Впервые за последние годы рынок строящейся недвижимости перестал быть рынком продавца. Главным становится покупатель, который будет тщательно и внимательно выбирать квартиру.
На вопрос, что представляет собой рынок первичной недвижимости в Петербурге — ведущим является продавец или покупатель, — однозначного ответа нет. С одной стороны, у застройщиков увеличивается себестоимость строительства проектов: растут в цене стройматериалы и рабочая сила, увеличивается социальная нагрузка, высокими остаются ставки по проектному финансированию. С другой — для покупателей повышаются ставки по ипотеке, массовые доходы отстают от инфляции. Что, в свою очередь, влияет на спрос и определяет поведение.
"Впрочем, если отдавать предпочтение какому–то одному сценарию в нынешнем году, то выберу вариант “год покупателя”, — говорит Сергей Софронов, коммерческий директор ГК “ПСК”. — Всё–таки покупатели — точнее, их сокращающееся число — решают, куда вложить свои деньги в условиях возрастающего на рынке предложения. Они же подталкивают застройщиков к большей продуктовой конкуренции и совершенствованию проектов".
При этом высокий спрос на качественные и недорогие проекты на рынке жилья сохраняется. "Большой популярностью пользуются ипотечные программы с субсидированной ставкой, такие как государственная поддержка, военная, а также сельская ипотека, совместные программы банков и застройщиков. До июля 2022 года ситуация будет стабильна. В июле заканчивается государственная программа субсидированной ипотеки. Далее правительству нужно будет принимать решение о возможности дальнейшей поддержки отрасли. Если мер поддержки оказываться не будет, то рынок станет ярко выраженным рынком покупателя", — прогнозирует Дмитрий Канунников, заместитель генерального директора ГК "Запстрой".
Не все согласны с этой оценкой. "По моим ощущениям, в 2022 году мы впервые увидим сбалансированность рынка. Если до этого момента у нас была абсолютная затоваренность, доступные цены (по сравнению с Москвой, например), большой выбор, то сейчас, с одной стороны, усиливается дефицит проектов, с другой — ипотека возвращается к прежним значениям. Мне кажется, что мы идём к модели партнёрского рынка, не стихийных повышений цен и произвольной маркетинговой стратегии, не всегда обоснованных концепций проектов, а к ситуации, когда две стороны вынуждены прислушиваться друг к другу", — полагает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers.
С ней согласен Максим Зорин, директор по продажам "Самолёт–Страна". "В 2022–м соотношение спроса и предложения будет более сбалансированным, чем в прошлом году. Вряд ли можно будет назвать его годом покупателя — качественных проектов рынку однозначно не хватает. Но рост цен перестанет быть таким стремительным, как в 2020–2021 годах. Мы ожидаем, что ежемесячно цена квадратного метра будет расти на 1–2%", — уверен он.
С учётом количества выданных разрешений на строительство и объёма жилья в продаже сейчас, можно сделать следующие выводы: в сегменте массового предложения в удалённых локациях с плотной застройкой рынок будет оставаться за покупателем. "Одновременно с этим продолжается и становится всё более ожесточённой борьба за покупателя в высоких сегментах, где ёмкость платёжеспособного спроса в разы меньше. Покупатель более притязателен и разборчив, в бюджетах 20 млн и более у него есть альтернативы. Здесь клиент выбирает, кому он отдаст свои деньги, и выбор, скорее всего, падёт на качественный продукт", — рассказывает Всеволод Глазунов, директор по маркетингу LEGENDA.
Как говорят участники рынка, покупатель становится всё более требовательным. Растёт общая осведомлённость о проектах. Увеличивается объём информации в Сети и в блогах — в виде обзоров жилых комплексов и их технических решений, а также в виде пояснений, какое влияние и на какие аспекты оказывает тот или иной фактор.
"Вопросы звучат всё чаще, ответы на них взвешиваются и сравниваются, покупатели принимают решение с опорой на свои представления. Особенно это касается людей, совершающих вторую и следующие покупки недвижимости. То есть продаются не метражи сами по себе, а набор опций, где планировка очень важна, но не только ею определяется выбор. Таким образом, с одной стороны, покупатель имеет дело с имеющимся предложением и на его стоимость повлиять не может. С другой — предложение всегда в составе и его можно или выбрать, или нет. И здесь конкуренция только будет расти", — уверен Сергей Софронов.
