Группа компаний "Ярд" судится с покупателями своих апартаментов, требуя признать сделки недействительными. Если она выиграет, то приобретатели недвижимости могут лишиться своих покупок, либо им придётся доплатить. Решение может стать прецедентным для рынка.
13 Арбитражный апелляционный суд назначил повторную экспертизу цены договора, на основании которого апартаменты площадью 60 м2 в апарт-отеле Yard Residence на Херсонской ул., д. 43 стр. 1 были приобретены в собственность за сумму около 10 млн рублей. Дело рассматривается по жалобе ООО "Ярд строй". Компания добивается признания договора недействительным, как и ещё трёх аналогичных договоров с физлицами.
Для продажи апартаментов в Yard Residence использовалась следующая схема. В 2019 году между ООО "Ярд строй" и застройщиком апарт-отеля ООО "Ялта" были заключены договоры долевого участия в строительстве, но как минимум часть из них не была оплачена, говорится в материалах суда. С конечными покупателями заключались договоры переуступки прав требования к ООО "Ялта" и именно в этот момент производилась оплата, причём в адрес обоих юрлиц.
В середине 2021 года собственник ООО "Ярд строй" Светлана Беломытцева подала от имени компании иск об оспаривании сделок с конечными покупателями, заявив, что они были сделками с заинтересованностью, причинившими ущерб истцу. В исковом заявлении (есть в распоряжении "ДП") говорится, что единственный учредитель ООО "Ярд строй" Светлана Беломытцева и владелец ООО "Ялта" Андрей Кошкин — заинтересованные лица, так как являются полнокровными братом и сестрой. Предпринимательница также указала в иске, что на момент совершения сделок не являлась директором своего общества и узнала о них позже, а ущерб обоснован нерыночной ценой договоров переуступки. "Рыночная стоимость 1 м2 в данной локации и с видовыми характеристиками составляет более 300 тыс. рублей за 1 м2 (соответственно цена помещения более 18 млн рублей)", — утверждается в исковом заявлении без каких-либо обоснований этой цены.
По всем искам Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти вынес отказы. Доказательства убыточности сделок для истца отсутствуют или не представлены, сделали вывод судьи. Они обратили внимание, в частности, на то, что ООО "Ярд строй" получило прибыль по итогам сделок.
Одно из решений уже год обжалуется в апелляции. "Несмотря на то, что рыночный характер цен аналогичных апартаментов был подтверждён отчётами об оценке, в том числе выполненными до заключения договоров, апелляционный суд назначил экспертизу оспариваемой сделки по ходатайству ООО "Ярд строй", которая показала справедливость цены. Однако ООО "Ярд строй" не согласилось с результатами и настоял на повторной экспертизе. Любопытно, что проводить её суд поручил экспертной организации "ПетроЭксперт", которая уже высказывалась в пользу приобретателей аналогичных апартаментов", — рассказал "Деловому Петербургу" Сергей Бакешин, советник, руководитель практики разрешения споров и банкротства Maxima Legal, представляющий интересы покупателя апартаментов.
По его словам, поскольку передать права и обязанности по уже исполненному ДДУ невозможно, то в случае решения в свою пользу в "Ярд строй", вероятно, будут настаивать на возвращении себе апартаментов, либо требовать доплатить разницу между рыночной стоимостью объекта и уплаченной суммой.
В ГК "Ярд" отказались от комментариев.
Схема продажи объектов недвижимости по переуступке используется на рынке, отмечают эксперты. "На рынке первичного жилья большинство застройщиков имеют практику применения схемы продаж через договоры цессии", — говорит вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева.
Застройщик, не имея денег, может рассчитываться договорами долевого участия с подрядчиками, которые уже продают объекты конечным покупателям, приводит пример генеральный директор компании VALO Service Константин Сторожев. "То, что приобретение через уступку несёт в себе больший риск, чем приобретение напрямую у застройщика — факт общеизвестный, — продолжает он. — Это справедливо для любого типа недвижимости. Оспаривание сделки на основании продажи по нерыночным ценам — это очень индивидуальная история, связанная с установками менеджмента, а не со спецификой отрасли".
Катерина Соболева предполагает, что в данном случае могли иметь место конфликты с отдельно взятыми дольщиками. Однако решение суда может иметь серьёзные последствия для всего рынка.
“
"Подобный прецедент в случае аннулирования прав покупателей на апартаменты будет иметь эффект разорвавшейся бомбы для всего рынка недвижимости", — полагает Катерина Соболева.
