Инвестиционная активность на Невском оказалась прямо пропорциональна уверенности в завтрашнем дне.
Кризисный период 2020–2021 годов почти не принёс перемен в структуре конечных собственников помещений на Невском проспекте. Впрочем, едва ли кто–то из профессионалов рынка недвижимости удивился. Как показывает опыт, кризисный период всегда сопровождается охлаждением активности: уйдёт тревога — вернутся большие сделки.
Не время для покупки
Более точно динамику посчитали в Colliers. Так, если в 2005–2006 годах объём инвестиций в Невский составлял $124 и 68 млн соответственно, то в период 2008–2009 годов он не превышал $15 млн. Затем рынок восстановился (до $85–91 млн в год), но в 2014–2016 годах на Невском опять почти ничего не продавали и не покупали. Последним успешным годом был 2018–й, когда общий объём сделок составил аж $205 млн (тогда чешская PPF приобрела ТЦ "Невский центр"). В 2019 году кризисные предчувствия уже носились в воздухе и объём инвестиций составил лишь $20 млн. Ну а дальше — всё, пандемия, локдаун и круглый ноль в отчётах аналитиков.
В чём причина? С одной стороны, качественных объектов в принципе немного, а уж объектов под набирающий популярность у инвесторов редевелопмент (по данным Colliers, за первое полугодие 2021 года более половины от объёма инвестиций в существующие активы пришлось на объекты для дальнейшей реконструкции) — на Невском ещё меньше. У многих зданий здесь по несколько собственников, в том числе муниципальных, и своё видение перспектив развития объекта у каждого может быть уникальным. С другой стороны, ценник на Невском всегда высок, а в кризис найти компромисс по стоимости ещё сложнее.
"В связи с ростом инвестиционных рисков и высоким уровнем неопределённости в кризис предприниматели не готовы делать существенные инвестиции, — поясняет руководитель направления коммерческой недвижимости “Авито Недвижимости” Тимур Зайцев. — Они либо вообще ставят на паузу приобретение новых объектов, либо рассматривают более прогнозируемые сегменты недвижимости. Продавцы же, в свою очередь, не готовы продавать помещения с явным дисконтом, так как с восстановлением экономики видят в них большой коммерческий потенциал и просто предпочитают переждать не самые благоприятные времена".
Время меняет облик
Зато арендаторов кризисы сметают очень легко и могут полностью изменить облик стрит–ретейла. Так, до 2008 года костяк арендаторов на Невском составляли магазины одежды и обуви. Держать магазин на основной магистрали для них было модно и статусно.
"После кризиса 2008 года такой маркетинг стал неоправданно дорогим, многие бутики закрылись и часть переехала на Старо–Невский, там ставки в 3–4 раза ниже и с парковкой гораздо легче, что важно для luxury–сегмента", — рассказывает Станислав Ступников, партнёр "БестЪ. Коммерческая недвижимость".
Кризис совпал и с некоторым изменением структуры городской экономики, ведь когда ослаб рубль, Россия стала выгодным направлением для международного туризма. В начале нулевых в город приезжали примерно 3 млн человек и центр ещё не задыхался от праздношатающихся иностранцев. Однако в начале 2010–х число гостей города удвоилось, и с тех пор облик Невского тоже начал меняться в угоду новому виду спроса.
"Началась эра общепита, который тянул такие ставки исключительно за счёт высокого туристического трафика, которого нет с марта 2020 года и по сей день. Данная эра просуществовала почти 12 лет, но это не бутиковые и премиальные рестораны, это был сегмент массмаркет, поэтому Невский проспект давно потерял высокую имиджевую составляющую", — говорит Станислав Ступников. Именно поэтому коронакризис так больно ударил по Невскому: обычно вакантность в стрит–ретейле была ниже, чем в среднем по городу, но 2020–й стал исключением. И именно с этим может быть связано отсутствие новых сделок. "Естественно, что при падающем спросе со стороны арендаторов, и интерес покупателей падает", — считает эксперт.
Правда, в 2021 году вакансия снова пошла вниз. "В начале пандемии освобождающиеся небольшие помещения (в частности, из которых съехали точки общепита) на Невском проспекте занимали аптеки. А уже в этом году там появилось сразу несколько точек по продаже электронных сигарет и вейпов, — отмечает Тимур Зайцев из “Авито Недвижимости”. — Собственники помещений видят, что меняется спрос и типичный арендатор, но по–прежнему чувствуют востребованность таких помещений в аренду".
С видом на "Адмиралтейскую"
В JLL добавляют ещё один важный штрих к 20–летнему портрету Невского: открытие станции метро "Адмиралтейская", которое изменило пешеходные потоки на Невском и увеличило популярность пространства от Адмиралтейства до Мойки.
"В 2021 году престижность этой локации увеличилась ещё больше: здесь открылся бизнес–центр класса А на Невском, 1 и пятизвёздочный отель на Невском, 7–9. Арендные ставки здесь самые высокие в городе — как на офисы (3 тыс. рублей за м2 в месяц, включая НДС), так и на торговые помещения", — говорит Наталия Киреева, руководитель отдела исследований компании JLL в Петербурге.
Офисы вообще не теряют популярности на Невском и успешнее меняют формат, считает она. По данным JLL, на главной улице города расположено шесть действующих проектов площадью 3,6 тыс. м2 (10% от всего предложения гибких офисов в городе). Помещение для проведения переговоров и встреч с видом на достопримечательности Северной столицы существенно более привлекательно по сравнению с аналогичным офисом в спальном районе города. И даже наплыв китайских туристов это не изменит.
