В 2022 году в Петербурге было выдано рекордное количество разрешений на строительство жилья в центре города. Но анонсировать новые проекты застройщики пока не спешат. В исторической части мегаполиса почти нет пустых пятен, зато есть много ограничений, требований и рисков.
По данным Госстройнадзора, в 2022 году было выдано восемь разрешений на строительство жилых домов в центральной части города. Возводить их будут: ГК ПИК, Группа ЛСР, Setl Group, "Балтийская коммерция" и Группа RBI. Это рекордный показатель — в 2021 году было выдано три разрешения, в 2020-м — одно. Стоит оговориться, что подготовительные работы по проектам 2022 года велись достаточно давно. К тому же по части объектов с уже выданными разрешениями застройщики не спешат выходить на площадку из-за стремительно сокращающегося спроса.
За 2022 год в Центральном районе был введён в эксплуатацию только один жилой комплекс — ЖК "Приоритет" на Воскресенской набережной (застройщик — ГК "Еврострой"). На Васильевском острове два: ЖК "Маленькая Франция" (AAG) и новостройка на намыве Seven Suns Development. В Адмиралтейском районе — 9: ЖК "Идеалист" на Малодетскосельском пр. (ГК "Еврострой"), ЖК "Болконский" на 11-й Красноармейской ул. (RBI) и ещё семь объектов за Обводным каналом. В Петроградском районе завершено шесть новостроек: ЖК Futurist (RBI) на Барочной ул. и пять объектов на Петровском острове ("Эталон ЛенСпецСМУ", Setl Group, "РСТИ-Фамилия" и "ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад"). По количеству домов, которые можно отнести к фактическим границам центра, результат с разрешениями на ввод сопоставим с итогами 2021 года.
"Сапёры на минном поле"
По данным Nikoliers, с января по ноябрь 2022 года в Петербурге и Ленобласти девелоперы приобрели для возведения жилья более 1,5 тыс. га, но только 5% из этого объёма земель находится в центральных районах города — Центральном, Адмиралтейском, Василеостровском и Петроградском.
Оксана Кравцова, генеральный директор ГК "Еврострой", говорит, что большинство проблем и ограничений для работы в центре много лет не меняются: "Прежде всего, это банальное отсутствие земельных участков без обременений с подготовленной документацией. К этому добавляется охранный статус многих построек, которые невозможно реконструировать и, тем более, демонтировать. Историческое наследие и соседние здания также могут пострадать от нового строительства. К тому же такое соседство зачастую вызывает проблемы чисто технического характера: небольшая площадь и стеснённость участка не позволяет использовать весь арсенал строительной техники — зачастую застройщики действуют как сапёры на минном поле, что увеличивает срок и себестоимость строительства".
Локаций, у которых есть потенциал развития, в центральных районах достаточно — от части Адмиралтейского района вблизи Обводного канала до Тележной улицы, отмечает Эдуард Тиктинский, президент Группы RBI, соглашаясь с тем, что сложности, связанные с работой девелоперов в историческом центре Петербурга, за последние годы не поменялись.
"Создать качественную архитектуру и гармонично включить новое здание в окружающую историческую застройку с уважением к существующей среде — пожалуй, эту задачу можно назвать условно "простой", ведь у нас нет недостатка в хороших архитекторах. А вот разместить в рамках нового проекта, в условиях "стеснённого" пространства и плотной окружающей застройки то количество зелени и парковочных мест, которое предусмотрено действующими нормативами градостроительного проектирования, или вписаться в требования по инсоляции существующих окружающих зданий, действительно, бывает сложно. Причина — в нормативах, которые создавались без учёта специфики центра Петербурга", — говорит он.
"В 2022-м году к этому "джентельменскому" набору добавился ещё один фактор. Заключается он в сокращении покупательской активности, релокации капиталов и приобретения гражданами России дорогой недвижимости в других юрисдикциях. То есть, сокращение потенциального спроса", — отмечает Сергей Софронов, коммерческий директор ГК "ПСК".
Расширение центра
“
"В историческом центре Петербурга осталось мало территорий под жилое строительство. В основном речь идёт об участках под точечную застройку, где крупные игроки рынка реализуют камерные проекты в премиальном сегменте, — комментирует коммерческий директор "ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад" Денис Бабаков. — Впрочем, само понятие "центр" за последние годы заметно расширилось. Если раньше заинтересованные в покупке элитного жилья клиенты ориентировались на условный Невский проспект, то в последние несколько лет они, напротив, выбирают комплексы подальше от шумной магистрали, ближе к природе и уединению, но с возможностью добраться до того же самого Невского за короткий промежуток времени".
"Отчасти поэтому наш город становится всё более полицентричным. Появляются все новые центры притяжения за пределами классического треугольника Невского-Садовой-Дворцовой. Это Петроградская сторона, Васильевский остров, особенно центральная его часть, район Невской ратуши и Новгородской улицы, Синопская набережная и площадь Александра Невского — вряд ли кто-то всерьёз относит эти локации не к центральным", — говорит Александр Кравцов, управляющий партнёр Fizika Development. К перспективным для развития локациям владелец ГК "Реновация" Ян Бобрышев также относит территории рядом с Московским вокзалом, в районе улицы Рубинштейна, у "Красного треугольника" и пр.
Памятник проблем
В статистике Госстройнадзора не учитываются разрешения на приспособление для современного использования, а также объекты, проходящие капитальный ремонт. Пока их количество не так велико, чтобы принципиально влиять на выводы о девелоперской активности в центре города. Антон Орлов, директор отдела продаж земли и девелоперских проектов Nikoliers, полагает, что в ближайшее время популярность объектов, которые требуют реконструкции или реновации, может значительно вырасти. Однако массовым явлением реконструкция не станет: не каждая компания может себе позволить реализацию столь затратного проекта, особенно, в условиях экономической турбулентности, считает он. Для застройщика такой объект всегда будет сложным: требуется обследование здания, нужно выполнить проект приспособления под современное использование, получить множество согласований, в том числе от КГИОП, подтверждает Ольга Трошева, руководитель КЦ "Петербургская Недвижимость" (Setl Group).
"Для инвестора такой проект всегда обладает высокими рисками, так как в любой момент его реализация может быть остановлена. Процесс реконструкции никогда не бывает быстрым. А, кроме того, такие проекты требуют значительных финансовых вложений, превосходящих инвестиции в строительство нового здания", — добавляет она.
"Уже в процессе работ выясняются новые детали о плохом состоянии конструкций здания, проектирование идёт "по второму кругу" и так далее... Сюда же можно добавить риски, связанные с так называемой градозащитой", — отмечает Эдуард Тиктинский. При разработке проекта реконструкции Левашовского хлебозавода компания столкнулась с этой проблемой в полную силу. "Нам удалось преодолеть сопротивление тех псевдоактивистов, кто заботится лишь о том, чтобы памятник, не дай бог, не достался стороннему инвестору. А то, что историческое здание при этом продолжает разрушаться, не принимается во внимание — и так до тех пор, пока оно не рухнет окончательно", — добавляет Эдуард Тиктинский.
Один из девелоперов, работающих в центре Петербурга, заявил корреспонденту "ДП", что говорить о проблемах развития исторической части города можно только с использованием нецензурной лексики, а часть ответов, скорее всего, попадёт под статью за экстремизм. В основном речь идёт об отсутствии внятной позиции по этому вопросу у руководства Смольного, которое, по мнению девелоперов, зачастую и само не занимается центром города, и не поддерживает инвесторов, ведёт себя непоследовательно по вопросам градозащиты и т.д.
"Пока не будет концепции городского развития в горизонте 15+ лет, ничего не изменится. Сейчас Петербург развивается тактически, точечно, фрагментами", — отмечает Сергей Софронов.
Елена Резникова, заместитель председателя СПбГО ВООПИК, отмечает, что девелоперская активность в центре сегодня гораздо ниже, чем была, например, десять лет назад, связывая это с тем, что работа усложнилась — много законов, много требований, много ограничений. "Не стоит утверждать, что градозащитники виноваты в том, что центр стал менее привлекательным для инвесторов. Если бы всё, что строилось в Петербурге последние 30 лет, было прекрасным, удивительным, достойным сохранения, рождало новые архитектурные стили и выводило российскую архитектурную школу на мировое первенство, то, может быть, и градозащитники не были бы такими активными и агрессивными", — комментирует она.
По её мнению, ситуация с развитием центра может измениться, если будет отлажена система взаимодействия всех надзорных органов, проектировщиков, девелоперов, заказчиков, если будут выстроены открытые, понятные всем правила, если сложные вопросы будут рассматриваться на Совете по сохранению культурного наследия при губернаторе, если эта работа станет системной и открытой.
В любом случае центр города не останется без внимания девелоперов, считают участники рынка. "Спрос на жильё в историческом центре всегда был и будет оставаться стабильным, ведь более ликвидной недвижимости в петербургской агломерации не существует", — уверена Оксана Кравцова.
