Офисы и всё, что связано с "цифрой", в мире относят к наиболее перспективным сегментам рынка недвижимости. Но у России во многом свой путь.
По данным международной компании Deloitte, к наиболее перспективным сегментам рынка коммерческой недвижимости относятся (в порядке убывания) офисы в центре города, цифровая экономика (дата–центры, вышки сотовой связи), офисы в пригородах, объекты для ухода за пожилыми людьми, логистика и склады, индустрия life sciences (биотехнологии), объекты для сдачи в аренду на семью, студенческое жильё, торговые объекты рядом с домом, гостиницы и жильё, торговые центры, склады индивидуального хранения (Self–storage). Для исследования были опрошены 450 финансовых директоров крупных (с активами под управлением не менее $100 млн) инвестиционных компаний и компаний — собственников коммерческой недвижимости из Северной Америки, Европы и Азиатско–Тихоокеанского региона.
"Мировые тренды, безусловно, имеют большое влияние на развитие рынка коммерческой недвижимости. Однако мы можем наблюдать существенные отличия в сегментации, которые связаны прежде всего с отличиями не только жизненного уклада и ментальности, но и с теми запросами, которые диктует российский бизнес", — комментирует Юрий Грудин, генеральный директор компании Formula City.
Россия, безусловно, следует мировым трендам, однако со своими особенностями, связанными с текущими событиями, говорит Константин Раев, исполнительный директор Российского аукционного дома. Во многом перспективы того или иного сегмента будут зависеть от действий государства — мер поддержки, наличия государственных программ и "государственных" денег и пр., добавляет он.
Также необходимо учитывать отличие рынков мегаполисов федерального значения (Москва и Петербург) и от рынка России в целом, напоминает Алёна Волобуева, директор департамента исследований рынка компании Maris.
Офисы во главе
Поясняя столь высокие позиции офисов в своем рейтинге, Deloitte отмечает, что работодателям нужны высококлассные офисы, с помощью которых можно будет вынудить сотрудников вернуться с удалёнки. По данным компании, расценки на офисы класса А выросли на 15% по сравнению с допандемийными, а в классе В — всего на 6%. В этом контексте приобрести такие объекты можно с хорошей скидкой.
Юрий Грудин считает, что в следующем году приоритеты останутся прежними: офисная и складская недвижимость сохранят устойчивый спрос. "В торговой недвижимости — я говорю о крупных моллах — ещё видны последствия массового ухода зарубежных арендаторов, но уже идёт активная работа по стабилизации потоков арендаторов и привлечению новых — многие объекты рассматривают изменение концепции, развитие офисной или коворкинговой составляющей", — поясняет он.
Алёна Волобуева особо отмечает, что не теряет своей инвестиционной привлекательности рынок офисной недвижимости центральной деловой зоны города.
В то же время Ольга Шарыгина, вице–президент Becar Asset Management, считает, что офисы ни в центре, ни на периферии пока не являются перспективным направлением на российском рынке.
Перспективы развития офисного сегмента в России пока, к сожалению, не радужные, подтверждает Константин Раев. По его словам, общее количество сделок с офисами сокращается, растут дисконты к стоимости, активность девелоперов и арендаторов также падает.
По данным экспертов, офисный рынок в спальных районах и пригородах, которые отмечаются в исследовании Deloitte, в России в целом и в Петербурге в частности пока не особо ценится инвесторами. Низкая привлекательность этой категории подтверждается относительно высокой вакансией помещений в этих локациях, которая сохраняется даже при снижении ставок аренды. В ближайшие годы спрос в этой части вряд ли изменится.
Метры для жизни
Зато жилой сегмент на российском рынке всегда привлекает внимание инвесторов. Речь идёт не только о классических жилых домах, но и об апартаментах. "Мы уверены в востребованности сервисных апартаментов и развитии этого сегмента в более сложные, многофункциональные комплексы, отвечающие растущим запросам потребителей", — комментирует Юрий Грудин.
Елена Бодрова, исполнительный директор Российской гильдии управляющих и девелоперов, особо отмечает нехватку таких объектов в удалённых регионах, куда регулярно ездят в командировки. "Сотрудники из Москвы, Петербурга, городов–миллионников привыкли к определённому уровню, обеспечить который в регионах работодатели пока не готовы. Конкуренции там пока нет, но часто вообще нет и предложения", — рассказывает она.
Много лет участники рынка рассуждают о потенциале жилья для студентов, но конкретных проектов на российском рынке до сих пор нет. В Петербурге сейчас готовятся проекты нескольких крупных студенческих кампусов, но частные инвесторы при наличии более очевидных целей для траты средств вкладываться в проекты нового типа пока не торопятся.
Склады и торговля
Склады в целом остаются перспективным сегментом недвижимости, считает Алексей Новиков, управляющий партнёр NF Group. Он говорит, что обеспеченность складскими площадями в России остаётся на низком уровне по сравнению с развитыми странами. Склады класса С старого фонда будут постепенно подвергаться редевелопменту и выбывать из предложения во всех крупных городах. Рост онлайн–торговли, потенциальное увеличение объёма потребления, усиление конкуренции, требующие эффективных логистических решений, — все эти факторы будут поддерживать интерес к реализации складской недвижимости, уверен он.
Индустриальная недвижимость также перспективное направление ввиду необходимости локализации производств и развития программ поддержки индустриального строительства (промышленная ипотека и т. п.).
"В России до сих пор не хватает складов и промышленных объектов, — полагает Елена Бодрова. — Если заявленные инструменты и меры поддержки заработают, то на рынке начнут массово появляться привлекательные не только для промышленников, но и для инвесторов и девелоперов активы. Причём не только в столице и Петербурге, но и в регионах, которые в текущей ситуации имеют шанс получить ускоренное развитие".
К перспективным направлениям нельзя отнести моллы и ТЦ (которые пусть и на последних местах, но присутствуют в рейтинге), считает Ольга Шарыгина.
"По базовому сценарию рынок торговой недвижимости продолжит своё развитие на уровне 2022 года, а следовательно, преждевременно говорить о быстром восстановлении сегмента", — комментирует Алексей Новиков.
Альтернативы
Отдельно в отчёте Deloitte даются пояснения и по альтернативным сегментам, к которым отнесены дата–центры, недвижимость для пожилых и объекты life sciences. Рост популярности последних связывается в том числе с исследованиями по вакцинам и лечению COVID–19. В этой области общий тренд на удалёнку не работает, зато наблюдается настоящий бум со стороны небольших компаний, которым нужны площади для работы и которые в своих запросах гораздо гибче крупных корпораций.
"Как и во всём мире, развивающийся сегмент развития IT–технологий и e–commerce поддерживает интерес к складскому сегменту и сегменту дата–центров — этот тренд в ближайшие годы неизбежно сохранится", — говорит Константин Раев.
Применительно к реалиям рынка недвижимости Петербурга одним из наиболее динамично развивающихся направлений станет digital economy, согласна Алёна Волобуева. На втором месте по устойчивости и перспективности развития можно поставить сегмент Logistics and warehousing real estate, отмечает она.
"Соглашусь, что Digital economy находится в лидерах, я бы именно это направление и поставила на первое место в России. После digital я бы поставила логистику и склады, арендное жильё, отели. Senior care развивается в Москве и Петербурге в последние годы, но не столь бурными темпами, как за рубежом. Пока сложно сказать, насколько это направление лидирующее. Ему, скорее всего, ещё нужно несколько лет для становления", — рассуждает Ольга Шарыгина.
