Мобилизация ввергла рынок вторички Петербурга в состояние неопределённости

С начала мобилизации цены на вторичном рынке жилья в Петербурге и Ленобласти упали на 0,5 и 0,4% соответственно, подсчитали в "Циан.Аналитике". В городе средняя цена 1 м2 сократилась с 204,6 тыс. до 203,6 тыс. рублей, в области — со 139,7 тыс. до 139,1 тыс. По оценкам "БН.ру", снижение чуть больше: за последний месяц цены предложения на рынке снизились на 1–1,2%.

Дольше и дешевле

Как говорят эксперты, с конца сентября рынок находится в состоянии неопределённости. В первые дни после объявления о мобилизации фиксировалось падение активности потенциальных покупателей.

"Мобилизация стала шоком для многих клиентов. Залоги, которые планировались, были отменены. В первую неделю–две было много отказов покупателей", — рассказывает Юрий Сергеев, генеральный директор АН "Динас". Сейчас, по его словам, увеличивается количество запросов на продажу. "Ждём роста предложения, — говорит эксперт. — Увеличение идёт за счёт как тех, кто уехал или планирует уехать, так и тех, кто ждал осени в надежде на рост цен, но теперь понял, что надо продавать, дальше будет ещё дешевле".

По словам риелторов, падение цен началось с первой недели октября. "Раньше продавцы находились в эйфории и держали цены, ждали оживления осенью. После известных событий иллюзии роста исчезли. Тот, кто реально хочет продать, нащупывает цену и всё время снижает", — считает Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН.

По сравнению с прошлым годом почти вдвое выросли сроки экспозиции квартиры, подсчитали эксперты. Если год назад жильё в среднем продавалось за 1–2 месяца, то сейчас срок экспозиции вырос до 3–4 месяцев.

Впрочем, так поступают не все. "Те продавцы, которые находятся на рынке давно, с февраля–марта, стабильны в своих требованиях. Они очень медленно снижают цену в рекламе и надеются, что обязательно наступит осенне–зимний спрос", — считает генеральный директор АН "Бенуа" Дмитрий Щегельский.

Дисконт в руку

Сейчас рынок вторичной недвижимости перегрет и ищет равновесия в ценах прошлого года. "Поэтому сегодня при продаже действует простой способ: ставь дешевле всех похожих вариантов, и будешь получать покупателей. Продашь — будешь радоваться, потому что через полгода может быть ещё дешевле. По опыту сегодня, если ставишь правильную цену — продаёшь, покупатели на рынке есть", — уверены эксперты.

Ещё один тренд, который фиксируют риелторы, — рост размера дисконта, который продавцы готовы давать покупателям с деньгами.

"На рынке появились новые продавцы — это те, кто на волне событий планирует сменить место жительства. Для тех, кто уехал, продать квартиру по доверенности будет не так просто — у каждого банка свой шаблон доверенности для продажи квартиры и, следовательно, значительная часть покупателей, которые планировали брать ипотеку, отпадают. А значит, на продажу нужен значительный дисконт по цене", — считает директор "Адвекс на Академической" Сергей Козлов.

По его словам, сейчас размер дисконта составляет 3–12% от заявленной цены, в зависимости от срочности продажи. "Это затронуло примерно 10% рынка. Остальные заняли выжидательную позицию", — уточняет эксперт.

"На рынке появились объекты от эмигрантов второй сентябрьской волны. Эти граждане готовы к более серьёзному и быстрому торгу, до 15%, причём не тогда, когда будет покупатель, а в самом начале — на этапе выставления объекта в рекламу", — говорит Дмитрий Щегельский.

"После 21 сентября я разговаривал с риелторами в Крыму, Белгороде и Воронеже. Они сказали, что буквально за несколько дней многие продавцы приняли решение кардинально снижать цены, до 20%. Вероятно, чем ближе боевые действия, тем продавцы больше понимают, что покупательский спрос в этом году на рынок недвижимости уже не вернётся", — рассказывает эксперт.

По оценкам участников рынка, в ближайшее время средние цены на вторичку в Петербурге могут упасть до 170–190 тыс. рублей за 1 м2, то есть вернуться к ценам лета 2021 года.

Ни сдать, ни снять

Падают не только продажи. Под воздействием новостей о мобилизации пошёл вниз и рынок арендного жилья. По данным "Циан.Аналитики", объём предложения долгосрочной аренды жилья в Петербурге с начала частичной мобилизации вырос с 6,5 тыс. до 10,2 тыс. квартир. При этом спрос на аренду по сравнению с августом снизился на треть.

"После 21 сентября Россию покинули граждане, составлявшие львиную долю нанимателей. Поэтому, несмотря на то что сейчас формально ещё пик среднестатистического сезонного спроса, спрос на наём жилья заметно упал. Я бы сказал так: в марте уехали покупатели, в сентябре — наниматели", — считает Дмитрий Щегельский.

По данным "Циан.Аналитики", из–за роста предложения и падения спроса цены на аренду жилья за месяц существенно снизились. Так, аренда однокомнатных квартир подешевела на 5,5% — с 32 700 до 30 900 рублей в месяц, двухкомнатных — на 8,1% (с 53 400 до 49 100 рублей). Главный эксперт аналитического центра "ЦИАН" Виктория Кирюхина говорит, что снижение цен в октябре — это традиционный сезонный фактор, но обычно оно не превышает 1–4%. По сравнению с октябрём прошлого года аренда подешевела на 11% по однокомнатным квартирам и на 14% — по двухкомнатным.

И это ещё не предел. По мнению генерального директора АН "Бенуа", арендодатели осознают, что спрос упал, только к середине ноября. "И после этого можно ожидать коррекцию цен вниз, которая совпадёт с сезонным ежегодным снижением спроса. До 21 сентября я был склонен сравнивать происходящее на рынке недвижимости с 2014–2015 годами. Но сейчас мы вступили в эпоху доселе невиданную. Каждый день — сюрприз", — резюмирует эксперт.