Минпромторг разрабатывает льготную промышленную ипотеку. Воспользоваться ею смогут не все, но снижение ставок — хороший знак.
Механизм промышленной ипотеки предусматривает льготное кредитование индустриальных девелоперов и производственников, которые хотели бы купить готовые площади. Обсуждаемая предельная ставка кредитования — 5% годовых. Субсидировать банки планируется из бюджета, и, по предварительным оценкам, кредитный портфель по новой программе может составить не менее 15 млрд рублей в год.
По мнению министерства, размещение производства в действующем парке позволяет сократить срок реализации инвестиционного проекта в 2–3 раза по сравнению с тем, если бы инвестор строил предприятие самостоятельно. Кроме того, эта тема актуальна, поскольку стране необходимо быстро размещать производства, чтобы решать задачи замещения импорта в условиях беспрецедентных санкций. На встрече, где обсуждалась эта тема, присутствовали топ–менеджеры ведущих банков страны, включая Сбербанк, ВТБ и ПСБ.
По официальным данным, сегодня в России действует 412 индустриальных парков, в которых работают 7,6 тыс. предприятий резидентов. В них трудятся более 250 тыс. человек.
Поддержат процентом
По оценке заместителя министра промышленности и торговли Алексея Беспрозванных, всего с 2014 по 2021 год на поддержку индустриальных парков и технопарков направлено более 24 млрд рублей. Выделение ещё 19 млрд запланировано до конца 2024 года. "Вместе с тем существующие меры поддержки ориентированы в основном на возмещение ранее понесённых затрат управляющими компаниями парков", — отметил он. Напомним, что по схожей схеме устроено льготное кредитование системообразующих организаций промышленности и торговли.
По оценке сопредседателя правления Ассоциации индустриальных парков Максима Паздникова, промышленная ипотека делится на два направления. Первое — получение банковских субсидий по аналогии с жилищным строительством. Второе — проектное финансирование для строительства будущих объектов производственного назначения, где заёмщиком выступает управляющая компания. "Чтобы “обкатать” механизм, необходимо выбрать пилотные проекты в регионе", — отмечает он.
В Санкт–Петербурге и Ленинградской области действует 12 индустриальных парков, говорится в ГИСП Минпромторга. В Ленобласти в числе крупнейших — "RAUM Бугры" под Всеволожском и "Левобережный", расположенный на 189 га бывшего Киришского биохимического завода (им владеет Киришская сервисная компания). Третий крупный в регионе проект — Greenstate (115 га), построенный в Горелово российской "дочкой" финского YIT (после его ухода из России этот бизнес выкупила строительная группа "Эталон"). В Санкт–Петербурге кроме государственной особой экономической зоны можно отметить "Марьино" в Петергофе (130 га), которое развивает "ВТБ Девелопмент", и два парка (в Пушкине и Колпино) компании "А Плюс Девелопмент".
Промышленная ипотека повышает доступность заёмных средств, что, конечно, подстегнёт управляющие компании к проактивному строительству производственных площадей, считает первый заместитель председателя комитета экономического развития и инвестиционной деятельности Ленобласти Егор Мищеряков. "Тем более мы видим, что в последние полтора месяца количество запросов от инвесторов на подбор готовых производственных объектов резко возросло", — добавляет он.
В промышленном блоке администрации Петербурга не ответили на запрос "ДП".
Сами участники рынка придерживаются разных мнений. Любой инструмент поддержки — это хорошо, он точно найдёт своего потребителя. Другой вопрос, много ли предприятий смогут воспользоваться таким предложением, рассуждает директор по развитию индустриального парка "Марьино" Александр Паршуков.
"Любой банк при анализе потенциального заёмщика, даже по льготным программам, детально анализирует риски, а в условиях санкций риски и по закупкам сырья, и по сбыту продукции, и по ценовым параметрам возрастают многократно", — отмечает он. Кроме того, если кредитоваться будет только покупка или строительство недвижимости, то предприятию необходимо будет изыскать средства на приобретение оборудования, а оно может стоить больше, чем здание завода, добавляет эксперт.
Если говорить о потенциальной выгоде для компании — владельца индустриального парка, то для девелопера привлечение кредита имеет смысл только в случае строительства под заказчика, которое обеспечит гарантированный денежный поток для выплат по кредиту, отмечает Александр Паршуков. "В этом случае снижение процентной ставки — хороший рабочий инструмент, хотя и не самый эффективный, ведь цены на строительные материалы за последний год выросли очень существенно", — подчёркивает он.
В целом воспользоваться предложением промышленной ипотеки в сложных рыночных условиях смогут очень немногие компании, и только те, у кого и так всё в целом неплохо, полагает Александр Паршуков. По его мнению, спасти замороженные из–за санкций проекты этот инструмент поддержки вряд ли сможет.
По словам руководителя направления продаж и коммерческой недвижимости "ЮИТ Санкт–Петербург" Максима Соболева, промышленная ипотека интересна в первую очередь для технопарков, предлагающих готовые помещения.
"Что касается парков, предлагающих земельные участки, то непонятно, как это должно работать. Участок под промышленность — не самый ликвидный залог", — отмечает он.
Спрос растёт
Представители консалтингового бизнеса говорят, что сейчас в Петербурге есть интерес к покупке производственных площадок.
"В основном это объекты советского наследия, расположенные в черте города либо близко к нему, которые зачастую находятся в плачевном состоянии. Инвестор их приобретает, реконструирует, модернизирует и потом сдаёт в аренду", — рассказывает руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости Knight Frank St Petersburg Илья Князев.
Как правило, такие проекты получаются достаточно успешными. В качестве примера можно привести редевелопмент в 2013–2014 годах завода "Звезда". Там площади до сих пор успешно сдаются в аренду и в последние годы вакансия практически нулевая.
"Возможность привлечения заёмных средств на льготных условиях будет очень позитивно оценена девелоперами индустриальной недвижимости и промышленных предприятий. Высокие ставки кредитования стали одной из основных причин заморозки многих проектов в данной сфере. В Петербурге предложение качественных производственно–складских площадей крайне ограничено, поэтому подобные меры однозначно будут востребованы и могут стать драйвером развития производственно–складского сегмента", — уверена старший консультант департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Ольга Уревич.
“
Предложенная мера позволит регионам получать дополнительные средства на развитие проектов, связанных с индустриальной недвижимостью. В Санкт–Петербурге на ближайшие годы на развитие инфраструктуры предусмотрено более 4 млрд рублей, которые город планирует компенсировать по постановлению федерального правительства № 1119. Петербург должен стать первым из регионов, имеющих на своей территории особую экономическую зону (ОЭЗ), который вернёт по данному постановлению средства, затраченные на создание инфраструктуры из федерального бюджета за счёт уплаченных в него налогов резидентами зоны. Заявка города уже одобрена Минэкономразвития и Минфином. Сейчас формируется пакет документов для министерства финансов, чтобы соответствующая строка появилась в федеральном бюджете на 2023 год. Промышленная ипотека может быть актуальна в дальнейшем для петербургской ОЭЗ, если регион примет соответствующее решение.
Тамара Рондалева
генеральный директор АО "ОЭЗ “Санкт–Петербург”"
“
Судя по всему, в правительстве понимают, что рыночное кредитование индустриального строительства по ставкам, зависящим от ключевой ставки ЦБ, лишает подобные проекты экономической целесообразности. Фактически это механизм параллельного госкредитования, отраслевого развития на отдельных условиях. В производственных сферах требуются большие вложения в основные фонды: как в недвижимость, так и в оснащение, оборудование. Если доступных кредитов на развитие нет, то не будет и развития, реализации проектов. Сейчас, очевидно, выросла потребность в производственной базе. Как минимум импортозамещение нужно где–то разворачивать.
Сергей Софронов
коммерческий директор ГК "ПСК"
