Уровень просроченной задолженности по ипотечным кредитам сокращается. В Петербурге показатель снижается быстрее, чем в Москве.
За 2022 год совокупный размер просроченной ипотеки у жителей Петербурга на балансах банков сократился на 218 млн, или на 7%, до 2,9 млрд рублей. Годом ранее снижение составляло 687 млн. В Москве ситуация хуже: жители столицы сумели погасить лишь 139 млн рублей против 3,9 млрд годом ранее. В столице просроченная ипотека сократилась на 1%, до 12,5 млрд рублей.
Вместе с тем доля проблемной ипотеки в общей задолженности в Петербурге снизилась с 0,4 до 0,32%, находясь на историческом минимуме (с трудностями в погашении столкнулся каждый 312–й заёмщик, тогда как год назад — каждый 250–й). Тренд на сокращение проблемной ипотеки сформировался в 2021 году. По итогам пандемийного 2020–го она взлетела сразу на 13%.
Банк–кредитор может снизить объём просроченной задолженности несколькими способами: переуступить долг третьему лицу (в том числе коллекторскому агентству), реализовать его на торгах после вынесения решения суда. Или попытаться убедить заёмщика реализовать квартиру самостоятельно. Всплеск таких распродаж, вероятно, и был зафиксирован в 2021 году. В прошлом году он упал — почти в 4 раза. "Сейчас сложилась ситуация, когда со старыми проблемными кредитами банки уже разобрались, а новые, в которых существенную часть занимает льготная ипотека, ещё не стали просроченными. Такой ситуации способствовал и рост цен: реализация залоговой недвижимости в этот период происходила очень успешно, — рассуждает Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства “Долговой консультант”. — По мере замедления роста стоимости квадратного метра будут снижаться и темпы сокращения просроченной ипотечной задолженности".
По его оценке, в 2021–2022 годах на снижение накопленной просроченной ипотеки повлиял массовый вывод на рынок проблемных квартир в рамках досудебного урегулирования.
ЦБ РФ отражает просроченную ипотеку после 90 и более дней неплатежей. Структуру по количеству регулятор перестал публиковать в январе 2022 года, сославшись на пожелание самих банкиров. В денежном выражении суммы не столь значительны, если сопоставлять их со стоимостью 1 м2 жилья (при средней стоимости 200 тыс. за метр накопленный объём плохих ипотек в Петербурге эквивалентен 14,5 тыс. м2, или 450 среднестатистических однушек).
Для масштабов города это ничтожная цифра (по данным Росреестра, в 2022 году было зарегистрировано более 331 тыс. вещных прав на жильё). Таким образом, прогнозы ряда экспертов, появившиеся в ковидном 2020 году, не сбылись: даже одновременное появление подобных квартир на рынке вряд ли может оказать серьёзное влияние на рыночное ценообразование.
Одновременно и сами банки стали активно внедрять множество схем, позволяющих продавать залоговое жильё в ипотеку.
"В восприятии рынка при купле–продаже всё меньше разницы между залоговой, то есть ипотечной, и обычной квартирой, — комментирует Максим Ельцов, генеральный директор агентства “ПИА Недвижимость” (ранее Первое ипотечное агентство). — Механизмов реализации ипотечной квартиры стало гораздо больше, и банки сами идут навстречу, не допуская тем самым возникновения просрочки". По его словам, электронная регистрация сделок, как и электронные закладные, позволяет оперативно провести сделку в короткие сроки, тем самым предвосхитив появление проблем с выплатами по кредиту у заёмщиков. "С другой стороны, выдавать легко, а просрочка отстаёт примерно на 2–3 года, поэтому с трудностями после ажиотажа мы столкнёмся уже скоро", — отметил Ельцов.
