В Петербурге формируются новые тренды торгово-сервисной недвижимости в элитных жилых комплексах.
Рынок элитной недвижимости Петербурга не отстаёт от мировых тенденций и продолжает развиваться по принципу mixed-use development, когда несколько функций, в том числе коммерческая, объединены в одном месте. Таким образом, люди могут жить, работать, учиться, ходить в рестораны, заниматься спортом, устраивать шопинг и отдыхать, не выезжая за пределы ЖК. Помимо экономии времени подобный формат повышает комфорт нахождения на территории комплекса, создаёт "клубный" образ жизни, устраняет проблему маятниковой миграции и существенно облегчает нагрузку на транспортную систему.
Именно по такому пути несколько лет назад пошли европейские застройщики, объявившие, что для премиального сегмента в первую очередь важен высокий уровень внутренних сервисов, а также гармоничное встраивание домов и сопутствующей инфраструктуры в природный ландшафт. В соответствии с данными принципами строят элитные ЖК в Лондоне, Хельсинки и других городах — законодателях девелоперской моды.
В британской столице, к примеру, активно развиваются территории бывших верфей на Темзе. Жилая функция в этих проектах сочетается с магазинами, деловыми зонами и многочисленными местами отдыха. Комплексы имеют выход к воде, пристаням для яхт и пляжам, что особенно нравится покупателям недвижимости. Одними из первых этот формат популяризировали финские архитекторы, которые смогли избавиться от портового наследия в прибрежных зонах. По их задумке, современные жилые районы не могут быть просто спальными, необходимо смешанное наполнение: образовательные центры, библиотеки, продуктовые магазины, уютные кафе и т. д.
Новый подход застройщиков объясняется изменением потребностей покупателей жилья премиум-класса. Раньше они ориентировались прежде всего на надёжность компании, локацию и цену "за квадрат". В последние годы к этому списку добавился запрос на масштаб социальной и пользовательской инфраструктуры, её инновационность и соответствие современным архитектурным решениям.
Внутренняя инфраструктура в элитных жилых комплексах Петербурга также эволюционирует. Если в прошлом девелоперы могли обойтись коммерческими помещениями на первых этажах домов, то сейчас они стремятся выделить уникальные преимущества и на их основе создать неповторимую концепцию, которая станет точкой притяжения для жителей.
Променад на Неве
В Петербурге на стыке 2021 и 2022 годов сразу несколько известных девелоперов презентовали свои проекты в элитном сегменте, которые вписываются в актуальные тренды. Они будут реализованы в Невском, Выборгском, Московском и Петроградском районах. Среди них есть решения со свободными планировками, высокими потолками, элементами ландшафтного дизайна, панорамными окнами и даже выходом к воде. Всеми перечисленными характеристиками обладает NEVA HAUS Pavilion площадью 1,2 тыс. м2 в одноимённом ЖК от Группы ЛСР. Он расположится вдоль береговой линии Малой Невки на набережной, украшенной цветниками и стильными фонарями. Рядом возведут пирс.
В ЛСР отмечают, что концепция развития торгово-сервисной зоны внутри жилого комплекса была специально разработана в традициях европейских городов. "В сочетании с архитектурным ансамблем и прогулочным променадом павильон располагает к неторопливому наслаждению жизнью без спешки и забот о бытовых мелочах", — подчёркивает застройщик.
На фото: Рендеры проекта NEVA HAUS Pavilion
Одно из главных условий успешного функционирования коммерческой недвижимости — так называемый tenant–mix, под которым понимают синергию операторов, товаров и услуг, собранных под одной крышей. Эксперты ЛСР в этом плане заранее определили сферы деятельности резидентов так, чтобы NEVA HAUS Pavilion был максимально разнообразен. Внутри откроется фитнес-зал, гастрономическая лавка, кофейня, beauty-салон, хобби-рум, коворкинг, лекторий и лаунж–зона.
Снаружи кирпичные фасады здания будут чередоваться с большими панорамными окнами, выходящими на слияние двух рукавов Невы, парк Крестовского острова и Финский залив. Видовые характеристики — безусловное преимущество проекта.
"Чаще всего видовые характеристики важны для ресторанов, где есть виды на воду, парк. Учитывая определённую целевую аудиторию вокруг NEVA HAUS с уровнем дохода выше среднего, ожидаемо, что и арендаторы будут из премиум–категории с соответствующим ценообразованием", — полагает руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St Petersburg Анна Лапченко.
По её словам, для жильцов элитного ЖК будет большим плюсом наличие разного функционала. Но вместе с тем потенциальным арендаторам стоит учитывать определённый элитный формат окружения и приватность комплекса.
Кроме того, строительство подобных павильонов со смешанным наполнением — ещё и весомый вклад в инфраструктурное развитие района, уверены участники рынка. NEVA HAUS Pavilion, в частности, даст Петровскому острову новый функционал и привлечёт резидентов из разных сфер бизнеса. Рядом также будет благоустроена набережная с пирсом, с другой стороны комплекса построят общеобразовательную школу, по соседству расположился крупный парк. В совокупности такой подход гарантирует высокий уровень жизни и исключительный комфорт.
Мини-ТЦ для узкого круга
По мнению аналитиков "ПроГород" (Группа ВЭБ.РФ), в перспективе коммерческая инфраструктура в новых ЖК будет выстраиваться по принципу организации торгового центра.
"Жилые проекты ближайших 5–10 лет не будут ограничиваться периметром дома. Люди будут жить не в квартирах, а в жилых комплексах, в которых для них будут доступны все функции: образование и досуг, доставка еды, клининг, шеринговые сервисы — вся коммерческая инфраструктура", — говорит заместитель генерального директора компании Алексей Ионов.
Эксперты считают, что коммерческие секции следует рассматривать не как отдельные лоты, а как развёртку целого торгового комплекса в горизонтальной плоскости. Ещё на этапе проектирования следует проанализировать трафик, пешеходные и автомобильные потоки, точки притяжения людей на данной территории. Параллельно определить ассортимент товаров и услуг, а в идеале сразу подобрать пул арендаторов, способных закрыть потребности жителей.
Внедрение концепции, подобной проекту NEVA HAUS Pavilion, позволяет удовлетворить потребности жителей, арендаторов, инвесторов и застройщика, констатируют специалисты.
"Такой подход выгоден бизнесу, так как нивелирует конкуренцию между синонимичными по функционалу проектами. Выгоден инвесторам, которые получают помещения с функционирующим в них бизнесом на основе долгосрочных контрактов и могут не терять деньги на ремонт и за простой помещения на период поиска арендатора. Выгоден жителям, которые получают широкий спектр инфраструктуры в шаговой доступности возле дома", — подчёркивают специалисты "ПроГород".
В целом рынок стрит-ретейла Северной столицы уже в прошлом году начал постепенно восстанавливаться, доля пустующих помещений уменьшилась. По данным международной консалтинговой компании JLL, доля свободных помещений и запрашиваемые арендные ставки к началу 2022-го приблизились к допандемийным значениям.
"Наш прогноз на 2022 год оптимистичен. Мы видим усиливающийся тренд роста привлекательности Санкт-Петербурга для широкого круга инвесторов", — резюмирует руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций JLL в Петербурге Сергей Владимиров.
