Элитное жильё, один из самых стабильных сегментов рынка, находится под влиянием общей неопределённости. Новые проекты, изменения спроса и ожиданий обсудили на круглом столе "ДП".
Покупатели в этом сегменте меньше других зависят от экономической неопределённости, но и они стали более взвешенно подходить к покупкам. "В премиальном сегменте, в отличие от других, в первом полугодии не наблюдалось сильной волатильности. Никто, в отличие от предыдущих кризисов, не побежал скупать элитную недвижимость, но и сильной просадки не последовало. Кто–то взял паузу, кто–то озаботился тем, чтобы переложить средства в активы в других странах: рынок Турции, Дубая вырос кратно за счёт российских резидентов. Сейчас сделки идут, обращения есть. Дополнительный негативный фактор в текущем моменте — сезонность, как правило, клиенты этого сегмента обычно разъезжаются с мая по осень", — отметил Сергей Софронов, коммерческий директор ГК "ПСК". Осенью покупателей будет больше, но в целом для принятия решения о покупке клиентам нужно больше определённости по общей ситуации, их бизнесу, источникам дохода и т. п.
Сергей Софронов также обратил внимание на влияние на рынок курса валют — те, кто скупал её в конце зимы — начале весны, не готовы конвертировать средства в рубли по текущему курсу. Если доллар будет стоить на уровне 80 рублей, то на рынке недвижимости можно ожидать дополнительного притока денег, считает он.
Виталий Бахарев, генеральный директор компании "Альфа Фаберже", считает, что в текущих условиях ещё больше внимания застройщикам стоит уделять сервисной составляющей и концепции проектов в целом. Он говорит о росте интереса к покупке квартир в клубном доме Meltzer Hall со стороны региональных покупателей (Казань, Нижний Новгород, Тюмень, другие города–миллионники), бизнес которых вырос в текущей ситуации. Ещё одна категория покупателей — представители федеральных компаний, переезжающих в Петербург, включая москвичей. По сравнению с ценами на аналогичное жильё в столице наш рынок кажется им весьма привлекательным. И привлекает их в том числе "культурно–историческая" составляющая. Однако такие проекты реализовывать в Петербурге достаточно сложно.
"Осложняющее обстоятельство в реализации проекта Meltzer Hall — пять объектов культурного наследия на участке. По нормативу, прежде чем приступить к нулевому этапу по строительству нового здания, мы должны завершить все работы по ним. Мы, как ответственный застройщик, пересадили их на новый фундамент, усилили при помощи пересадки на сваи, поменяли все перекрытия, осыпающуюся кирпичную кладку и пр. И только когда начали заниматься кровлей, приступили к работам по нулевому этапу строительства нового здания. Весь предыдущий объём работ проходил внутри зданий и потому не был заметен со стороны. Сейчас уже вовсю идёт откопка котлована, через 2–3 недели на площадке начнут работать два башенных крана, до конца августа отольём ростверк, дальше — только вверх", — рассказал он. "У нас есть запросы от покупателей, ожидающих выхода на уровень выше нуля, поэтому в нашем случае на темпы продаж будут влиять не только сезонность и внешние факторы, но и активность подрядчиков на площадке — что и можно наблюдать в данный момент", — говорит Виталий Бахарев.
Игорь Бадиков, руководитель центра продаж инвестиционно–строительного холдинга AAG, отмечает: основной спрос в сегменте "высокий бизнес" и "элита" сейчас сконцентрирован на Петровском острове (за счёт большого количества проектов). "Квартиры там вымываются, через год–полтора фокус внимания сместится на Васильевский остров и более традиционную часть Петроградской стороны. Основными конкурентами для нашего проекта редевелопмента бывшей фабрики “Красное Знамя”, который мы планируем вывести на рынок до конца года, могут стать будущие комплексы от “Эталона” (ЛДМ), “Евроинвеста” (“Ригель”), RBI (на Средней Колтовской ул.), а также существующие проекты Meltzer Hall, “Северная корона” и “Квадрия”. В целом клиентам в ближайшие 3–4 года будет из чего выбирать", — говорит он.
По его словам, покупатели в последние месяцы стали дольше принимать решения. Раньше средний срок сделки составлял 45 дней, теперь — до двух с половиной месяцев. "Сейчас рынок покупателя, все застройщики готовят уникальные предложения для клиентов по стоимости, рассрочке и т. п. Клиент выбирает и думает. Очевидно, что стоимость квартир сейчас не взлетит, поэтому время у него есть", — рассказал Игорь Бадиков.
В AAG, ориентируясь на изменения в спросе, откорректировали концепцию проекта на Петроградской стороне, работа над которым ведётся с прошлого года. "Мы видим тенденцию к уменьшению площадей, есть спрос на небольшой формат. Изначально средняя площадь была на уровне 100 м2, сейчас её снизили до 70 м2", — рассказал Игорь Бадиков. В текущих условиях, включая высокую конкуренцию, застройщики обязаны уделять большое внимание сервисам, — согласен он.
Ольга Рянкель, руководитель дирекции аналитики и ценообразования e.Development, отметила, что по итогам полугодия застройщики выходят на средний темп продаж, сопоставимый с графиками прошлых лет. В проекте компании "е.волюция" на Московском проспекте были скачки продаж. Например, в июне по сравнению с маем они выросли на 80%, но сейчас ситуация выровнялась. При этом сделки, закрытые в июне, готовились несколько месяцев. "Цикл сделки действительно удлинился", — подтверждает она.
В Москве, где e.Development реализует клубный дом в деревне Жуковка, быстрее принимают решения, отмечает Ольга Рянкель. "На московском и петербургском рынках по отношению к прошлому году динамика примерно одинаковая", — считает она. Количество региональных покупателей на рынках обоих городов достаточно высокое, при этом покупатели из нефтяных регионов больше ориентированы на Петербург, а Москву чаще выбирают города–миллионники, также заметно оживление интереса аудитории Краснодарского края, полуострова Крым.
Девелоперы крайне осторожно планируют сейчас новые проекты. "В текущем моменте новые приобретения не планируем, земельный банк достаточно пополнен. В ближайших планах — открытие продаж в ЖК “Бакунина, 33”", — говорит Сергей Софронов.
AAG смотрит новые участки, в том числе в других регионах, но пока что холдинг сосредоточен на проекте на Петроградской стороне. "Он знаковый для компании, по объёмам сопоставим со всеми нашими проектами", — отмечает Игорь Бадиков. "В Москве мы планируем новый проект, а в Петербурге — вывод на рынок новой очереди проекта на Финском заливе. В Петербурге ищем участки под новые проекты", — пояснила Ольга Рянкель.
"Мы, конечно, рассматриваем новые проекты, но подходим к ним очень скрупулёзно, в первую очередь оценивая место, видовые характеристики, комфортную окружающую среду будущих жителей", — рассказал Виталий Бахарев. По его словам, "Альфа Фаберже" будет сосредотачиваться не только на проектах, аналогичных Meltzer Hall. "Интересны и другие форматы. Мы считаем, что отрасль застоялась, в неё можно привнести что–то новое, и не только в элитный сегмент", — говорит он.
“
В последние месяцы мы наблюдаем замедление роста цен на рынке, и элитный сегмент не исключение. К примеру, в бизнес–классе средняя цена 1 м2 сегодня оставляет 380 тыс. рублей — это на 5% больше, чем было к началу II квартала. Рост в основном был связан с выводом на рынок нового, более дорогого товарного запаса. В сегменте недвижимости класса элит уровень цен за последние 3 месяца не изменился и составляет порядка 500 тыс. руб. / м2.Новые проекты в бизнес–классе и элите появляются, но число их невелико. За первое полугодие — порядка 100 тыс. м2, причём большая часть вышла в самом начале года. После периода "тишины", продолжавшегося в течение примерно 3 месяцев, с марта по май, летом девелоперская активность постепенно начала восстанавливаться. Но проекты сегодня выходят на рынок небольшие и только в действительно хороших локациях, то есть достаточно "безопасные", такие, на которые, как чувствуют девелоперы, точно будет спрос. Для сравнения: в 2021 году за первое полугодие вышло 170 тыс. м2. С другой стороны, в 2020 году, в пик пандемии, элитный рынок пополнился всего 115 тыс. м2 за весь год. Снижение спроса, которое рынок наблюдал во II квартале, вполне объяснимо и составило около 20% по сравнению с первым. Но элитный сегмент пострадал меньше, чем массовый, — здесь меньше зависимость от ставок ипотеки, а субсидирование ставок и так не слишком распространено. И главное: элитные проекты "штучные", на самые интересные места и самые яркие проекты спрос будет всегда. Давать прогнозы на второе полугодие пока сложно: положение на рынке и в экономике всё ещё нестабильное. Но вероятно, мы увидим продолжение текущего тренда: новые проекты выходят на рынок "дозированно", аккуратно, с предварительным тестированием спроса. Придерживать и тем более замораживать готовый к старту проект смысла нет, но каждый из них нуждается в очень серьёзном просчёте экономики.
Михаил Гущин
заместитель вице–президента группы RBI
“
Большое влияние на рынок элитной недвижимости, на мой взгляд, оказали сильные скачки курса валют и введённые ограничения по движению валюты, в том числе вне территории страны. Чтобы диверсифицировать свои риски, люди стали вкладывать средства в недвижимость, особенный спрос мы наблюдали в марте. Такой спрос сразу привёл к росту цен, по некоторым объектам он составил 25%. Далее с апреля последовало снижение спроса на недвижимость, особенно на вторичном рынке. Клиенты вместо покупки недвижимости стали выбирать вложение сбережений на вклады, т.к. ставки по вкладам были на уровне 20%. Вторичный рынок практически встал, это привело к некоторому снижению цен. Вслед за ключевой ставкой резко выросли ставки по ипотеке, на каком-то этапе они составляли 15-17%. Сейчас вслед за ключевой ставкой они снизились. Также немаловажную роль сыграла госпрограмма, направленная на поддержку строительной отрасли. У клиентов появилось много интересных вариантов субсидированных ставок. Количество обращений клиентов за ипотекой стало увеличиваться. Рынок оживает. Думаю, что в краткосрочной перспективе активность на вторичном рынке будет небольшой, а на первичном рынке стоит ожидать роста. А к четвёртому кварталу начнёт оживать и вторичный рынок.
Мария Батталова
вице-президент по Северо-Западному региону ПАО "Абсолют Банк"
