В 2021 году шведская Bonava заключила с АО "Пластполимер" предварительный договор на покупку двух участков в Калининском районе города — 28,9 тыс. м2 на Полюстровском проспекте и 2,4 тыс. м2 на улице Жукова. По его условиям сделка состоится, если до 2025 года появится возможность высотной жилой застройки этих участков (так называемое отлагательное условие).
А в июле 2022 года "Пластполимер" обратился в Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти с иском к ООО "Специализированный застройщик “Бонава”", требуя расторгнуть предварительный договор. Основанием стало существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении контракта.
В ноябре 2022 года арбитраж признал договор расторгнутым, согласившись с тем, что исполнение отлагательных условий невозможно. В частности, Смольный настаивает на сохранении на этих участках промышленной зоны. Его требование в совокупности с размещением здесь же социальной инфраструктуры делает невозможным постройку жилого комплекса.
Кроме того, "Пластполимер" является исполнителем 47 контрактов по гособоронзаказу. Участки отходят будущему владельцу вместе со зданиями "Пластполимера", на них расположенными, что может привести к срыву исполнения гособоронзаказа. Суд счёл такие сделки недопустимыми.
Он также отметил, что Bonava не предоставила разрешение правительственной комиссии на эту сделку. Необходимость такого одобрения в отношении компаний из ряда стран, напомним, введено правительством РФ в марте 2022 года.
Однако Bonava подала жалобу, прося апелляцию об отмене решения. И в начале февраля 13–й арбитражный апелляционный суд удовлетворил эту просьбу и вынес новое решение, отказав "Пластполимеру" в расторжении договора. По закону с момента оглашения решение апелляции вступает в силу. Пока размещена только резолютивная часть апелляционного определения, и непонятно, почему суд пришёл к таким выводам.
В Bonava и "Пластполимере" не ответили на запросы "ДП".
"Спорным является вывод о том, что перечисленные в решении факты являются существенным изменением обстоятельств и не были известны истцу ранее (не предполагались им)", — считает управляющий партнёр бюро юридических стратегий Legal to Business Светлана Гузь.
Срок заключения основного договора при исполнении всех отлагательных условий — конец 2025 года. И эти условия могли измениться неоднократно. К примеру, в сентябре 2022 года Правкомиссия разрешила резидентам сделки, влекущие возникновение права собственности на недвижимость, приобретаемую иностранными юрлицами из недружественных государств. "Первая инстанция не проверила в этой части аргументы сторон, что позволяет сделать вывод о неправильном применении норм материального права", — отмечает Светлана Гузь.
По мнению Екатерины Никулиной, руководителя гражданско–правового департамента Юридической конторы Гессена, настойчивость Bonava можно объяснить разными причинами, в том числе принципиальным несогласием с указанными в решении основаниями расторжения договора.
В нынешнем состоянии (при отсутствующей градостроительной документации) земля может стоить 350–400 млн рублей. Разрешение на строительство поднимет цену до 0,9–1,2 млрд (именно такую сумму может получить за неё "Пластполимер" от Bonava).
Но если пятно выставят на продажу и интерес к нему проявят несколько девелоперов, стоимость может подскочить до 1,5–1,7 млрд рублей. "Таким образом, отбив “пятно”, Bonava уже повысила свою капитализацию на лишние 300–400 млн рублей", — говорит Игорь Карцев, гендиректор "Максимум лайф девелопмент".
