Четыре звезды: туристы редко выбирают Невский проспект дважды

Но на деле эксперты сферы гостеприимства склоняются к тому, что лучшее качество обслуживания и сервиса для туристов — это всё–таки чуть–чуть в сторону от главной улицы города. Именно поэтому в среднем по отрасли Невский — это три–четыре звезды.

Консультант в области маркетинговых отельных концепций, управляющий партнёр консалтинговой компании Promenc Group, директор арт–отеля Trezzini Анна Шишкина объясняет: проспект, при своём статусе центральной улицы, — это и шум, и загазованность, и проблемы с парковкой, и пробки, и толпы туристов (до и после ковида), и бесконечный праздник с революциями и парадами. А это — достаточно заметные минусы для люкса: "Для высокого качества отдыха подойдёт гораздо лучше то, что чуть в стороне. Михайловская улица, набережная Мойки, Большая Морская улица и так далее. Центральная магистраль любого европейского города, при всех своих плюсах, для гостиничного бизнеса скорее твёрдая четвёрка", — отмечает она.

С первого взгляда

Сейчас на Невском представлен почти весь ассортимент гостиничного бизнеса — от простеньких хостелов до пяти звёзд. Из гигантов — "Вавельберг", "Талион Империал Отель", "Гранд Отель Европа", "Рэдиссон Ройал" и "Коринтия". Четырёхзвёздочный сегмент представляют всего семь отелей, а вот гостиниц с пометкой "три звезды" на главной улице города 12.

Сооснователь Международной профессиональной академии туризма, сопредседатель, член правления и руководитель отделения Лиги малых отелей, хостелов и туристического жилья по Северо–Западному федеральному округу Алёна Енова говорит, что целевая аудитория Невского — туристы, приезжающие ради классического Петербурга "с картинки". Причём часто они посещают город впервые. Для более искушённого гостя, который хочет, к примеру, посмотреть на литературный Петербург, больше подойдёт Литейный проспект или улица Пестеля.

"Если человек никогда не был в городе и плохо у нас ориентируется, он звонит и говорит: “Нам бы номер где–нибудь на Невском и недалеко от вокзала”. Во второй и третий свой приезд, в зависимости от цели визита, он уже хочет выбрать другую улицу", — рассказывает Ирина Филина, руководитель отдела продаж сети апартаментов Sokroma.

Притом что Невский — твёрдая "четвёрка", ценник на главной улице города для отельеров остаётся высоким, аргумент у арендодателей железный — "это же Невский проспект". Директор департамента финансовых рынков и инвестиций Colliers Анна Сигалова рассказала "ДП", что стоимость продажи квадратного метра в зданиях, расположенных на основных улицах Центрального и Адмиралтейского районов (не помещения стрит–ретейла), за последний год находилась в диапазоне 100–200 тыс. рублей. При этом особенной премии именно за Невский проспект нет — диапазон цен примерно одинаков для всех ключевых улиц.

Но если говорить про помещения стрит–ретейла, стоимость квадратного метра на Невском существенно превышает аналогичные предложения на других центральных улицах. "Это связано с уровнем ставок аренды. Например, в стрите на Невском она сейчас 8,5 тыс. рублей, в то время как на Старо–Невском — всего 2 тыс. рублей", — комментирует Анна Сигалова.

По данным руководителя отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светланы Московченко, средняя стоимость аренды коммерческого помещения на всём Невском проспекте по итогам первой половины 2021 года составила 6 650 рублей в месяц за 1 м² (включая НДС).

На Садовой улице средняя ставка аренды ввиду плотного пешеходного и автомобильного трафика, а также сложности парковки — 5300 рублей в месяц за 1 м², это уже на 20% ниже, чем на Невском. Средние ставки аренды на набережной канала Грибоедова и Большой Морской улице ниже на 71 и 72% соответственно.

При этом на Невском в сравнении с июлем 2020 года к июлю текущего года средняя ставка аренды снизилась только на 1%. На Старо–Невском площадь тоже особо не дешевеет, ценник упал только на 2%.

Основатель брокерской компании "Альтера Инвест" (которая в том числе занимается продажей гостиничного готового бизнеса) и по совместительству владелец собственного отеля на Невском проспекте Максим Новицкий говорит, что гостиничный бизнес там не пользуется большим спросом. "Люди не любят шум, поэтому предпочитают второй или третий перекрёсток от Невского. Уже прошла история о том, что проспект — это что–то особенное. Что касается стоимости готового гостиничного бизнеса, она не оценивается по недвижимости. Смотрят всегда на сам бизнес и, главное, на его окупаемость. Если на “Озерках” срок окупаемости составляет 7 лет, а на Невском — 10, объект на “Озерках” купят быстрее", — объясняет Максим Новицкий.

На бренде не заработаешь

Однако при всей дороговизне аренды последние 2 года отельерам приходится постоянно снижать стоимость своих услуг. Причина не только в пандемии, экономическом кризисе и падении туристического потока. Как поделились с "ДП" представители гостиничного бизнеса на Невском, снижать цены их вынуждает постоянно растущая конкуренция. Так, у сети отелей Travelto есть несколько гостиниц на Невском и точки на других центральных улицах города. Основатель сети Никита Челноков рассказывает, что из–за высокой конкуренции на Невском ценник пришлось снизить, и сейчас на главном проспекте можно остановиться дешевле, чем на той же Итальянской улице. По его словам, тем не менее заполняемость на Невском всё же высокая, и подолгу пустующих номеров почти нет.

В целом большая часть гостиниц начала предлагать более низкие цены, но по крайней мере благодаря бренду Невского проспекта туристический поток у них стабильный.

В отеле "Невский форум" говорят, что бренд их гостиницы складывается из нескольких составляющих, и локация — одна из важнейших. К слову, вид из окна на Невский тоже имеет значение, особенно если пара приехала на романтические выходные. "Для многих клиентов вид важен. Это дополняет впечатления о городе, своеобразная вишенка на торте", — говорит руководитель отдела продаж отеля Кристина Антонова. В сети отелей Travelto добавляют, что номера с видом на Невский на 20 –25% дороже апартаментов, окна которых выходят во двор. Кристина Антонова также отмечает, что до сих пор в гостинице ценник на 20–30% ниже стандартного — это не критично, но всё же заметно влияет на жизнь отеля и его сотрудников.