Тот ещё номер: апарты в Петербурге перестали привлекать инвесторов

Автор фото: Коньков Сергей
ТАСС

Петербургский рынок апартаментов в прошлом году упал вдвое и вернулся на 7 лет назад. Апартаменты вновь покупают больше для себя, чем для инвестиций.

Как подсчитали аналитики консалтинговой компании NF Group в Санкт–Петербурге, в прошлом году суммарно было реализовано около 2,1 тыс. юнитов, что в 2,2 раза меньше, чем в 2021 году. Это худший показатель за последние 7 лет (в целом рынку сервисных апартаментов в Петербурге около 11 лет). В деньгах падение тоже существенно — выручка девелоперов за год сократилась с 37 млрд до 17,1 млрд рублей.
Наибольшим спросом пользовались студии — их доля превысила 70% от общего числа сделок.
"В начале года рынок апартов шатнуло, но к лету 2022–го он планомерно восстанавливался, в сентябре ожидалось восстановление до 85–90% объёма от 2021 года. Но осенью случилась частичная мобилизация. Фактически население столкнулось с риском оказаться в армии. Это молодой, креативный, платёжеспособный кластер, в который входят одновременно и инвесторы, которые покупали апарты, и долгосрочные арендаторы, которые в них жили", — говорит генеральный директор УК "Начало.Сервис" Кирилл Рузанов.
Как говорят эксперты, инвесторы остались, но их количество сократилось: если в начале прошлого года количество инвестиционных сделок на рынке недвижимости составляло порядка 12–14%, то сейчас это около 5–6%.
"Большая часть инвесторов, которые остались в России, предпочли “сидеть на деньгах”, а не вкладывать их в недвижимость, которая в данном случае стала “якорем”, — ведь с деньгами можно быстро уехать", — говорит Кирилл Рузанов.
Директор по развитию сети апарт–отелей YE’S Антон Агапов призывает не драматизировать ситуацию. "2021 год стал рекордным для рынка апартаментов за всё время их существования, поэтому сравнение с ним выглядит не совсем корректным. В прошлом году спрос на сегмент сервисных апартаментов действительно сократился, что произошло на фоне общего снижения спроса на рынке недвижимости (в Петербурге на 36% по сравнению с 2021 годом). В сегменте жилой недвижимости такая тенденция заметна меньше, однако стимулировался спрос льготной и семейной ипотекой, которые для коммерческой недвижимости недоступны", — говорит он.

Лучше для себя

Исторически сложилось так, что в Петербурге рынок апартаментов был сервисным, то есть объекты строились как гостиницы. Номера продавались инвесторам, которые в дальнейшем их сдавали. При этом сами апарт–отели нередко проходили классификацию и получали гостиничные звёзды. Многими из таких гостиниц управляют специальные компании, с которыми владельцы юнитов заключили договор и выплачивают либо фиксированную сумму, либо процент от дохода. Последние несколько лет на долю сервисных апартаментов приходилось более 80% всего рынка.
Именно на этот сегмент пришлось основное падение, составившее 60% в числе юнитов.
Несервисные апартаменты ("псевдожильё") чаще приобретаются для себя, поэтому они ощутили кризис в меньшей степени.
На фоне роста себестоимости строительства и падения туристического потока доходность сервисных апартаментов достаточно резко снизилась: с 7–10% годовых до 3–5%.
По данным Ольги Шарыгиной, управляющего директора центра развития недвижимости Becar Asset Management Group, максимальная средняя доходность апартаментов за календарный год (с ноября 2021 года по октябрь 2022–го) составила всего 4,84%.
"Это в 1,5 раза ниже условно комфортной доходности 8%, которая чаще всего ожидается собственниками или заявляется девелоперами", — говорит она.
"В итоге спрос переключился на несервисные и рекреационные апартаменты, где покупатели, как правило, распоряжаются юнитами самостоятельно", — говорит Игорь Карцев, генеральный директор "Максимум лайф девелопмент".

Куда уходит спрос

Рекреационные апартаменты стали единственным форматом, по которому отмечено увеличение продаж в прошлом году: было продано 379 лотов (+16% по сравнению с 2021 годом).
"Популярность формата обусловлена, во–первых, желанием покупателей иметь место для загородного отдыха в статусной локации: в Курортном районе Санкт–Петербурга, а во–вторых, отложенным спросом на этот вид недвижимости, который совпал с выводом нового предложения в конце 2021 — начале 2022 года", — рассказывает Светлана Московченко, руководитель отдела исследований NF Group в Санкт–Петербурге.
Да и в целом девелоперы начали делать то, в чём их долгое время обвиняли власти, — перепрофилировать проекты под "псевдожильё". В Петербурге доля сервисных апартаментов за год уменьшилась почти на 15%. Если в начале 2021 года на гостиничные проекты приходилось 75% предложения, то сейчас их доля упала до 60%. При этом несервисные апартаменты заняли 23% рынка.
Всего, по данным руководителя аналитического центра RBI Елены Петропавловской, в прошлом году в продажу было выведено 193 тыс. м2 апартаментов (40 тыс. м2 было в 2020–м, 147 тыс. м2 — в 2021–м). "Правда, практически половина от этого количества в 2022 году скорее “псевдожильё”", — говорит она.
Только во второй половине года на рынок вышли сразу семь комплексов несервисных апартаментов. Общее количество юнитов в новых объектах — более 4,1 тыс. штук. Если тренд продолжится, Петербург рискует потерять звание столицы сервисных апартаментов.

Цена — бетон

Как ни парадоксально, несмотря на падение спроса, цены на апартаменты не снижаются. Средняя цена сервисных юнитов по итогам 2022 года составила 268 тыс. рублей за 1 м2 (+17% за год), несервисные юниты подорожали за год на 7% (258 тыс.). Цена на рекреационные лоты увеличилась на 15% за год — до 317 тыс. за счёт высокого спроса на данный формат и вывода на рынок видовых лотов в комплексе "Морская Ривьера". По элитным апартаментам годовой прирост средней цены составил 32% (829 тыс. рублей), что вызвано стартом продаж в более дорогом объекте в Центральном районе, рассказали в NF Group.
И похоже, цены снижаться не будут. "Себестоимость строительства растёт и будет расти. Повода для снижения себестоимости не даёт ни политика властей, ни политические факторы, ни стоимость материалов и стоимость импортозамещения. Ждать, что “сейчас рынок упадаёт, цены рухнут — возьму за копейки”, можно бесконечно. Сейчас, когда рынок “на низах”, застройщики идут на скидки, но это меры по стимуляции, а не долгосрочный тренд на падение цен", — говорит один из участников рынка.
2022 год участники рынка встретили с информацией о значительном росте числа проектов апарт–отелей и доступных к покупке юнитов. Девелоперы и управляющие компании строили грандиозные планы. Но их пришлось скорректировать, и весь прошедший год мы вынуждены были обсуждать не успехи, а сложившуюся непростую ситуацию с продажами апартаментов. Каждый девелопер в большей или меньшей степени столкнулся с замиранием спроса после начала СВО. Со вторым потрясением в сентябре рынок справлялся с более низких позиций, поэтому падение продаж уже не выглядело столь критичным, а адаптация прошла быстрее. Ситуация не могла не повлиять и на отельные результаты. Ниже сезонности упала загрузка февраля и марта, большое число отмен бронирований зафиксировано в сентябре–октябре. Но отличные результаты высокого сезона, который в этом году в Санкт–Петербурге превзошел все ожидания, позволил вывести общегодовую загрузку отелей на хороший уровень.
Елизавета Ковригина
директор инвестиционного направления Orange.Life
Рынок недвижимости в 2022 году упал. В начале года ипотечная ставка взлетела, не позволив инвесторам приобретать ни жильё, ни апартаменты в ипотеку. Для жилья позже были введены меры господдержки, но для апартаментов они до сих пор закрыты. В результате основной спрос в течение года был от инвесторов со 100%–ной оплатой. Часть инвесторов стали смотреть на международные рынки и приобретать объекты за границей. При этом большая часть инвесторов осталась здесь, и они продолжают вкладываться в объекты на территории Петербурга. Спрос к концу года на наших объектах подрос. Мы видим, что в январе эта динамика сохраняется. Количество обращений и количество покупок растут. Мы ждём, что в 2023 году спрос будет более стабильным.
Александр Терентьев
руководитель отдела продаж Digital Village Vertical