Апартаменты меняют формат из-за падения доходности

По подсчётам NF Group (ex. Knight Frank St. Petersburg), по итогам III квартала 2022 года свободное предложение на рынке апартаментов составило 5 тыс. юнитов общей площадью 173 тыс. м2.

Количество апартаментов на рынке увеличилось на 12% благодаря началу продаж в шести комплексах несервисных апартаментов, в том числе "Zoom на Неве", "Zoom Чёрная Речка", "Наследие на Марата", "Римского–Корсакова 22", а также в одном комплексе сервисных — Ladozhsky Avenir.

Общее количество юнитов в новых объектах — более 3,9 тыс. За 9 месяцев 2022 года количество апартаментов в экспозиции увеличилось на 49%, в основном за счёт несервисных юнитов", — рассказала Светлана Московченко, руководитель отдела исследований петербургского офиса NF Group.

По словам экспертов, это рекордное за последние 5 лет количество комплексов несервисных апартаментов, 60% из которых — объекты реконструкции.

Сервисные апартаменты продолжили занимать большую часть предложения на рынке, однако за квартал их доля снизилась до 60% (минус 15 п. п.). При этом несервисные апартаменты заняли 23% рынка.

Псевдодешевле

"Несервисные апартаменты по качественным характеристикам зачастую соответствуют жилым объектам “комфорт” и “бизнес” и предлагаются к покупке по ценам в среднем на 20–30% ниже, чем аналогичные по местоположению и качеству квартиры. Особенно данное различие стало очевидным из–за значительного удорожания жилья за последние 2 года. Отчасти поэтому выход на рынок новых комплексов несервисного формата вызвал высокий интерес у покупателей", — рассказывает Светлана Московченко.

Часть участников рынка согласилась с тем, что подобная тенденция существует. "Что касается роста доли несервисного сегмента, то рынок пополнился предложением от московских компаний, для которых несервисный формат является традиционным. Кроме того, несервисные апартаменты подчас представляют собой безальтернативные варианты. Например, рекреационные или премиальные проекты", — отмечает Сергей Софронов, коммерческий директор ГК "ПСК".

"Да, за последние несколько месяцев доля сервисных апартаментов в структуре предложения по апартаментам несколько сократилась, — говорит Елена Петропавловская, руководитель аналитического центра RBI. — На рынок стало выходить больше псевдожилых проектов (хотя именно мы в этом формате не работаем). Но если смотреть по количеству объектов на рынке, сегодня доля сервисных проектов ближе к 65–70%. Говорить о том, что эта динамика как–то связана с доходностью сервисных апартаментов, пока преждевременно. Во–первых, какого–то значительного падения доходности не происходит. Во–вторых, цикл подготовки и запуска новых проектов апартаментов достаточно продолжительный, это не вопрос нескольких месяцев".

"Доля несервисных апартаментов действительно выросла в 2022 году по сравнению с 2021–м, но не по причине падения доходов, а в целях упрощения продукта — так продавать квадратные метры некоторым застройщикам легче, чем инвестиционный продукт, а покупатели откладывают “на потом” оплату отделки, оснащения и решение о способе использования своей недвижимости", — считает генеральный директор "Вало Сервис" Константин Сторожев.

"Доля сервисных апарт–отелей на рынке действительно сократилась и в общем объёме составляет 60%, что связано с колоссальным ростом номерного фонда так называемого псевдожилья, который за прошедший год увеличился в 9,8 раза. Стоит отметить, что 66% от всех продаж на рынке апартаментов в этом периоде пришлось на сегмент сервисных апарт–отелей, а рост стоимости юнита составил 28%. В то время как псевдожильё выросло всего на 9%", — подсчитал директор по развитию сети апарт–отелей YE’S Антон Агапов.

Цикл сменился

Основная причина сокращения предложения — снижение доходности апартаментов на фоне роста их цены. По оценкам Алексея Лазутина, руководителя отдела инвестиционных продаж и корпоративных услуг IPG.Estate, доходность снизилась ввиду насыщения рынка, геополитических факторов и отсутствия иностранных туристов, которые на фоне сокращения платёжеспособного спроса обращаются к более дешёвым опциям для размещения, турам.

"Падает спрос, вынужденно снижаются цены, что в конечном итоге сказывается на доходности инвестора. По моим оценкам, доходность сервисных апартаментов сегодня приблизилась к доходности квартир. Сейчас девелоперы приобретают проекты реконструкции в историческом центре, ведь для него это небольшие и недорогие юниты, которые доступны широкому кругу небольших инвесторов. Таким образом, девелопер подобных проектов находит отражение спроса на квазижильё и на сохранение денег в квадратных метрах", — говорит эксперт.

"Но нельзя забывать, что доходность снизилась и по депозитам, и по ценным бумагам. При этом недвижимость по–прежнему “твёрдый актив”, который растёт больше инфляции в средне– и долгосрочной перспективе, плюс приносит свои 6–7% годовых с аренды. Произошло падение обещаний, тогда как ранее можно было обещать 10–12% годовых с аренды", — не согласен генеральный директор УК "Начало.Сервис" Кирилл Рузанов.

Кроме того, по мнению экспертов, подобный тренд заложен в цикличности рынка. Сначала — в 2015–2017 годах — был тренд на псевдожильё. Многие застройщики, даже крупные, хотели начать или начали проекты в таком формате, потому что сервисные апартаменты было сложнее продавать. "Нужно было рассказать клиенту, что это, убедить его в том, как это — смесь МКД и гостиницы. Раскачать рынок. Только отважные брались за это. И те, кто “качал” рынок сервисных апартаментов тогда, качают и сейчас. А псевдожильё покупали потому, что оно просто дешевле, чем сравнимая квартира, и зачастую в таких локациях, на которых нельзя было строить жильё. Продажа была проще, чем продажа сервисных апартаментов", — говорит Кирилл Рузанов.

Потом все принялись строить сервисные апартаменты — рынок был на хайпе. В сферу сервисных апартаментов потянусь застройщики, не имеющие опыта в данной сфере. Сервисные апартаменты начали продаваться достаточно легко — покупателя уже не надо было убеждать, работать с ним, показывать ему расчёты.

И всё же несервисные апартаменты, или псевдожильё, всегда пользовались определённым спросом. Например, благодаря расположению в интересных локациях — построить жилой дом там нельзя, а стоят такие объекты дешевле квартир.

"Но в Санкт–Петербурге большинство проектов строились именно как сервисные апартаменты. Поддаваясь общему тренду, даже небольшие застройщики, иногда не имевшие опыта ведения гостиничного бизнеса, для привлечения потенциальных инвесторов называли свои проекты сервисными апартаментами. В итоге после неудачной попытки создать собственную управляющую компанию или привлечь с рынка стороннюю УК компании начали выводить на рынок несервисные апартаменты", — говорит Александр Терентьев, руководитель отдела продаж Vertical Digital Village

"Теперь — возвращаемся в стадию 1. Для продажи сервисных апартаментов нужно работать с покупателем, нужно давать ему реальные цифры, реальные бизнес–модели — это сложный путь. Современные сервисные апартаменты требуют “фишки”, и концепт “построил — продал — ушел” не получится. Нужно продумывать планировки, решения, удобство долгосрочных и краткосрочных гостей, прорабатывать общественные и коммерческие пространства. Всё это требует сил, средств и, самое главное, специфических компетенций, которые есть не у такого большого количества игроков на рынке", — рассказывает Кирилл Рузанов.