Больше еды, больше развлечений и меньше магазинов — так будут меняться торговые комплексы в 2022 году.
По данным JLL, в 2021 году в Петербурге введено 11 тыс. м2 качественных торговых центров. Доля свободных площадей в них выросла за год с 3,4 до 4,3%, что, правда, меньше пикового значения лета 2021 года (4,6%). В наиболее сложной ситуации оказались традиционные развлечения, включая детские заведения и кинотеатры.
Топ и аутлет
"Наиболее устойчиво себя чувствуют крупные топовые торговые центры города, в которых свободно всего 2% площадей. Также заметны позитивные изменения в аутлет–центрах: за год вакантность в них сократилась в 2 раза — с 19,5 до 10,2%", — говорит Наталия Киреева, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт–Петербурге.
По словам Юлии Кузнецовой, заместителя директора департамента торговой недвижимости Colliers, в 2021 году рынок торговой недвижимости продолжил восстановление после падения трафика и товарооборота в 2020–м. "Колебания уровня вакантности в прошлом году не превышали 0,5 процентного пункта, и мы ожидаем сохранения похожей тенденции в 2022 году", — говорит эксперт.
В нынешнем году ожидается открытие четвёртой очереди многофункционального комплекса "Заневский каскад". Арендопригодная площадь (GLA) его торговой части — около 20 тыс. м2. Знаковым событием для рынка стал старт строительства и арендной кампании ТРК Hollywood в Приморском районе города, GLA которого составит 60 тыс. м2. Это первый анонсированный за несколько лет проект такого масштаба.
При этом объём нового строительства торговых центров в Петербурге минимален, и уже на протяжении 5 лет объём ввода в сегменте находится на низком уровне. Развитие рынка ТЦ идёт преимущественно за счёт строительства небольших районных торговых объектов в новых жилых районах, а также реконцепции действующих объектов. Это связано с общей насыщенностью петербургского рынка типовыми торговыми центрами.
"В этом смысле особенно актуальны процессы реконцепции и обновления, в том числе самых качественных торговых центров. Возраст порядка 70% ТЦ превышает 10 лет. Это значит, что обновления неминуемы", — говорит Юлия Кузнецова.
По мнению экспертов JLL, в этом году фокус собственников действующих ТЦ будет направлен на развитие фуд–холлов: объём таких проектов в нынешнем году вырастет втрое, до 30 тыс. м2, если все планы будут реализованы.
А эти планы включают в себя, в частности, проект подобного формата Ginza Project в ТЦ "Невский Центр", а также гастропространства в нескольких ТЦ компании "Адамант".
Инвестиционная активность в этом сегменте коммерческой недвижимости невысока. "Проблема в цене объектов. Владельцы, ориентируясь на доходы последних лет (до пандемии), хотят за свои проекты больших денег, а покупатели, видя, что при каждом усилении карантина в первую очередь страдают ТРК, эту цену платить не хотят", — говорит Игорь Карцев, генеральный директор "Максимум лайф девелопмент".
В продажу поступают лишь банкротные объекты. Так, в конце февраля по поручению Агентства по страхованию вкладов будет продана часть построенного в 2006 году ТРК "Модный променад" с начальной ценой 700 млн рублей. Ранее она принадлежала обанкротившемуся ООО "Интерлизингстрой". Всего будет продано шесть торгово–офисных помещений на 7,2 тыс. м2 на цокольном и втором этажах — это почти треть ТРК. Помещения можно приобрести по отдельности по цене от 82 млн до 202 млн рублей.
Меняем идеологию
За несколько лет торговые комплексы перестали быть просто местом шопинга, трансформируясь под запросы посетителей. Сегодня нередко на первый план выходят проведение досуга, встречи со знакомыми, различный эмоциональный опыт от посещения тех или иных комплексов, поэтому девелоперы и управляющие компании уделяют особое внимание различным маркетинговым активностям и увеличивают зоны общественных пространств в своих проектах.
"С учётом развития онлайн–ретейла и доставки, в торговых центрах становится всё больше досуговой составляющей. Примерно 5–7 лет назад уже сам по себе поход по магазинам был в некотором роде вариантом провести время. Сейчас помимо кино и ресторанов ТК регулярно проводят событийные мероприятия: тематические рынки, розыгрыши, концерты. Это работа на генерацию как можно большего числа поводов зайти в ТК", — рассказывает Сергей Софронов, коммерческий директор ГК "ПСК".
В малых торговых центрах, аудитория которых проживает в близлежащих микрорайонах и исчисляется, может быть, сотней тысяч человек, эта составляющая ещё более востребована. Если поставить просто коробку с магазинами, то ежедневный трафик будет не такой высокий. Поэтому открываются постоянно функционирующие направления: разного рода студии, секции, фитнес.
По мнению Сергея Софронова, главными конкурентами ТК становятся общественные пространства. "Этому тренду уже около 3 лет. Взять, к примеру, Green Park. Помимо прочего там устроен ландшафтный парк. То есть можно просто проводить время. У крупных ТК в Петербурге, аудитория которых живёт в нескольких районах, эта конкуренция острее. Поэтому, например, фуд–корты развиваются в сторону полноценных фуд–парков, обновляются интерьеры, появляются новые зоны отдыха", — рассказывает он.
Видимо, история повторяется. Виктор Грюн, автор концепции торговых комплексов как таковых, примерно так всё и задумывал — досуговое, культурное и общественное пространство с торговлей и развлечениями. И поскольку в пути, на который свернули торговые комплексы в США, он впоследствии разочаровался, тренд расширения досуговой функции он бы, вероятно, одобрил.
"Новые проекты ТК совершенно точно будут появляться в районах, где ещё только складывается застройка, а значит, растёт число жителей, появляется целевая аудитория. В некоторой степени такие проекты обречены быть центром местной жизни и поэтому будут развиваться", — полагает Виталий Коробов, генеральный директор Element development.
“
Основной тренд развития ТЦ — больше общепита, развлечений и досуга. В этом плане значительному количеству торговых комплексов в городе есть куда развиваться. В городе заметно сократилось строительство новых ТРЦ, особенно крупных. Новые небольшие ТЦ районного формата появляются чаще на территориях массовой жилой застройки. При этом существующие ТЦ в отсутствие новых крупных конкурентов всё равно сталкиваются с вызовами — необходимостью борьбы за клиента с e–commerce, креативными кластерами и общественными пространствами. При этом и созданные 10–15 лет концепции уже многих ТЦ всё более отчётливо нуждаются в корректировке или развитии, а сами комплексы — в обновлении.
Игорь Кокорев
Руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg
