Центробанк в пятницу, 11 февраля, должен поднять ключевую ставку. По прогнозам экспертов, показатель может увеличится с 8,5% сразу до 9,5%. Последствия такого решения для рынка недвижимости — в материале "Делового Петербурга".
Опрошенные "ДП" участники строительного рынка психологически уже приготовились к росту ключевой ставки. Для девелоперов это означает не только удорожание ипотеки, но и проектного финансирования, что в конечном счёте скажется на цене за "квадрат".
По словам директора по продажам Seven Suns Development Алексея Бушуева, ожидаемое повышение ставки до 9,5% годовых — ещё не предел. В компании не исключают, что вскоре можно будет увидеть двузначные цифры, сопоставимые с результатами 2016 года. Тогда ставка держалась на уровне 10–11%
"Что же касается ипотечных продуктов, то резко дорожать они не начнут, это достаточно инерционная история. Банки тоже борются за свой сегмент рынка и за клиентов, ещё не обременённых займом на квартиру. Мы увидим, скорее всего, плавное повышение ипотечных ставок в течение следующих 1–3 месяцев. Банки начнут чаще прибегать к кобрендинговым маркетинговым предложениям совместно с застройщиками для привлечения клиента. Например, доступная для ряда продуктов компенсация затрат заёмщиков на начальных этапах строительства может получить более широкое распространение. Не стоит забывать о том, что при увеличении ставки ЦБ РФ подорожает и проектное финансирование, что отразится на росте цен. К тому же повышение ключевой ставки ведёт к замедлению экономики, что подтянет за собой все отрасли, включая строительную. Стоимость новостроек падать не будет, будет расти плавно, но спрос и продажи будут снижаться", — полагает Алексей Бушуев.
Застройщики начнут дозированно выводить новые объекты на рынок, регулируя предложение на уровне необходимого спроса в той или иной локации, регионе и классе, прогнозируют девелоперы. Если в Москве и Петербурге этот процесс будет менее заметным, то в регионах — гораздо сильнее. Всё меньше людей смогут воспользоваться программой господдержки в городах-миллионниках по причине её малой эффективности. С учётом увеличения стоимости квадратного метра и удорожания ипотеки сумма в 3 млн рублей, а это максимум для регионов, уже не является достаточной для приобретения жилья, особенно с учётом возросшего первого взноса. "Это оттолкнет покупателей, которые будут вынуждены отложить сделку из-за более высокого порога входа для её заключения", — комментируют в Seven Suns Development.
Первый вице-президент GloraX Александр Андрианов согласен с коллегой в том, что одномоментного увеличения ипотечных ставок произойти не должно, поскольку рынок готовился к такому развитию событий давно и многие банки заранее заложили увеличение ставок в свои кредитные продукты. По его мнению, в дальнейшем можно ожидать, что ипотека пройдёт важную психологическую отметку в 10% и выйдет на двузначные значения.
"Увеличение ставки рефинансирования ускорит дальнейший рост цен на недвижимость из-за удорожания строительных материалов и роста ставок проектного финансирования. При существующих показателях некоторым девелоперам будет сложно открыть эскроу-счета в принципе. Как следствие, значительно может увеличиться и себестоимость строительства. Эти издержки девелоперам придётся как-то компенсировать. Например, увеличением цены квадратного метра, что на фоне падающего спроса может привести к стагнации. Но важно заметить, что с переходом отрасли на проектное финансирование снизилась зависимость цен от уровня спроса. Поэтому интерес к проектам застройщики будут подогревать не ценой, а программами лояльности и развитием самого продукта", — объяснил собеседник "ДП".
Базовые ставки по ипотеке растут и на ожидании решений регулятора, отмечает коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов.
"Также это отражается на ставках по проектному финансированию, на ставках по кредитам производителям материалов, подрядчиков, на лизинговых программах и т.д. Что в совокупности не добавляет никаких позитивных моментов в динамику экономики отрасли, включая спрос. Последний будет статистически тем ниже, чем выше стоимость ипотеки. Промежуточный выход в субсидированных программах, которые запускают застройщики с банками в частном порядке. В 2022 году они будут всё чаще встречаться в предложениях застройщиков", — резюмировал Софронов.
По данным Банка России, общая задолженность россиян по ипотечным кредитам за 2021 год выросла на 26,7% и превысила 11,75 трлн рублей на 1 января 2022 года. В ГК "Полис Групп" напоминают, что лучше не брать ипотеку, если платежи по всем долгам превышают 25%.
"Не забывайте про ремонт и расходы на обустройство. Ипотеку платить так и будете, а ремонт при заселении делать надо. Именно поэтому надо сразу закладывать средства на ремонт или брать квартиру с отделкой. Всегда сравнивайте условия в других банках. Даже если у вас зарплатный проект — не ленитесь, изучите все варианты. Не берите ипотеку с плавающей процентной ставкой — ищите только с фиксированной, без возможности банком её менять. Не берите валютную ипотеку. Стоимость жилья в России привязана к рублю, а это достаточно изменчивая валюта", — перечислил застройщик основные правила.
