Если вкратце — на договорённостях: с провайдерами, операторами связи, экскурсоводами, рекламщиками, киношниками и друг другом.
Провести капитальный ремонт или просто сменить "поживший" плафон в парадной? Войти в "денежный поток", в котором ТСЖ всегда будет хватать средств хоть на глобальные, хоть на текущие траты, можно не только с помощью постоянных взносов самих жильцов. Многоквартирные дома способны зарабатывать, и нередко всё необходимое для этого им дано по праву рождения (точнее, строительства) — особенно если речь о домах в престижном историческом центре Петербурга.
Какие они — способы, позволяющие ТСЖ пассивно "генерировать" десятки и сотни тысяч рублей в месяц?
Кутаться в провода
Отдельный разговор — про УК: даже не имея ТСЖ, можно аккумулировать деньги на отдельном спецсчёте, заключив договор со сторонней компанией. Но об этом — в "следующей серии". Пока сконцентрируемся на способах заработка, после применения которых фраза "финансовый успех" начнёт ассоциироваться не с предпринимателями, а с ТСЖ.
Самый очевидный и распространённый вариант — установка оборудования интернет-провайдеров и базовых станций операторов сотовой связи, то есть предоставление общедомового имущества под аренду.
"Установка на крыше дома оборудования, необходимого для оператора сотовой связи, приносит ТСЖ 30-40 тыс. руб. в месяц. И заработок, конечно, умножается, если речь не об одном, а сразу о 3-4 операторах. Есть и исключения из правил — например, Центральный район: здесь разместиться тяжелее, поэтому ставка может доходить до 50 тыс. руб. и даже больше", — говорит Юрий Брюквин, генеральный директор аналитического агентства "Рустелеком". И добавляет, что в случае с интернет-провайдерами механизм может отличаться: например, если компания ставит своё оборудование в доме, обслуживает здесь же 50 квартир и берёт за услуги по 400 руб., то в среднем 20% с выручки по договору уходит ТСЖ.
Итак, самые везучие ТСЖ — те, которые образовались в исторических, центральных районах Петербурга. Правда, и здесь не без "но". Практики, заключающие договоры на установку базовых станций, предупреждают: без экспертизы КГИОП не обойтись — она проводится чуть ли не 90% случаев "взаимодействия" со зданиями в престижных Центральном и Адмиралтейском районах. В комитете могут не дать разрешения на установку оборудования. Но лить слёзы по десяткам тысяч незаработанных рублей ТСЖ не стоит — в этом случае проект отправляется на доработку и повторное согласование.
Вне "топа" также малоэтажные здания — зона действия базовой станции на такой высоте слишком небольшая.
Экран, велосипед, торговля
Но крыши и чердаки — очевидно, не единственные площади, которые можно арендовать у ТСЖ. Фасады тоже в деле. "Считаю счастливчиками дома, которые подходят под размещение медиафасадов. При условии подходящей локации и востребованности у рекламодателей, медиафасад может принести дому несколько сотен тысяч рублей в месяц. Это превышает обычный совокупный доход на ремонт в несколько раз", — рассказывает Алла Бредец, руководитель регионального центра НП "ЖКХ Контроль" В Петербурге.
Могут пригодиться и подвалы. Так, в Кировском районе подвальное помещение зимой сдаётся в аренду для размещения велосипедов — "друга" не придётся морозить на балконе. Как и "поддомовая", придомовая территория тоже может быть задействована, если она оформлена соответствующим образом: здесь могут разместиться торговые павильоны. В "ЖКХ Контроль" подобный формат сотрудничества оценивают в ежемесячные 100-150 тыс. руб. в пользу ТСЖ (правда, если дом располагается недалеко от метро).
На всём не заработаешь
Всё чаще в жилых комплексах начали появляться постаматы: можно ли и это связать с тем, что дома пытаются заработать? В этом случае более частая история — работа с управляющими компаниями: например, с 2017-го сеть постаматов TelePort работает с УК "Содружество". О точечной установке аппаратов и стратегическом сотрудничестве говорят и в PickPoint. Тем не менее подобные проекты — скорее, прямое улучшение инфраструктуры для жильцов и заявленное преимущество на этапе продажи квартир, а не способ заработка постфактум.
"В жилых комплексах установку постамата согласовывают с жильцами так же, как и выбор оператора доставки. Логистические операторы устанавливают постаматы без оплаты аренды, поскольку терминалы в ЖК поднимают уровень безопасности и качества жизни, привлекательности недвижимости. Таким образом, заработать на установке постаматов практически невозможно. Максимальный возможный доход — 1000 руб. в месяц на одну точку", — рассказывает Надежда Романова, генеральный директор PickPoint.
Заработать на благо дома сдачей помещений для стрит-ретейла тоже вряд ли удастся. Обычно коммерческие помещения на первых этажах ЖК продаются застройщиком в одно время с квартирами: это наиболее простой и распространённый способ инвестировать в строящуюся недвижимость, объясняют в IPG.Estate.
"На рынке мало застройщиков, которые оставляют коммерческие помещения за собой и формируют арендный бизнес. Профиль девелопера — это строительство и продажа недвижимости. Управление — отдельный бизнес с другими правилами и доходностью", — говорит Алексей Лазутин, руководитель отдела инвестиционных продаж и корпоративных услуг IPG.Estate.
Примечательно, что в случае с коммерческими площадями, встроенными в ЖК, инвестору даже выгоднее владеть помещением со статусом "пониже". По данным IPG.Estate, наибольшую доходность приносит стрит-ритейл в спальных районах с высокой проходимостью: каждому арендатору важен трафик, и чем он выше, тем выше ставка аренды.
Платная парадная
Как заработать (и не заработать) ТСЖ на аренде общедомового имущества выяснили. Но остался ещё один неохваченный, но заметный пласт: в широком смысле — предоставление услуг. Главная из них родилась как раз в Петербурге: речь о неформальных экскурсиях по парадным в центральной части города. В зависимости от "историчности" здания и частоты сеансов, заработок варьируется и обычно, по данным "ЖКХ Контроль", измеряется десятками тысяч.
Что до экскурсий на крышах — здесь у ТСЖ большой потенциал, пока почти никем не использованный. "В городе есть всего одна "легальная" крыша — на Лиговском проспекте. Это дом ТСЖ, и на общем собрании было принято решение использовать крышу, получить документы — и вот, крыша несколько лет приносит доход", — приводит пример Алла Бредец.
Неинтересны туристы, но примечательную архитектуру всё же хочется использовать на благо дома? Самым везучим периодически предлагают плату за возможность провести киносъёмки в парадной или во дворах — здесь, опять же, речь о десятках тысяч рублей в зависимости от количества съёмочных дней и особенностей кинопроцесса.
"В конце концов, ТСЖ может официально предоставлять дополнительные услуги, которые не входят в перечень обязательных. У жильца дома сломался кран, светильник, розетка? Можно чинить всё это за отдельную плату", — делится ещё одним способом заработка Валерий Мамчур, руководитель регионального центра НП "ЖКХ Контроль" по Московской области.
С учётом всех перечисленных вариантов — почему многие ТСЖ не используют такую возможность? Со стороны телекома Юрий Брюквин даёт такой ответ: "Всё сильно зависит от руководителя — заинтересованного в дополнительных доходах или нет. Бывает, что в ТСЖ появляется новый председатель и решает, что больше никакого оборудования на крыше не будет — приходится демонтировать, а это колоссальные затраты для операторов связи и провайдеров. Вот почему на крышах высокий процент ротации установок. И, конечно, многим просто легче собрать деньги с жильцов, а не возиться с договорами".
Впрочем, подобный подход — не только про телеком. И жить с ним, пожалуй, как-то спокойнее. Только и капремонта, и новой лампочки в парадной, возможно, придётся подождать подольше.
