На фоне роста вакансии помещений на офисном рынке растёт активность арендаторов.
Почти 0,5 млн м2 офисных площадей пустует в Петербурге. Впрочем, данные аналитиков серьёзно различаются — от 0,35 млн до 0,6 млн м2. Но все сходятся на том, что уровень вакансии сейчас составляет около 10% от общего объёма предложения (около 4 млн м2). С одной стороны, это рекордно высокий показатель для местного рынка, с другой — он не является критичным, говорят брокеры.
"С начала года уровень вакансии увеличился на 3,2 п. п., или, в абсолютных значениях, на 57,7%. Объём скрытой вакансии на текущий момент оценивается на уровне 50–70 тыс. м2, эти помещения могут выйти на открытый рынок до конца года", — поясняет Алёна Волобуева, директор департамента исследований рынка компании Maris. При отсутствии до конца года очередных неэкономических факторов воздействия на рынок средний уровень вакансии по итогам 2022 года может установиться на отметке 10–12%, говорит она.
"Из России продолжают уходить компании с западными корнями. А те арендаторы, специфика деятельности которых позволяет работать удалённо, продолжают сокращать свои площади", — говорит Нелли Алейникова, директор департамента по работе с корпоративными клиентами компании Maris.
"К концу года вакансия может быть порядка 15% и даже 20%. Потенциал к высвобождению площадей ещё есть", — считает Иван Починщиков, управляющий партнёр IPG.Estate. По оценкам IPG.Estate, высвобождающийся объём не будет поглощён до конца года, на рынке останется порядка 90 тыс. м2, из которых 30 тыс. м2 будут продаваться, остальное — предлагаться в аренду.
Наибольшее увеличение объёма свободного предложения отмечено в классе А — в связи с вводом новых объектов и освобождением крупных блоков арендаторами IT–сегмента, поясняют в NF Group. По данным компании, до конца года в Петербурге должен быть введён ряд крупных объектов: "Морская столица" на Зольной улице, "Тесла" на 24–й линии В.О., "Аквилон LINKS" на Московском проспекте.
Ушли в минус
Участники рынка говорят о высокой активности арендаторов. "Активность спроса находится на высоком уровне, так как растёт объём свободного предложения, а следовательно, и выбор. Происходит миграция компаний с целью улучшения качества офиса и местоположения", — комментирует Регина Волошенко, директор департамента офисной недвижимости петербургского офиса NF Group. По её оценкам, объём арендованных площадей за 3 квартала 2022 года составил 81 тыс. м², что на 22% больше, чем за весь 2020 год. Сюда не включена недавно объявленная сделка по аренде компанией "Газпром нефть" 80 тыс. м2 в строящихся корпусах БЦ "Невская ратуша" на Новгородской улице — крупнейшая в офисном сегменте Петербурга за последние годы и одна из крупнейших в стране.
Спрос на офисы класса А в сентябре 2022 года увеличился на 24,8% в сравнении с аналогичным периодом 2021–го, говорит руководитель группы продаж в категории "коммерческая недвижимость" на "Авито" Виктория Сафронова.
Несмотря на большое количество сделок, показатель чистого поглощения офисов остаётся ниже нуля, отмечают брокеры.
Лучшие места
“
"Освободилось очень много площадей, которые занимали иностранные компании. Это офисы с дизайнерской отделкой в центре города, с меблировкой, с опенспейсами. Такие помещения очень востребованы. Арендаторы сейчас активно переезжают — из Ленобласти в город, ближе к центру, из класса В — в класс А", — комментирует Денис Рыбин, руководитель по аренде "ИнвестКапитал".
Основными драйверами спроса являются российский IT–сектор и нефтегазовые компании, а также девелоперы, строители, логистические и торговые организации. "Приятно отметить, что есть российские IT–компании, которые существенно расширяют штат и вместе с тем площади", — добавляет Нелли Алейникова.
"Сейчас фокус — на большие компании, госкомпании, нефтегазовый сегмент", — рассказывает владелец ГК "Ареопаг" Данил Барышев. Запросы есть на большие площади и от фрилансеров. "Средний сектор пропал", — говорит он.
При этом в последние недели активность арендаторов несколько снизилась, сообщает Нелли Алейникова. Те компании, которые были в процессе принятия решения о переезде, поставили на паузу такие проекты.
"Мы ожидаем активации отложенного спроса в ближайшее время — так было в пандемию и так же было в период после февраля текущего года", — говорит Виктория Сафронова.
Ставки сделаны
Происходящее изменило расклад на офисном рынке, усилив позиции арендаторов. Однако давно работающие в этом сегменте компании считают, что это не станет критичным для отрасли. "Рынок развивается по спирали. Вспомним, что до 2008 года в Петербурге долгие 10 лет был рынок арендатора. После 2018 года вакансия стала меньше, компаний стало больше, наступил рынок арендодателя, когда он получил возможность выкручивать руки арендаторам, поднимать ставки и т. д. Всё возвращается, и сегодня у нас снова рынок арендатора. Сейчас — время работать над качеством своих объектов, своих проектов", — говорит Станислав Ступников, партнёр и руководитель направления торговой недвижимости ГК "БестЪ".
В то же время на ставках аренды усиление позиций арендаторов пока не сказывается. По данным NF Group, по итогам III квартала 2022 года средневзвешенная арендная ставка в офисах класса A составила 2 378 руб. / м² в месяц, класса B — 1 534 руб. / м² в месяц. В будущем снижение возможно, но пока что арендаторам стараются предлагать дополнительные опции, такие как арендные каникулы и т. п., констатируют брокеры.
"Офисный сегмент пострадал от нынешних геополитических событий значительно сильнее, чем от ковида. Сегодняшняя ситуация отличается от пандемийной тем, что тогда просили скидки, а сейчас люди просто съезжают", — поясняет Данил Барышев. На их решение о релокации с помощью ставок или улучшения качества сервиса не повлиять.
Напомним, что в начале пандемии в 2020 году многие делали пессимистические прогнозы, ожидая, что бизнес–центры из–за пандемии опустеют, ставки упадут, новых сделок не будет, да и в целом от офисов будут отказываться, переходя на удалённый формат. Но эти прогнозы не сбылись: ставки продолжили расти, вакансия становилась всё меньше, на рынок выводили новые проекты. Посидев на удалёнке, многие сами захотели выйти на работу, напоминают брокеры.
В свою очередь работодатели заявили, что дистанционный формат не позволяет выполнять долгосрочные задачи и в полной мере поддерживать корпоративный дух.
В том числе поэтому массовый исход из офисов и рост вакансии, начавшиеся в конце февраля, было невозможно спрогнозировать. Тем не менее собственники и управляющие сейчас рассчитывают на то, что глубоких потрясений на рынке удастся избежать и всё ограничится лишь трансформациями. Так, предполагается, что владельцы бизнес–центров станут чаще рассматривать варианты перепрофилирования объектов (целиком или полностью), будут более клиентоориентированными, снизится девелоперская активность и т. п.
Новым вызовом для рынка может стать объявленная в сентябре частичная мобилизация. "Несомненно, события последних нескольких недель окажут влияние на рынок офисной недвижимости. Возможно, к концу года это влияние ещё не будет очевидно, но уже к концу I квартала следующего года данный фактор скажется в полном объёме", — считает Алёна Волобуева.
"Можно рассчитывать, что полное восстановление рынка через 3–5 лет будет полноценным: собственники помещений адаптируются к новым условиям, перестроятся на российских арендаторов, в том числе на компании госсектора", — говорит Полина Зернова, коммерческий директор "Ренессанс Девелопмент".
