Девелоперы замораживают вывод на рынок новых апарт–проектов, а самые нетерпеливые пытаются продать их. Правда, пока безуспешно.
До недавнего времени апарт–проекты были самым быстрорастущим сегментом петербургского рынка недвижимости. Так, если в 2013 году в продажу было выведено 44 тыс. м2, то в 2019–м — уже 287,8 тыс. В пандемийные 2020 и 2021 годы этот объём снизился до 139,2 тыс. и 100 тыс. м2 соответственно, но, учитывая экономическую ситуацию тех лет, эти показатели можно считать относительно неплохими.
Сейчас же, как говорят участники рынка, наметилась тенденция выхода девелоперов из подобных проектов — пока точечно, не массово. "Главная причина — падение спроса со стороны частных инвесторов: за 2020–2021 годы цены достигли высокого уровня, в то время как арендные ставки не изменились, а весной 2022 года скорректировались вниз. Таким образом, уровень доходности для инвесторов снизился. И если раньше инвесторы покупали юниты, понимая, что рост их стоимости даст им приличную доходность на вложенные средства, то теперь такой рост стоимости вряд ли возможен в ближайшей перспективе", — говорит Антон Орлов, директор отдела продажи земли и девелоперских проектов Nikoliers.
Добавилась социальная нагрузка
Кроме того, как отмечают эксперты, в этом сегменте отсутствуют льготные ипотечные продукты. Девелоперы вынуждены субсидировать ставки по ипотеке за счёт предоставления скидок на апартаменты. То есть, по сути, ничего не меняется: субсидия на низкую ставку "зашивается" в тело кредита. Ещё один фактор, подавляющий девелоперскую активность, — социальная нагрузка, которую городские власти гарантировали любому застройщику, если объект будет иметь признаки апарт–отеля.
До последнего времени сервисные апартаменты были отличной альтернативой малогабаритным квартирам для инвестиций и сдачи в аренду. Но инвесторы потеряли интерес. "Весь рынок недвижимости замер из–за нестабильной геополитической ситуации. Кризисные явления отразились и на апартаментах. К тому же сейчас потребители в первую очередь обращают внимание на надёжность вложений, а с апартаментами есть много сомнений из–за правового статуса этого вида недвижимости", — говорит Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО "Балтийская жемчужина".
Уже в январе–марте сокращение спроса на апартаменты составило 35% в сравнении с предыдущим кварталом и на 24% — с аналогичным периодом прошлого года. Вместо апартаментов инвесторы отдавали предпочтение студиям. "Рынок апартаментов продолжает испытывать давление. Турпоток не восстановился, отельеры и операторы стали ориентироваться на долгосрочную аренду и на внутренний туризм", — говорит Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (Setl Group).
Окупаются за 15 лет
Ещё один немаловажный фактор — цена. Рост стоимости этого вида недвижимости практически не уступает жилому сегменту. С начала года сервисные апартаменты подорожали на 10%, "аналог жилья" — на 8%.
Отток иностранных туристов, сокращение внутреннего туризма из–за снижения реальных доходов населения, уход сервисов бронирования сократили загрузку номерного фонда отелей и апартов Санкт–Петербурга на 25%.
"Перспективная окупаемость при покупке апартамента может превысить 15 лет, рынок ставок аренды демонстрирует стагнацию, происходит определённое смещение спроса в сторону более бюджетных вариантов. Уровень загрузки ряда сервисных апарт–отелей снижается из–за выхода на рынок существенного объёма арендных квартир, многие управляющие компании предлагают скидки. В текущей экономической ситуации для снимающей жильё аудитории наличие дополнительных преимуществ сервисных апарт–отелей (безопасность, концепция, расширенные площади мест общего пользования) стало менее значимым в сравнении с ценой", — рассказывает Вячеслав Батаков, директор по маркетингу компании e.Development.
Как говорят эксперты, если раньше основной спрос был направлен на сервисные апартаменты, позволяющие получать доход, то теперь покупатели ориентируются на проекты с постоянным проживанием. "Сейчас высокий интерес именно к рекреационным апартаментам — второй–третьей квартире за городом", — говорит Виталий Коробов, генеральный директор Element development.
"На мой взгляд, происходящее на рынке апартаментов можно назвать коррекцией тренда. Он меняется в сторону качества — технологий строительства, продуманных архитектурных решений, набора сервисов. Речь и о техническом оснащении — от инженерии до умных технологий, содержания и оперативного решения всех бытовых вопросов. Всё это, безусловно, увеличивает стоимость апартаментов", — говорит Александр Андрианов, первый вице–президент GloraX.
По данным КЦ "Петербургская недвижимость", сейчас в Петербурге выдано разрешений на строительство 0,5 млн м2 апартаментов.
