На днях стало известно о планах строительства жилья на месте ТЦ GoodZone компании FortGroup в Москве. В Петербурге тоже есть такие примеры. Снос торговых центров и застройка их ЖК — нарождающийся тренд.
Обеспеченность торговыми площадями в ТЦ в Петербурге составляет 598 м2 на 1000 жителей (данные Colliers). По данным InfoLine, в 2018 году в городе и Ленобласти работал 121 гипермаркет (для сравнения: в Москве и МО — 143). Основная часть сосредоточена в черте города и характеризуется высокой скученностью. По оценкам участников рынка, общая площадь участков, на которых они расположены, составляет около 500–600 га.
"Увеличение маржинальности жилищного девелопмента сделало целесообразным застройку территорий торговых объектов, оказавшихся в сложных условиях в период пандемии", — говорит Андрей Вересов, исполнительный директор группы "Аквилон". Так, весной этого года компания совладельца "О’Кей" Бориса Волчека получила разрешение на строительство многофункционального комплекса (жильё с апартаментами) площадью около 100 тыс. м2 у станции метро "Ладожская" на месте парковки гипермаркета. Реализуется проект совместно с GloraX.
В июне этого года был снесён Троицкий рынок на наб. реки Фонтанки, 130А. На его месте "Бронка групп" планирует построить элитный ЖК "Троицкий". Участники рынка предрекают похожую судьбу Мальцевскому рынку на ул. Некрасова, который в этом году перешёл в собственность арендатора. Здание не является памятником, а его локация позволяет реализовать на участке проект высокого класса.
Предчувствуя такую судьбу рынков, Смольный пытался предотвратить их приватизацию арендаторами или хотя бы перевести участки под ними в зоны, делающие перепрофилирование невозможным. Но пока не очень преуспел в этом.
С начала года Metro Cash & Carry рассматривает вопрос по пересмотру концепции 16 принадлежащих ему участков в Петербурге и в Москве. В частности, это может быть строительство жилья, коммерческой и развлекательной недвижимости на прилегающих к магазинам землях. Эту информацию "ДП" подтвердили участники рынка, проводившие переговоры с руководством Metro, в том числе и в Германии. Но решение пока не принято.
Далеко ходить не надо
"Снос — слишком радикальное решение и не всегда оправданное. Чтобы построить на месте ТЦ или гипермаркета жильё, нужно внести соответствующие изменения в ПЗЗ, а это процесс непростой. Тем не менее примеры такие есть, хоть и единичные. Например, строится жильё на месте снесённого гипермаркета “Сезон” на Коломяжском. Планируется снос “Карусели” на Кузнецовской", — рассказывает Наталия Киреева, руководитель отдела исследований компании JLL в Петербурге. "Собственники рассматривают различные варианты строительства на прилегающих территориях либо на слишком больших парковках. Но не жилья — его там построить нельзя, а апартаментов или гостиниц", — говорит Ольга Шарыгина, вице–президент Becar Asset Management
Плюсы участков торговых объектов — обычно хорошая транспортная доступность, размещение в центре крупного жилого массива с развитой инфраструктурой. Однако если брать сегмент именно гипермаркетов, то они могут располагаться на оживлённых и шумных вылетных магистралях в районе КАД, которые пока менее интересны жилым застройщикам.
Наиболее вероятные претенденты на смену функций — гипермаркеты в обжитых районах или между центром и "спальниками".
Всё равно им не жить
"Данный тип объектов обычно не очень эффективно использует участок — здание одноэтажное, парковка открытая наземная. Плюс сам сегмент находится в непростой ситуации из–за конкуренции с онлайн–торговлей, новыми дискаунтерами, дарксторами, магазинами у дома", — говорит Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg. "При этом здесь достаточно высокая стоимость жилья — в среднем выше на 10–20% по сравнению с прилегающими районами", — отмечает Надежда Калашникова, директор по развитию "Л1".
Также под редевелопмент, скорее всего, попадут некоторые торгово–сервисные объекты советской постройки. Третья категория — наименее успешные ТЦ или ТРЦ, которые не выдерживают конкуренции из–за неудачной локации.
"В первую очередь будут востребованы объекты неподалеку от метро. Например, есть локации, где несколько гипермаркетов стоят почти рядом, напрямую конкурируя. В таком случае какие–то магазины могут быть закрыты, а территория будет предложена под редевелопмент", — считает Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы "ЦДС". "Жильё может быть построено, но магазины останутся под стилобатом или на первых этажах", — отмечает Надежда Калашникова.
Настоящее комьюнити
"Невозможно игнорировать, что сегмент интернет–шопинга быстро растёт, он повлиял на выручку и товарооборот ТРЦ. И всё же не считаем, что дни ТРЦ сочтены. Это не только площадка для продаж, но и общественно–социальный объект. Клиентский опыт гостя ТРЦ состоит здесь не только из самой покупки, но и из общения, сервиса, новых эмоций. Торговый центр — это место встреч и настоящее комьюнити", — комментирует Андрей Должиков, исполнительный директор ТРК "Лето".
Есть и другие нюансы. "Проблема в том, что у большинства владельцев гипермаркетов завышенные ожидания. Действительно, большинство ТК находятся в зонах ТД1, позволяющих возводить до 50% жилой недвижимости. Но они не учитывают существующие санитарные зоны ТРК и необходимость межевания участков. В итоге переговоров много, но до реальных проектов пока доходят лишь единицы", — рассказывает Анна Смольная, директор по развитию ЮИТ в Санкт–Петербурге.
С ней согласна Ольга Трошева, руководитель КЦ "Петербургская недвижимость" (Setl Group). "Перепрофилировать участок, на котором располагается ТРК, под жилую застройку довольно сложно. Необходимо изменить назначение земли, возможно, потребуется внести изменения в генплан. И без этих процедур процесс получения разрешений на строительство в городе усложнился", — напоминает она.
Точечный подход
По мнению Антона Орлова, руководителя направления земельных участков Colliers, говорить о массовом редевелопменте гипермаркетов и ТЦ как о тренде пока рано. Девелоперы подходят к этой истории точечно, выбирая самые интересные локации, считает он. "Полная смена назначения будет обоснована в единичных случаях, в ТЦ с низким покупательским трафиком", — добавляет Ольга Антонова, партнёр, руководитель департамента торговой недвижимости Cushman & Wakefield.
"Спросом у покупателей пользуются районные объекты, обслуживающие ежедневные потребности населения, востребованными остаются региональные и суперрегиональные ТЦ, которые предлагают более широкий спектр развлечений и fashion–галерей. По менее качественным ТЦ среднего размера, которые не проводили обновления, не исключаем возможность перепрофилирования", — резюмирует Ирина Царькова, директор департамента торговой недвижимости Colliers.
“
Сегмент торговой недвижимости, безусловно, ждут серьёзные изменения, связанные с ковидными эпидемиологическими реалиями, новыми потребительскими привычками и развитием e–commerce. Сохранятся только качественные объекты, которые будут собирать сокращающийся покупательский трафик. Остальным, под давлением экономических показателей, придётся принимать управленческие решения, одним из которых может стать продажа объектов под снос. Жилищное строительство сейчас активно развивается, петербургские застройщики бьют свои же рекорды по пополнению земельных банков и готовы рассматривать разные предложения. После того как ресурс промышленных площадок будет полностью исчерпан, они обратят внимание и на морально устаревшие офисные, торговые и складские объекты, отвечающие требованиям по локации. Однако не стоит ожидать, что это приобретёт массовый характер в ближайшие годы, скорее речь идёт о долгосрочных перспективах. Рынок недвижимости достаточно консервативен и инертен, революционные изменения на нём происходят крайне редко. В ближайшей перспективе можно говорить о завершении процесса вывода промышленных предприятий из черты города и реализации проектов редевелопмента на их территориях. А также о росте интереса к участкам в периферийных районах, где жильё в ближайшие годы будет более доступно для населения.
Елена Бодрова
исполнительный директор Российской гильдии управляющих и девелоперов
“
В перспективе ближайших 5 лет принципиально ничего не изменится, гиперредевелопмент не начнётся. Но по мере того, как будет развиваться онлайн–торговля, формат дарксторов, часть локаций может быть задействована. Самим торговым сетям, полагаю, этот процесс будет в будущем интересен, поскольку появится возможность реструктурировать бизнес с учётом развития сервисов доставки и заработать на этом. Гипермаркеты, безусловно, расположены очень удачно. Но проблема в том, что участки под ними не предназначены под застройку жильём. Это основное препятствие.
Сергей Софронов
коммерческий директор ГК "ПСК"
“
Я бы не пытался загадывать и делать "средние по больнице" прогнозы. У каждого участка своя история и экономика, исходя из которой собственники будут принимать решения. Плюсы мне кажутся очевидными — наличие сложившейся инженерной инфраструктуры и довольно большие площади, однако в большинстве случаев такие участки находятся в зонах, не рассчитанных на жилую многоквартирную застройку. Не стоит забывать, что новое жилое строительство предполагает обеспеченность социальной инфраструктурой, и места под неё тоже придётся изыскивать.
Андрей Паньков
заместитель генерального директора по производственным вопросам объединения "Строительный трест"
Гипермаркет без почёта
Дарья Зайцева
Тренд последних лет — активное развитие онлайн–каналов продаж — не может не сказываться на офлайновых форматах торговли. То есть привычных гипермаркетах, супермаркетах и рынках.
Крупный торговый бизнес инвестирует в развитие онлайн–проектов большие средства. С другой стороны, в Петербурге уже не остаётся хороших помещений в стрит–ретейле под открытие новых магазинов. Ретейлеров прежде всего интересуют именно небольшие площадки, где можно разместить супермаркет или мини–магазин с самым необходимым ассортиментом. Всё остальное можно выбрать на бесконечных онлайн–полках сетей.
Гипермаркеты сейчас и вовсе не в почёте. Бизнес избавляется от таких активов. X5 закрывает "Карусели" по всей стране. В Петербурге их осталось всего две. Изначально специализировавшаяся именно на гиперах "Лента" сейчас сконцентрировалась на развитии мини–форматов "у дома" и супермаркетов. Помещения "Оптоклуба РЯДЫ" проданы под застройку, а также для базы СТД "Петрович" (тут, впрочем, вмешались внешние причины: оптоклуб покинул рынок, и ему грозит банкротство).
Модель массового потребления сейчас не нацелена на закупку впрок. Теперь это удобно сделать онлайн — можно сформировать корзину товаров, которые приобретаются постоянно, и по мере необходимости заказывать их, при этом не теряя время на походы в разные магазины.
Бизнес активно паразитирует на лени потребителя и постоянном цейтноте, в котором находятся жители мегаполиса, помогая всё меньше думать о том, где купить продукты, корм для домашних животных, как быстрее добраться из точки А в точку Б. Всё больше становятся востребованы сервисы и стартапы, которые помогают автоматизировать бытовые рутинные дела.
При этом в онлайне сейчас можно заказать и найти абсолютно любой товар или услугу. Из–за введения QR–кодов, высокой заболеваемости многие отказываются от посещения массовых мест, падает трафик в ТЦ. Этим эксперты и объясняют взрывной рост продаж многих категорий товаров в онлайне. До пандемии было сложно представить, что потребители будут покупать продукты категории ultra–fresh, ювелирные украшения или зоотовары с доставкой из онлайн–магазина. Сейчас это уже кажется обыденностью. В некоторых товарных группах на долю Петербурга и Москвы приходится до 30–35% онлайн–заказов по стране.
Эти тренды ни бизнес, ни власть не могут оставлять без внимания. Первые — избавляются от неприбыльных активов, вторые — разрешают реализацию многих товаров через интернет. Например, сейчас тестируются онлайн–продажи алкогольной продукции через "Почту России", проводится эксперимент по реализации рецептурных лекарств в онлайне.
