Продление программы льготной ипотеки на полтора года поддержит продажи на рынке первичного жилья. Вопрос в том, что будет, когда государство перестанет субсидировать ипотеку.
В середине декабря президент Владимир Путин продлил срок действия льготной ипотеки на покупку квартир в новостройках до июля 2024 года, то есть ещё на полтора года. К этому времени до конца программы оставалось около 2 недель. Ставку по кредиту подняли с 7 до 8%, одновременно был расширен круг потенциальных заёмщиков по программе семейной ипотеки, позволяющей приобрести жильё по ставке 6%.
"Программу льготной ипотеки запустили для поддержки строительной отрасли в условиях ковидных ограничений. На тот момент это была необходимая мера, но в итоге она привела к резкому росту цен на строящееся жильё. Разница в цене между первичкой и вторичкой сегодня составляет 20-30%, иногда доходит до 40% — это колоссальный, необоснованный разрыв. Программу нужно было свернуть или начать сворачивать ещё год назад", — полагает Максим Ельцов, генеральный директор Первого ипотечного агентства. Он отмечает, что после февральских событий резко прекратить её оказалось невозможно — это могло привести к необратимым последствиям и обрушению отрасли, в которой задействованы сотни тысяч людей и которая формирует порядка 5% ВВП.
"Продление программы на новых, менее выгодных условиях — компромиссный вариант. В результате постепенного сужения действия программы нас ждёт плавное снижение спроса на строящееся жильё, выравнивание цен на первичку и вторичку (в том числе благодаря инфляции)", — прогнозирует Максим Ельцов.
"Пролонгация льготной ипотеки, пусть и на менее выгодных условиях, позволит избежать резкого падения спроса на первичном рынке. Сегодня более 80% сделок в столичных регионах проходят в кредит", — комментирует Виктория Кирюхина, эксперт "Циан.Аналитика". По данным "Циан.Аналитика", в петербургском регионе количество договоров долевого участия снизилось в мае этого года относительно рекордного марта почти на 70%. Спрос начал восстанавливаться только после обновления льготной ипотеки.
В поисках льготной альтернативы
"Влияние госпрограмм на ипотечный рынок и рынок недвижимости существенно, — комментирует Ирина Петрова, управляющий директор группы ипотечного кредитования и расчётов с недвижимостью банка "Санкт-Петербург". — Даже с учётом планируемого увеличения базовой процентной ставки с 2023 года этот продукт останется более доступным по сравнению со стандартными ипотечными программами".
По мнению руководителя направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК "А101" Анатолия Клинкова, крайне важно, чтобы все участники рынка недвижимости использовали фактически предоставленный им стабильный период для выработки альтернативных ипотечных программ, которые были бы сопоставимы по доступности с льготной ипотекой, но не использовали государственные субсидии.
"Подобные программы целесообразно начать внедрять уже с начала будущего года, чтобы к середине 2024-го рынок был готов перейти на саморегулирование. Это позволит обеспечить плавный переход на новые условия работы после того, как программа льготной ипотеки прекратит своё действие, и поможет избежать ажиотажного спроса на жильё", — считает эксперт.
С ним согласна Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость": "С продлением госпрограммы ожидается запуск новых субсидированных программ, совместно реализуемых банками и застройщиками, со ставкой значительно ниже 8%. Например, в октябре за счёт спроса на субсидированные программы средневзвешенная ипотечная ставка на первичном рынке Петербурга составила менее 3%".
В попытках простимулировать продажи застройщики в последние месяцы делали самые щедрые предложения. Так, популярностью пользовалась ипотека "за рубль" — на период строительства платежи для заёмщика были минимальными, по сути начинать гасить ипотеку требовалось уже после ввода дома в эксплуатацию. Другой вариант — "нулевая" ипотека.
Виктория Кирюхина отмечает, что "нулевая" ипотека, при которой девелопер увеличивает стоимость недвижимости, но взамен покупатель может взять кредит по ставке 1% и ниже, позволяет снизить ежемесячный платёж на 30-40% в сравнении с ипотекой под 7% годовых. "Однако Центробанк полагает, что такие программы имеют дополнительные риски для финансовой системы и заёмщиков", — добавляет она.
Не всё однозначно и с программами траншевой ипотеки. Её смысл в том, что до ввода в эксплуатацию дома клиент получает лишь малую часть кредита. Ипотечный платёж для него снижается, но для девелопера, на эскроу-счета которого поступает далеко не полная стоимость квартиры, такие программы повысят средний уровень ставок по проектному финансированию.
"Ставки по эскроу-кредитам пересчитываются каждый день и зависят от того, сколько кредитных средств девелопер направил на стройку и сколько лежит у него на эскроу-счетах. Поэтому программы траншевой ипотеки подходят только девелоперам, чьи финансовые модели и общий уровень наполняемости эскроу-счетов позволят в них участвовать", — уверен Анатолий Клинков.
Участники рынка полагают, что активизировать спрос на первичном рынке могло бы снижение ставок для вторички. По словам Ольги Трошевой, в октябре на вторичном рынке Петербурга средневзвешенная ипотечная ставка составила 9,22%, в то время как на первичном — 2,91%. "Как правило, до 50% сделок на вторичном рынке — ипотечные, принятие мер по поддержке ипотеки было бы очень актуально", — уверена она. В ноябре о возможности введения льготной ипотеки на покупку вторичного жилья заговорил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин, но на данный момент никакой конкретики по этому предложению нет.
Способствовать продажам в новостройках в будущем может программа корпоративной ипотеки, набирающая обороты с 2022 года. Она нацелена на компенсацию расходов на оплату ежемесячных платежей работодателем, что может являться дополнительной составляющей социального пакета, рассказывает Ирина Петрова. Такой вариант актуален для хантинга особо ценных квалифицированных кадров, включая "переселенцев" из других городов.
"Для Петербурга, где есть множество градообразующих предприятий в сферах гражданского судостроения, оборонного комплекса, машиностроения и пр., это особенно актуально. На наш взгляд, девелоперам нужно обратить внимание на совместные программы с промышленными гигантами. По своим московским проектам мы уже видим, что это может обеспечить дополнительный приток покупателей", — считает Анатолий Клинков.
Долгосрочное влияние
Виктория Кирюхина отмечает, что продление госпрограммы сразу на полтора года позволяет девелоперам более долгосрочно планировать свой бизнес, рассчитывая на определённый уровень спроса в течение длительного срока. Пролонгация на такой период повлияет на инвестактивность застройщиков и позволит увеличить количество новых выводимых на рынок проектов, считает она.
Решение о продлении льготной ипотеки также даст возможность сохранить качество девелоперских проектов в части обеспечения их комфортной средой для проживания: социальными объектами и прочей инфраструктурой, объектами благоустройства и т.п. Отметим, что не допустить "оптимизации" проектов по этим параметрам государство могло бы как за счёт программ софинансирования (таких, как "Стимул"), так и через предоставление государственных гарантий застройщикам по кредитам на объекты инфраструктуры и места приложения труда или пересмотр условий выделения кредитных средств, направляемых на социальные объекты (снижение до "околонулевой" ставки).
