиться в силу своей малочисленности. Мы как учреждение тоже не можем десятки, сотни, тысячи объектов обойти, рассмотреть и сказать, как они используются. Тем более у нас и прав таких нет. Мы пытаемся задействовать все имеющиеся источники информации и, ориентируясь на документальные подтверждения этих данных, делаем выводы об использовании объектов недвижимости", — поясняет Сергей Грибовский.

Тенденции по рынку объектов капитального строительства, оценивать которые будут в 2023–м, в ГБУ называть не стали. "Как будет изменяться рынок, тем более на фоне пандемии, прогнозировать достаточно сложно. Никаких устойчивых тенденций по ним нет — сплошные качели. Тем не менее текущий анализ цен на квартиры показывает, что они увеличились. Говорить, по каким секторам в какую сторону будут изменения, нет смысла — это гадание на кофейной гуще. Помимо пандемии важным фактором можно назвать инфляцию — увеличилась себестоимость строительства, которая ведёт к удорожанию конструкций объектов", — отмечает Грибовский.

Всё включено

Ещё один больной вопрос — учёт НДС при оценке зданий. В прошлом году он учитывался, что вызвало недовольство собственников. В ГБУ ссылались на методические указания. При этом во многих регионах России налог не учитывался. Например, в Ленинградской области, где оценка прошла в этом году. "Я как специалист в области оценки считаю, что НДС не должен включаться в налогооблагаемую базу. Но есть мнение Федерации, мнение методических указаний, в которых сказано, что НДС нужно учитывать. Если прочитать методические указания внимательно, эта позиция сформулирована нечётко, мы отправляли письмо в Росреестр с тем, чтобы нам чётко обозначили, что делать с НДС. Нам пока ничего не ответили, сослались на методические указания", — поясняет Сергей Грибовский.

"Очень спорный вопрос, он обсуждался и в судах, и в бизнес–сообществе. Мы приложим все усилия, напишем обращения и в Минэк, и в другие профильные ведомства, чтобы изменить ситуацию и повлиять на формулу расчёта", — прокомментировала Юлия Черноцкая, юрист–консультант Общественного совета по развитию малого и среднего предпринимательства при губернаторе Петербурга.

Директор филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Санкт–Петербургу Дмитрий Яковлев отметил возможность верификации сведений в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), которые влияют на стоимость. Речь идёт об уточнении и дополнении ЕГРН отсутствующими характеристиками объектов. Такая работа проводится на постоянной основе, в том числе на основании обращений правообладателей. "Ежемесячно Управлением Росреестра по Санкт–Петербургу по заявлениям правообладателей осуществляется более 800 внесений изменений в основные сведения об объектах недвижимости. В большинстве случаев — в результате перепланировок, уточнения местоположения объектов капитального строительства на земельном участке, изменения вида разрешённого использования земельного участка. Также в порядке межведомственного взаимодействия в ЕГРН вносятся дополнительные сведения: адрес объекта недвижимости, кадастровая стоимость, назначение и другие", — говорит начальник отдела государственной регистрации прав и кадастрового учёта Управления Росреестра по Санкт–Петербургу Василий Коробцов.

Споры о цене

Собственники недвижимости, согласно законодательству, имеют право оспорить результаты оценки, в том числе в досудебном порядке, — на комиссии при комитете имущественных отношений. "Круг лиц, имеющих право подавать заявления об оспаривании, определён законом. Это прежде всего правообладатели и лица, чьи права могут быть затронуты величиной кадастровой стоимости. В основном это заинтересованные правообладатели", — поясняет Ксения Кононевская.

"Оспариваний в Петербурге — минимальное количество среди всех регионов. Сейчас комиссии проходят раз или два в месяц, на них рассматривается от трёх до семи вопросов. В суде в этом году у нас оказалось чуть более 50. В прошлом году и ранее было чуть больше. В целом процент оспариваний — 0,012%", — рассказала Татьяна Скуратова, начальник управления по работе с заявителями ГБУ "Кадастровая оценка". Она отмечает, что в среднем комиссия согласовывает порядка 30% заявлений от правообладателей. Основаны положительные решения на предоставленных в комиссию отчётах о стоимости объектов, подготовленных по заказу заявителей. "Комиссия в своих решениях очень подробно излагает все замечания к отчётам. Есть случаи, когда эти замечания исправляются, тогда отчёт проходит со второго–третьего раза. А есть случаи, когда при исправлении ошибок допускаются новые ошибки и члены комиссии вынуждены писать новые замечания от отчёта к отчёту", — говорит Татьяна Скуратова.

Платят все

"Любое повышение налоговой нагрузки для бизнеса может быть губительно. Город не единожды заявлял, что выпадающие доходы от того, что кадастровая стоимость осталась неизменной, составили 14 млрд рублей. Это с учётом того, что ставка налога на имущество в этом году составляет 1,5%. В 2023 году ставка поднимется до 2%. Мы понимаем, что сумма увеличится. То есть средства, которые бизнес мог бы потратить на своё развитие, будут переданы в бюджет. Дополнительную обеспокоенность вызывает закон, который, скорее всего, будет принят и по которому в 2023 году расширится круг плательщиков налога на имущество с большой долей вероятности за счёт субъектов малого и среднего предпринимательства. Сейчас налог взимается с объектов площадью от 1000 м2, с 2023 года планируется сократить эту предельную площадь до 500 м2. Мы будем работать с методикой, с комитетом финансов — возможно ввести отраслевой принцип или понижающие коэффициенты к налогу, как сделано в Москве, чтобы выделить наиболее пострадавшие отрасли и поддержать их в плане налоговой нагрузки", — заявила Юлия Черноцкая.

"Действительно, надо чётко разделять кадастровую стоимость объектов недвижимости и бремя уплаты налогов. Налоговая нагрузка регулируется ставками, льготами, предоставлением преференций. Регулирование не должно отражаться на реальной стоимости объектов. Абсолютно верно, что мы должны говорить о необходимости вычленять пострадавшие отрасли, возможно, предоставлять льготы, но никак не о том, что не надо актуализировать кадастровую стоимость", — прокомментировала Ксения Кононевская.