В нынешней ситуации склады остаются самым стабильным сегментом коммерческой недвижимости, уверены эксперты.
По данным "Коллиерз Интернешнл", в 2022–м в Петербурге планировалось ввести в эксплуатацию более 370 тыс. м2 складов. Всего на разных этапах проектирования и строительства находится более 550 тыс. м2, из них 80% — на начальной стадии.
IPG.Estate оценивает ожидавшиеся объёмы ввода в 235 тыс. м2 (в Петербурге и Ленобласти). По оценкам "Коллиерз Интернешнл", в срок, с большой долей вероятности, будет достроено 120–150 тыс. м2. По данным "ДП", это комплекс бельгийской Ahlers в Горелово, "Октавиан" в Мурино, "Промбокс" в Шушарах, ПСК "Новоселье", "Эллипсоид", "Тродекс Логистик", "УК Грандо" и др.
"По проектам в высокой стадии готовности сдвигают сроки ввода в среднем на 3–6 месяцев. Проекты на начальных этапах реализации переносятся на следующий год либо замораживаются", — комментирует Алёна Волобуева, директор департамента исследований рынка Maris.
Строительный цикл складов значительно меньше, чем в других видах недвижимости, отмечает Захар Вальков, исполнительный директор Radius Group. Это порядка 2 лет, из которых год (а иногда и больше) уходит на получение разрешений, подведение коммуникаций и подготовку участка.
"Большая часть проектов, которые планировалось ввести в 2022 году, на сегодняшний день уже прошла “точку невозврата”, когда остановка строительства будет означать только потерю вложенных средств, а сократить траты существенно не получится", — считает он.
Говорить о массовом изменении планов девелоперов в связи со сложившейся ситуацией пока рано, отмечает Екатерина Ногай, аналитик департамента исследований и аналитики российского офиса "Кушман энд Вэйфилд": "Перенос сроков ввода объектов, которые мы увидели в I квартале, пока представляет собой обычную практику".
Профессиональные девелоперы в основном уже готовы к разного рода изменениям, так как есть опыт решения различных сложных задач при прохождении предыдущих кризисных периодов, напоминает Алла Сидоренко, партнёр, руководитель направления складской и индустриальной недвижимости "БестЪ. Коммерческая недвижимость".
По словам коммерческого директора компании "Ориентир" Александры Селезнёвой, в настоящий момент можно ожидать приостановку проектов, которые планировалось финансировать за счёт банков без возможности заместить собственными средствами или без гарантированного выкупа заказчиком или инвестором.
"Банковское финансирование настолько дорого, что практически убивает возможность окупить проект в более–менее адекватные сроки. А неопределённость западных арендаторов не позволяет правильно оценить баланс спроса и предложения, долю свободных площадей к концу года. Вероятно, новые проекты могут начать планироваться с осени, когда, по прогнозам, снизится ставка ЦБ и будет какая–то определённость по структуре спроса", — считает Захар Вальков.
Кому складов?
По данным "Коллиерз Интернешнл", по итогам квартала заключены сделки по 50 тыс. м2. Это примерно столько же, как и годом ранее.
Алёна Волобуева говорит, что по сравнению с прошлым годом изменилась структура спроса — в лидеры вышли производители непродовольственных товаров (заняв место дистрибьюторов).
"Спрос со стороны e–commerce составил порядка 30% от валового объёма", — отмечает она. Большинство крупных игроков из e–commerce снизили свою активность после 2 лет интенсивного поглощения, уточняет Филипп Чайка, партнёр, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости IPG.Estate. По его словам, исключение составляет AliExpress, у которого пока нет собственного хаба в Петербурге и который ведёт активный поиск.
Для Ozon строится 135 тыс. м2 в Буграх, Wildberries уже завершает строительство объекта площадью 100 тыс. м2 в Шушарах.
"Сделки в работе сегодня есть — не могу сказать, что их количество уменьшилось или увеличилось в сравнении с прошлыми аналогичными периодами. Например, мы видим значительный рост спроса со стороны продовольственного ретейла", — отмечает Андрей Амосов, руководитель филиала компании "Джонс Лэнг ЛаСаль" в Петербурге.
"Активны те арендаторы, которые мобилизуются и ищут точки роста за счёт перестройки логистических цепочек и структуры спроса и предложения. Постепенно проявляется активность игроков, которые пытаются заполучить часть освободившегося рынка от уходящих компаний", — говорит Ольга Володина, директор по маркетингу ГК RAUM.
"Мы постоянно находимся в стадии переговоров по новым запросам заказчиков. Сейчас такие запросы поступают преимущественно от российского бизнеса, ориентированного на внутренний рынок. Эти компании планируют и дальше вести операционную деятельность в России и нуждаются в новых индустриальных площадях", — комментирует Екатерина Морозова, управляющий директор PNK group (сейчас строит в Петербурге три складских комплекса общей площадью 145 тыс. м2).
"Основная активность сегодня исходит от тех, кто начал поиски ещё в прошлом году и продолжает рассматривать варианты по инерции. Некоторые клиенты приостановили планы по переезду или расширению, но о тренде на разрыв арендных отношений пока говорить не приходится", — рассуждает Филипп Чайка.
В то же время Екатерина Ногай прогнозирует, что спрос будет сжиматься в перспективе 1–2 лет.
Уходящие метры
С конца февраля о приостановке или прекращении деятельности в России заявили более 300 компаний. По оценкам Екатерины Ногай, они занимают около 90 тыс. м2 складов, то есть 3% от всего предложения класса А в Петербурге.
По мнению Захара Валькова, их доля в аренде составляет всего 8%, а в собственности — 7%. "В последние годы мы наблюдаем постоянный дефицит качественного предложения, а спрос в разы превышает предложение как в Москве, Петербурге, так и в регионах. Любые высвободившиеся складские мощности будут поглощены", — уверен он.
"Поскольку у международных компаний в большинстве случаев заключены долгосрочные договоры без возможности выхода до их окончания, говорить о быстром изменении ситуации нельзя. Более того, многие международные игроки уже меняют планы ухода с рынка или изменяют форму присутствия, которая в любом случае требует оснащения складскими мощностями", — добавляет Александра Селезнёва.
Рост вакансии будет определяться не только уходом международных компаний, но и сжатием отечественных ретейлеров, считает Екатерина Ногай.
Баланс сохранится
С одной стороны, существует риск снижения спроса, появление предложения по субаренде излишков площадей, с другой — вывод новых свободных объёмов будет минимальным, говорит Александра Селезнёва. Поэтому принципиально баланс в ближайшее время не изменится, считает она. К тому же появляются запросы от производителей, которым необходимы локализация или расширение.
"В отличие от офисного складской рынок демонстрирует стабильность. Интерес к складским площадям сохраняется, как и низкая вакантность. Почти все компании решили увеличить запасы, чтобы обеспечить бесперебойное снабжение, что также даёт повышенный спрос", — напоминает Андрей Амосов.
"Ретейл очень внимательно следит за своим товарным запасом с заделом на будущее, чтобы минимизировать риски, связанные с изменением логистических цепочек. В связи с этим возможно и увеличение занимаемых складских площадей", — поясняет Алла Сидоренко.
"Несмотря на текущие трудности в сфере логистики, мы прогнозируем удержание позиций самого устойчивого сегмента в сфере коммерческой недвижимости рынку складов. Этому способствует медлительность, с которой сегмент реагирует на любые рыночные изменения. Предыдущие кризисы в России и мире — прямое тому доказательство", — резюмирует Филипп Чайка.
