С начала года городские власти выдали разрешения на строительство более 1 млн м2 жилья. Впрочем, на рынок новые проекты будут выходить постепенно. Торопиться девелоперам некуда.
Больше всего разрешений (по объёму строительства) получила в 2022 году группа "ПИК" — 240,7 тыс. м2 жилья, свидетельствуют оперативные материалы Госстройнадзора Петербурга. Городские власти согласовали компании возведение двух проектов на Лермонтовском и Лиговском проспектах. Setl Group получила первые разрешения на строительство на землях совхоза "Детcкосельский", рядом с комплексом "Славянка". Там девелопер на участке площадью около 43 га возведёт 72 тыс. м2 малоэтажного жилья комфорт–класса. Кроме того, застройщику согласовали строительство 120 тыс. м2 на Уральской улице Васильевского острова. У "Группы ЛСР" три разрешения на строительство: два жилых комплекса на Октябрьской набережной и один на проспекте Маршала Казакова в Красносельском районе. Суммарно — на 149,6 тыс. м2.
Большой проект начнёт "Строительный трест": компания построит на улице Академика Константинова 138 тыс. м2 жилья. Пять домов в рамках реновации квартала Красный Кирпичник в Колпинском районе возведёт "СПб Реновация". Площадь застройки — более 100 тыс. м2 недвижимости. Как говорят участники рынка, разрешения 1 млн м2 за 4 месяца — вполне приемлемый результат. "Оптимальный вариант, когда количество новых квадратных метров приблизительно равно количеству сданных. То есть если введено 3,2 млн м2 (речь об объёме сдачи в 2021 году. — Ред.), и разрешений должно быть получено столько же", — считает Игорь Карцев, генеральный директор "Максимум лайф девелопмент".
Проблема в том, что даже уже полученными разрешениями застройщики не спешат пользоваться. Пока из вышеперечисленных девелоперов о готовности выйти на стройку и открыть продажи заявили Setl Group и ПИК. Как пояснили в Setl Group, в ближайшие 2 месяца проект в "Детскосельском" планируется вывести на рынок.
Иван Архипов, директор по развитию ООО "Балтийская коммерция", недавно говорил "ДП", что к получению разрешения на строительство (речь об объекте на Малой Зелениной ул., 4, литера А) компания была готова давно. "Но по срокам вывода проекта в продажу пока ясности нет", — добавлял он.
Девелопмент становится более осторожным. Застройщики вынуждены пересматривать финансовые модели проектов из–за роста себестоимости. Удорожание материалов заставляет вносить изменения в уже заключённые договоры для проектов в низкой стадии готовности.
"На фоне высокой турбулентности многие девелоперы приостановили запуск проектов и заняли выжидательную позицию. Внешнеполитическая ситуация сильно повлияла и на покупательную способность. Естественно, объёмы продаж в марте–апреле снизились. К новостройкам, которые только стартовали, люди относятся более настороженно из–за риска недостроя, невзирая на эскроу–счета", — говорит Виталий Коробов, генеральный директор Element Development.
Однако ЦБ может продолжить снижать ключевую ставку. Такие меры станут хорошей поддержкой застройщикам. "Мы уверены, что спрос в этом году вернётся к привычным показателям и ситуация с выводом новых проектов на рынок стабилизируется", — говорит Андрей Вересов, исполнительный директор группы "Аквилон". По его словам, за последние годы девелоперы накопили запас прочности, позволяющий давать старт объектам и в условиях неопределённости. Не стоит забывать, что в прошлом году застройщики, завершая объекты, раскрывали эскроу–счета и получили достаточный объём денежных средств.
"Пока параметры проектов мы не пересматривали, даже изучаем новые земельные участки. В будущем году рассчитываем запустить проект комплексного освоения территории — уже в Петербурге (сейчас компания работает только в Ленинградской области. — Ред.). Хорошо, что мы позаботились заранее о многих вещах. Например, закупили оборудование для умного дома, в том числе дорогостоящие коннекторы", — рассказывает Максим Жабин, заместитель генерального директора ИСК "ЛенРусСтрой".
Ещё одна сложность, с которой столкнулись девелоперы, — высокая стоимость проектного финансирования, которое надо получить от банков. Но в апреле вступило в силу постановление правительства России о субсидировании процентной ставки по кредитам для застройщиков. Девелоперы смогут получить в банках проектное финансирование по ставке в пределах 15% годовых. "Субсидирование в целом нормализует ситуацию и даст возможность запускать новые проекты в адекватной экономической модели. Банки вполне готовы кредитовать новые проекты. И ставка, как и ранее, снижается по мере наполнения эскроу", — говорит Сергей Софронов, коммерческий директор ГК "ПСК".
Впрочем, для девелоперского рынка состояние неопределённости — это стандартно–нестандартная ситуация. "Она возникает с заметной регулярностью. Застройщики уже научились подстраиваться, ведь потребность в жилье — одна из базовых. Спрос может сократиться или трансформироваться, но никогда не исчезнет полностью. Одна из основных особенностей текущей ситуации — сжатие среднего ценового сегмента", — считает Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы "ЦДС".
Как говорят участники рынка, в кризис в более выигрышной позиции очень дорогое жильё и масс–маркет. Первый тип недвижимости составляет всего 3–5% общего предложения, и его покупателей в минимальной степени затрагивают колебания валютных курсов, повышение ипотечных ставок и другие экономические проблемы. Второй тип — самый популярный и доступный по цене. Сейчас покупатели всё больше внимания уделяют не только бюджету покупки и размеру ежемесячных ипотечных платежей, но и расходам на будущую эксплуатацию жилья.
Каким будет рынок строительства через полгода–год, прогнозировать трудно, поскольку сейчас никто не понимает глубины экономического кризиса. "Пройдёт ещё несколько месяцев, и всё выровняется. Несмотря на любые внешние факторы, жильё будет пользоваться спросом. Да, скорее всего, покупатель станет тщательнее выбирать объект, анализировать сроки строительства, проверять репутацию застройщика и т. п. Мы к этому готовы", — говорит топ–менеджер одной из девелоперских компаний.
