Два мира, два детства

Сложнее строить в Петербурге, так как болотистая местность предполагает проведение дополнительных изысканий. Нередко в процессе исследований из–за наличия грунтовых вод приходится пересматривать проектную документацию. Кроме того, высотный регламент Петербурга не позволяет строить многоэтажные дома в пределах акваторий водоёмов и памятников архитектуры — и того и другого в городе на Неве достаточно, а простых участков под застройку практически не осталось. Поэтому и процесс согласования в Северной столице зачастую сложнее, чем в Москве. Другой момент: из–за ветреного и влажного климата при реализации качественных объектов в Северной столице часто используются навесные вентилируемые фасады из керамогранита. Такой подход создаёт дополнительные расходы и сложности для застройщиков, но благодаря этому уровень домостроения в Петербурге выше, а этажность ниже. Жителям дышится легко, а центральные районы города долгие годы хранят свой архитектурный облик. Надо отдать должное Москве — развитие дорожной, транспортной инфраструктуры там идёт гораздо быстрее. По благоустройству городской среды, работе ЖКХ Петербург проигрывает. Но мы любим город, в котором строим, за особую атмосферу — её не измерить освоенным госбюджетом. Поэтому Москва — Петербург: 9–8.

Строить можно одинаково хорошо как в Москве, так и в Санкт–Петербурге, если объекты в интересных локациях, а сами проекты — современных форматов. В обоих городах удобно согласовывать проекты, это лучшие рынки в России. У каждого мегаполиса есть свои особенности, но в Москве динамика согласования, безусловно, быстрее, а процедуры проще. Это сокращает цикл инвестирования, правила игры более понятны. В Петербурге сталкиваемся с определённой инертностью, но мы успешно справляемся. С точки зрения найма подрядчиков и рабочей силы — достойных можно найти и там и там. А вот привлечение финансирования проще организовать в столице. Продавать недвижимость легче в Москве, где стоимость метра выше и рынок больше, однако и у нас каждый объект с актуальным, выгодным предложением найдёт своего покупателя. Обе столицы прекрасны и достойны инвестирования, поэтому мы видим развитие нашего бизнеса как в Москве, так и в Петербурге.

Москва в значительной степени обгоняет Санкт–Петербург в области регулирования градостроительства. За последние 10 лет в столице были закреплены чёткие правила игры. Участники рынка имеют сложившееся представление о порядке реализации девелоперских проектов. Это позволяет оценить риски и, самое главное, длительность инвестиционного горизонта. С другой стороны, реализация девелоперского проекта в Москве существенно дороже, чем в Санкт–Петербурге. Игроки рынка понимают, как изменить назначение участка и какая сопутствующая инфраструктура нужна для согласования проекта, но соответствующие затраты в Москве значительно выше и имеют большее влияние на конечный бюджет. Если говорить о коммерческой недвижимости, то здесь наблюдается рост инвестиционного спроса в Санкт–Петербурге. Москва, безусловно, доминирует с точки зрения объёма инвестиций, тем не менее мы фиксируем растущий показатель доли Северной столицы, если ранее она составляла 5–7%, то последние 5 лет — превышает 20%, а в прошлом году составила 32%. В Петербурге достаточно большое количество высококлассных активов во всех сегментах и они предлагаются по более высоким ставкам доходности. В среднем спред составляет 1–2%. Любому девелоперу удобнее работать там, где есть потенциал для развития и понятные правила работы. Тем более теперь, при обязательном проектном финансировании, только наличие этих двух факторов может обеспечить стабильность и возможность планирования. Выход в новый регион никогда не бывает лёгким, хотя бы потому, что в каждом городе на работу строительной отрасли влияют местные законодательные нормы и правила взаимодействия городских властей и бизнеса. Только полностью реализовав проект на новом рынке, можно подвести итоги и сделать выводы, так как локальные нюансы работы могут проявиться на любом этапе работы.

Для "Легенды" как традиционно петербургского девелопера выход в Москву — это не только желание развиваться или оценка столичного рынка как более перспективного. Это скорее следствие недостаточно предсказуемой градостроительной политики Петербурга. Несмотря на несомненную ключевую роль строительной отрасли в экономике города, власти не демонстрируют достаточной готовности улучшать условия работы для девелоперов и идут скорее по пути ограничений, нежели развития. В свете сегодняшней градостроительной политики явное преимущество — у крупных компаний, осваивающих большие участки в массовом сегменте. Качественная же точечная застройка в прицентральных и центральных районах становится всё более сложной — и с точки зрения несоизмеримой социальной нагрузки, и с позиции градостроительных рисков. При этом, на мой взгляд, на качество развития городской среды лучше влияют как раз точечные проекты. Они — лекарство для депрессивных территорий, действительно оздоровляющее город. Это гораздо нужнее, чем массовая застройка окраин, пусть даже обеспеченная социалкой. Что касается небольших проектов, то Петербург всё ещё не может предложить для них приемлемую формулу социального обеспечения. К сожалению, в Петербурге всё двигается в сторону "3–й улицы Строителей", только с садиками и школами. Тем не менее компания "Легенда" была и остаётся петербургской, сейчас у нас в стройке на разных стадиях шесть объектов и мы работаем над подготовкой к запуску новых проектов в родном городе.