Облигации остаются важнейшим источником финансирования для застройщиков. К настоящему времени объём выпуска долговых бумаг стройкомпаний уже достиг почти половины от прошлогоднего рекордного привлечения.
В минувшем году застройщики разместили облигаций более чем на 95 млрд рублей, что стало абсолютным рекордом последних десятилетий. В этом году такой результат вряд ли будет достигнут, но шансы приблизиться к нему достаточно высоки. На начало августа объём привлечённого финансирования через облигации девелоперов уже достиг 46 млрд. На текущей неделе с выпуском на 5 млрд на рынок выходит Setl Group, в конце минувшей разместилась группа компаний ПИК с объёмом ценных бумаг в рублёвом эквиваленте на 24 млрд.
По данным Cbonds.ru, уже известны параметры предстоящих размещений ещё у трёх застройщиков: ПИК планирует выпустить облигации на 14 млрд, ГК "Пионер" — на 2 млрд и челябинский АО "АПРИ Флай Плэнинг" — на 1,5 млрд. В количественном выражении в 2022 году застройщики могут разместить 11 выпусков на сумму порядка 93 млрд рублей.
С начала года инвесторы приобрели долговые бумаги по итогам шести размещений застройщиков. В том числе два выпуска, на 15 и 20 млрд рублей, группы компаний "Самолёт" и одного, на 10 млрд, — московского девелопера "Инград".
Читайте также:
Финансы
Лизинг идёт на рынок облигаций
Эксперты отмечают, что фактически максимальный объём привлечённых денег девелоперами был зафиксирован в 2018 году — на 125 млрд. Но две трети этой суммы пришлось на 13 размещений аффилированного с "Газпромом" ООО "Жилой микрорайон", которое строит посёлок для работников Амурского ГПЗ. Но в 2021 году таких крупных корпоративных строек не велось, поэтому показатель 95 млрд можно считать рекордным. Строительная отрасль в минувшем году заняла пятое место по объёму первичных размещений, уступив банкам, нефтегазу, лизингу и фондам недвижимости.
Быстро и недорого
За исключением небольшого скачка в 2018 года, который был вызван всплеском ставок из–за истории с санкциями США, стоимость облигационных займов для девелоперов стабильно снижалась вплоть до 2022 года. Доходность первичных размещений оставалась на многолетнем минимуме, отражая высокий спрос со стороны инвесторов и надежды на временный характер высокой инфляции.
Краткосрочное весеннее ужесточение монетарной политики ЦБ РФ могло повлиять на рыночные условия, но застройщики не спешили выходить на рынок. Первым после февральской паузы в мае вышел "Инград" с доходностью 15,3% годовых для первых двух купонов. В июне "АПРИ Флай Плэнинг" предложил 24% годовых, ГК "Самолёт" в июле — 13,25%. Заявки на размещение Setl Group собираются по максимальной ставке 12,7% годовых.
"Планируемый выпуск облигаций будет направлен на финансирование адресной программы, а именно на приобретение участков с готовой граддокументацией, — пояснил Павел Гуменник, руководитель управления организации финансирования холдинга Setl Group. — Мы считаем, что сейчас удачное время для размещения крупных игроков. Спрос стабилизировался, отлажена логистика и поставки, решены вопросы по замещению импортных материалов и комплектующих". По его словам, выпустить облигации зачастую быстрее, чем привлечь целевой кредит. "По категориям инвесторов мы рассчитываем на интерес к бумагам со стороны крупных банков, инвестиционных и управляющих компаний, физических лиц. Выпуск облигаций более интересен гражданам в противовес депозитам, доходность по которым достигла уровня 2021 года", — резюмировал Гуменник.
"Привлечённые через облигации средства можно использовать более гибко, чем проектное финансирование банков, — поясняет Игорь Галактионов, эксперт по фондовому рынку “БКС Мир инвестиций”. — В целом диверсификация источников финансирования, банковские кредиты и долговой рынок развязывают застройщикам руки в вопросах более свободного управления доступной ликвидностью, хотя обслуживание облигаций обходится дороже".
Вместе с тем на текущий момент на рынке обращается порядка 25 облигационных выпусков девелоперов. По оценке Cbonds.ru, их объём достигает порядка 510 млрд рублей. На петербургских застройщиков приходится около 75 млрд рублей. По данным ЦБ РФ по состоянию на июнь 2022 года, текущая задолженность сектора жилищного строительства перед банками по проектному финансированию составляет 3,6 трлн рублей, сумма кредитных договоров — 8,9 трлн, таким образом, потенциал роста для рынка облигаций представляется огромным.
"Проектное финансирование обычно сильно дешевле бланкового долга. Поэтому при общении с застройщиками мы часто интересуемся, зачем занимать на рынке, если есть варианты дешевле, — рассказывает Руслан Мустаев, портфельный управляющий УК “Открытие”. — Это могут быть варианты, когда компаниям требуются деньги для закрытия какого–то краткосрочного разрыва ликвидности. Или, например, подвернулся очень хороший земельный участок, но пока нет никакого плана по его застройке. В таком случае застройщику прямая дорога на долговой рынок".
Высокий риск
Строительный сектор с точки зрения кредиторов считается более рискованным: здесь выше доля просроченной задолженности, выше цикличность и ниже прозрачность.
"В нашем понимании сектор недвижимости несколько схож с банковской сферой. Они проциклические, и в период подъёма экономики показатели растут, а в период кризисов начинаются сложности, — рассуждает Мустаев. — Можем напомнить несколько крупных имён, таких как СУ–155 или Mirax group. Часть инвесторов, особенно предпочитающих долгосрочные вложения, по этой причине стараются избегать работы с данным сектором". По мнению эксперта, по информации из открытых источников видно, что в марте и апреле сильно просели продажи новостроек. Но принятые правительством меры позволили застройщикам достаточно быстро нарастить объёмы продаж.
"Платёжеспособность застройщиков зависит не только от устойчивости спроса, но и от качества финансового планирования, поскольку денежные потоки имеют ярко выраженную цикличность и риски кассового разрыва при ошибках здесь велики", — отмечает Галактионов.
Сегодняшние доходности выпусков облигаций имеют большой разброс, большинство в обращении в пределах 15% годовых, в то время как наиболее консервативные истории размещаются дешевле — в диапазоне 11–13% годовых.
Неформально облигации девелоперов относят к сегменту высокодоходных бумаг (ВДО), основной объём спроса на них из этого сегмента предъявляют инвесторы — физические лица.
"Мы бы разделили компании на два лагеря: лидеры отрасли и локальные застройщики. Если говорить про небольшие компании, то у них к проблематике добавляются особенности компаний третьего эшелона, — поясняет Мустаев. — Это вопросы с административными ресурсами, отношение к МСП и так далее. Их доходности находятся на уровне 14% годовых и выше.Лидеры торгуются с доходностью 9,5 –10% на ближнем конце и 11–13% на дальнем конце кривой".
За последнее десятилетие около 15% всех дефолтов приходилось на строительство жилых и коммерческих зданий. По оценке РИА "Рейтинг", средняя доля просроченной задолженности по направлению "строительство зданий" в 2019–2020 годах была оценена в 22,5%. Для сравнения: в целом по всему корпоративному сектору она не превышала 7%.
