Петербургские арендодатели стали в массовом порядке отказывать заведениям общепита, работающим в режиме ограничений, в существенных скидках по арендной плате. Рынок недвижимости оживился, и многие считают, что лучше найти нового арендатора.
"В четвёртую волну наступила катастрофа с арендодателями, — рассказал представитель правления Союза улицы Рубинштейна Максим Жуков на мероприятии "Рестограда". — Остались люди, которые вдумчиво подходят, ценят долгосрочные отношения и дают скидки. Но по сравнению, например, со второй волной, когда тоже было не полное закрытие, половина людей, которые во вторую волную помогали определёнными скидками, в четвёртую волну отказались это делать, либо предоставили гораздо меньшие скидки, чисто символические по сравнению со второй волной".
С началом четвёртой волны пандемии городские власти в очередной раз усилили режим ограничений для заведений общепита. В частности, им запрещена работа с 23:00 до 6:00. Кроме того, действуют ограничения на заполняемость залов. Наконец, с 30 октября по 7 ноября отрасль пережила полный локдаун. По словам Максима Жукова, большинство заведений в настоящий момент работают в убыток.
Отношения с арендодателями у каждого кафе или ресторана складываются индивидуально, пояснил Максим Жуков "Деловому Петербургу". "Всё зависит от конкретного предпринимателя или топ-менеджера, это же талант переговорщика, смелость. У каких-то компаний 80% арендодателей давали скидку, у каких-то 30%" — сказал он.
Трудности в отношениях с арендодателями подтверждает совладелец сети "Теремок" Виталий Свидовский. "Действительно, сейчас очень сложно предоставляются скидки, — говорит он. — Арендодатели подустали от просьб общепита. И только партнёрские отношения и вера в будущее дают какие-то шансы".
"Среди торговых центров есть адекватные арендодатели, которые сами пишут нам письма о том, что в локдаун аренда не начисляется, — продолжает Виталий Свидовский. — Кто-то даёт 50%, кто-то пытается вообще не давать, но таких единицы. Мы сейчас заняли жёсткую позицию — если мы не договариваемся, то готовы закрывать проект, потому что ходить, унижаться, просить уже тоже сил нет". В стрит-ретейле, по его словам, арендодатели дают скидки в размере максимум 10–15%.
"Лимит терпения арендодателей в отношении готовности входить в ситуацию арендатора из сферы общепита исчерпан, — заявляет президент группы компаний RENTA, директор Ассоциации стрит-ритейла Артём Гудченко. — Люди инвестируют в недвижимость тоже неслабые деньги, у них период окупаемости 8-12 лет. Они так или иначе должны выходить на тот уровень доходности, который намечали на этапе вхождения в объект".
В договорах аренды обычно не предусматриваются такие форс-мажорные ситуации, как пандемия, отмечает Артём Гудченко. "Стандартный договор аренды подразумевает, что, если вы вовремя не вносите в полном объёме арендную плату, то максимум два месяца — и у вас внесудебное расторжение договора с потерей всех ранее произведённых инвестиций в ремонт, оборудование и т. д. Это очень мощный аргумент на стороне арендодателя. У арендатора позиция гораздо слабее", — говорит он.
"У арендодателя, как правило, нет экспертизы в общепите для того, чтобы оценить реальную ситуацию. Ему всё время кажется, что его пытаются обмануть, ввести в заблуждение", — отмечает Артём Гудченко.
Кроме того, по его словам, владельцам недвижимости стало легче найти новых арендаторов. Например, всё большую активность в Петербурге проявляют московские рестораторы. "Конкуренция за качественные помещения есть", — делает вывод Артём Гудченко.
"В первую волну пандемии у арендаторов и арендодателей не было другого выхода, как договариваться о скидках, поскольку собственники не понимали, найдут ли они новых арендаторов в условиях вводимых ограничений. В настоящее время участники рынка получили опыт взаимодействия в период полного и частичного закрытия площадок, и собственники востребованных на рынке помещений, зная, что смогут сдать помещения по заявленным ставкам, с меньшей охотой дают скидки арендаторам", — подтверждает руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St Petersburg Анна Лапченко.
В 2020 году был принят закон, который позволял арендаторам из пострадавших отраслей просить скидку в размере 50% арендной платы, а также отсрочку по оставшимся платежам. Впрочем, его трактовали по-разному, что приводило, в том числе, к судебным процессам.
"Закон № 98-ФЗ от 01.04.2020 г. не прекратил действие: режим повышенной готовности дополняется новыми ограничениями, введение которых может являться поводом для снижения арендной платы при невозможности использовать имущество, — отмечает адвокат юридической компании "Иммунитет" Александр Белов. — При этом, в случае спора суды будут учитывать, когда заключен договор аренды и могли ли стороны разумно предвидеть такие ограничения".
По словам юриста практики разрешения споров Rightmark Group Анны Прониной, в 2020 году многие предприниматели пересмотрели условия договоров аренды, прописав в них порядок действий на случай новых ограничений.
