Васильевский район входит в список центральных районов Петербурга, но не всеми воспринимается как топовая локация. Застройщики ценят Васильевский остров за возможность реализовывать крупные проекты в исторических декорациях или рядом с ними.
В базе Единого ресурса застройщиков на территории Васильевского острова значатся 24 новостройки от ГК "ПИК", "Группы ЛСР", Setl Group, Glorax Development, LEGENDA Intelligent Development, группы "Аквилон", AAG и др.
Основной объём анонсированных и уже возводимых жилых комплексов на острове относится к намывным территориям. Вторая по площади, но не по значимости категория — проекты редевелопмента промышленных территорий.
Точечных объектов, расположенных в кварталах сложившейся жилой застройки, — единицы. В целом к активному освоению острова застройщики приступили сравнительно недавно — из–за проблем с транспортной доступностью и дефицита участков под застройку ещё несколько лет назад район казался не слишком привлекательным, отмечают в "Группе ЛСР".
Креативное влияние
Девелоперская активность на Васильевском острове в последние годы набирает обороты, говорит Александр Гуторов, коммерческий директор ГК "Страна Девелопмент": "Связано это с тем, что Васильевский остров можно назвать тихим и даже камерным районом, но при этом находящимся в центре города. И у застройщиков есть возможность осуществить комплексную застройку на территориях, расположенных максимально близко к историческому центру. Здесь нет особой деловой активности. Промышленная активность отсутствует в принципе".
Александр Кравцов, управляющий директор Fizika Development, считает, что на развитие Васильевского острова сильно повлияло создание креативных кластеров. "“Эрарта”, “Севкабель Порт”, Василеостровский рынок — подобные вещи не просто смогли стать локальными местами притяжения для островитян, но и заняли заметные места во всех путеводителях по Петербургу. Параллельное развитие инфраструктурных проектов одновременно с новой качественной застройкой подтвердило статус Васильевского острова как особого района Петербурга — атмосферного, по духу близкого к центру города, с классом жилья не ниже бизнес", — отмечает он.
"С точки зрения покупки земли на территориях бывших промышленных производств застройщикам интересен радиус 5 км от Балтийского завода, а также проекты под реконструкцию и реставрацию. Но тут есть нюансы, история сложная, крайне забюрократизированная", — комментирует Евгений Хохлов, директор по маркетингу холдинга AAG.
Хорошие перспективы развития девелопмента можно наблюдать в юго–восточной части острова: от 26–й линии до Галерной гавани, из которой можно было бы сделать яхт–клуб европейского образца, достойный морского города. "Главное, чтобы застройщики и власти находились в диалоге, чтобы проекты следовали общей идее и концепции, чтобы предотвратить хаотичную застройку. Тогда здесь уже через 5 лет может появиться новый модный район с качественным предложением, сложившейся социалкой и исключительными видовыми характеристиками", — считает Александр Кравцов.
На земле…
Согласно данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (Setl Group), по состоянию на ноябрь объёмы текущего строительства в исторической части острова следующие: 95,3 тыс. м2 возводится в категории массмаркет, 30,3 тыс. м2 — в бизнес–классе и 86 тыс. м2 — в классе премиум. По итогам III квартала 2022 года в предложении находится 137 тыс. м2 жилья.
Основная часть проектов в этой категории, как уже было сказано, реализуется на бывших промышленных площадках. Первым проектом редевелопмента в этом районе стала застройка Сталепрокатного завода между 25–й, Косой и 26–й линиями, которую начинала финская Lemminkäinen Group, а реализовала Setl Group. Позже Setl Group застроила и территорию 57–го авторемонтного завода, а сейчас готовит проект на месте Конструкторского бюро котлостроения на набережной Лейтенанта Шмидта. Другие примеры в этой категории — совместный проект ГК "ПИК" и "Группы ЛСР" на месте НИИ радиоаппаратуры в Шкиперском протоке, освоение структурами "Газпрома" территории бывшего выставочного комплекса "Ленэкспо", будущий проект "Группы ЛСР" на месте "Севкабеля", редевелопмент площадки завода им. Козицкого на 7–й линии В.О. силами ГК "Красная стрела", площадки подковно–гвоздильного завода Посселя (завод "Аккумулятор") на 17–й линии В.О., 54, — компанией "Отделстрой" и пр.
Средние цены за квадратный метр в исторической части острова — 278,9 тыс. рублей в категории массмаркет, 349,8 тыс. в бизнес–классе и 416,0 тыс. в премиум–классе. "В отличие от общих показателей по рынку, где по итогам 9 месяцев текущего года наблюдается снижение объёмов реализации по сравнению с аналогичным периодом 2021 года (–14%), на территориях Васильевского острова наблюдается рост спроса", — рассказывает Ольга Трошева, руководитель КЦ "Петербургская недвижимость". За три квартала 2022 года реализовано около 1900 квартир (+16% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года). "Василеостровский район — наиболее застраиваемый среди центральных районов Петербурга, здесь сосредоточены объекты в разных ценовых классах, поэтому в случае, если клиент хочет приобрести квартиру “в центре”, но уложиться в бюджет, Васильевский остров может стать наиболее подходящим вариантом", — говорит Ольга Трошева.
…и на воде
На "Морском фасаде" в стадии строительства находится 432,3 тыс. м2 в категории массмаркет и 58,7 тыс. м2 в проектах бизнес–класса (данные "Петербургской недвижимости"). Свои проекты здесь реализуют "Группа ЛСР", Glorax Development, группа "Аквилон", "Лидер Групп". Участок на намыве одной из последних приобрела группа RBI.
Средний показатель за "квадрат" на намыве в категории массмаркет в начале месяца был равен 261,2 тыс. рублей, а в бизнес–классе — 335,6 тыс. На намывных территориях продажи выросли в 2 раза относительно 9 месяцев 2021 года, при этом рост зафиксирован по всем объектам.
"Намывные территории имеют потенциал к развитию, если на них будет продумана транспортная и социальная инфраструктура, — комментирует Александр Гуторов. — Хотя даже и без них будут намывать, так уже делали на южной и западной частях В. О. На данный момент намыв — это разнообразие предложений от стандарт– до бизнес–класса". В силах застройщиков — обеспечить новые намывные территории всей необходимой инфраструктурой, избежав дефицита дорог, садиков и школ, который наблюдался на первых этапах освоения территории на Невской губе. Учитывая более строгий подход к обеспечению новостроек инфраструктурой, предъявляемый Смольным в последние годы, задача эта явно будет реализована, что поднимет ценность новостроек в глазах покупателей.
Противоречивая локация
Традиционно заметная часть покупателей новостроек на Васильевском острове — местные жители, которые не хотят менять локацию, но стремятся съехать из старого фонда. Другая категория клиентов — те, кому важна транспортная доступность в северную, южную либо центральную часть Петербурга, рассказывает Александр Гуторов. С точки зрения покупателя, Василеостровский район — центральная часть города, уверен он.
"Исторически Васильевский остров являлся противоречивой локацией (в чём–то похож на Адмиралтейский) — к нему невозможно относиться безразлично, то есть можно либо любить, либо не любить этот район, третьего не дано. А в ретроспективе с развитием транспортной доступности и исчерпанием потенциала Петроградской стороны остров стал более привлекательной средой проживания, в том числе и для платёжеспособной аудитории", — отмечает Евгений Хохлов. По его словам, аудитория Васильевского становится более "универсальной", той, которую интересуют всё те же базовые принципы (цена, продукт, инфраструктура и т. д.), что и среднестатистического покупателя.
