Почему девелоперы в Северной столице неохотно отдают первые этажи бизнесу и изменится ли эта тенденция в будущем — в материале "ДП".
По словам директора по маркетингу компании e. Development Вячеслава Батакова, доля коммерческих помещений по новостройкам Петербурга и области сегодня составляет всего около 2% в общем объёме экспонируемых в продаже площадей, а в Московском регионе — 3%.
"На наш взгляд, доля встроенных помещений в объёме 5% оптимальна — с одной стороны, полноценно реализованы необходимые функции в рамках квартала, с другой — отсутствует риск затоваривания коммерции у застройщика и дублирование назначений, приводящее к обострению прямой конкуренции и, соответственно, частой смене арендаторов стрит-ретейла. Для крупных комплексных проектов доля возможна и ниже — до 3–4% — коммерция может быть предусмотрена не во всех корпусах", — говорит Батаков.
По мнению эксперта, идеальный сценарий — сдача коммерческих помещений в аренду напрямую от застройщика. В этом случае под каждый проект может быть выбран соответствующий концепции перечень брендов, грамотно распределены функции, при необходимости ограничены по зонированию определенные форматы (например, алкогольные и табачные магазины вблизи детских площадок и школ). Помимо этого, коммерческие площади зачастую являются залоговым активом для застройщиков.
Директор по маркетингу ГК "Ленстройтрест" Ян Фельдман оценивают долю коммерции в новых ЖК Петербурга выше. По его данным, этот показатель за последнее время увеличился до 6–7%. Для сравнения — в 2015 году было 2–5%. В некоторых жилых комплексах этот показатель доходит до 8–10%.
"В дальнейшем, скорее всего, цифра в 6–7% сохранится. Этого достаточно, чтобы новый квартал был насыщен объектами торгово-бытовой инфраструктуры и при этом работа таких площадей была эффективна для собственников. Также такое соотношение жилых и коммерческих "квадратов" позволит поддерживать нужный уровень конкуренции в локации", — прогнозирует Фельдман.
В крупных проектах КРТ, которые реализуются на новых территориях в пригородных зонах, доля коммерции может достигать и 10-15%, уточняет первый вице-президент GloraX Александр Андрианов. В объектах точечной застройки небольшой площади с закрытой придомовой территорией площадь коммерческих помещений зачастую не занимает и 2%.
"При этом мы видим тенденцию к увеличению площади, которую девелоперы выделяют для размещения бизнеса в жилых проектах. В текущих условиях их доля может вырасти на 1–2 пункта. Прежде всего, это связано с пересмотром застройщиками подходов к выбору операторов для создания концепций внутренней инфраструктуры проектов и изменением стратегий реализации коммерческой недвижимости", — пояснил собеседник "ДП".
Глобальной тенденции к замещению коммерческих площадей жильём на рынке не наблюдается, отмечают девелоперы. Боле того, доля коммерции постепенно увеличивается.
"Со временем девелоперы делают всё больший акцент на развитии именно качественной внутренней инфраструктуры проектов при реализации жилых комплексов, что в свою очередь стимулирует рост лояльности клиентов и интерес к подобным объектам. В конечном итоге развитая внутренняя инфраструктура напрямую влияет на улучшение качественных характеристик проектов, стоимость жилья, увеличение темпов продаж квартир и коммерческих площадей в следующих очередях или других объектах застройщика", — говорит Андрианов.
Реализация и управление коммерческой недвижимостью в жилых проектах — непрофильный для девелоперов бизнес, поэтому значительная часть застройщиков предпочитает продавать эти площади, а не сдавать в аренду, обращает внимание специалист.
"Как вариант, девелоперы могут использовать гибридную форму управления коммерцией. Часть помещений остаётся в управлении застройщика, чтобы подбор коммерческих опций проходил в соответствии с концепцией комплекса. Оставшиеся площади продаются новым собственникам. Таким образом застройщик может минимизировать объём непрофильных активов после реализации проекта, но гарантировать жителям наличие полноценной разнообразной коммерческой инфраструктуры", — добавил представитель GloraX.
Ян Фельдман подтверждает, что чаще всего коммерческие помещения реализуются застройщиком таким же образом, как и квартиры.
"Помимо магазинов, предприятий сферы услуг, торговых объектов и другой коммерческой инфраструктуры девелопер должен обязательно предусматривать площади, ориентированные на полезные сервисы для жителей — соседские центры, коворкинги, клубы по интересам и т.п. Так, во всех наших кварталах работает программа Добрососедства, которая включает более 500 тематических мероприятий в год. Они проходят на площадках Соседских центров (мастер-классы, лекции, встречи, спортивные занятия) и в уличном формате (праздники, фестивали, квесты)", — подытожил эксперт.
