Имущество Завода им. М. И. Калинина, старейшего оборонного предприятия города, продадут в рамках процедуры его банкротства. Среди лотов — участок на острове Декабристов.
На данный момент объявлены два аукциона и один конкурс по продаже активов предприятия, говорится в данных, опубликованных конкурсным управляющим АО "Завод им. М. И. Калинина" Львом Шляпиным в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.
Одно продали — два в уме
Один из интересных для инвесторов активов — территория на Уральской улице, 4В. В перечень имущества, которое продаётся как непрофильный актив, входит право аренды земельного участка площадью почти 1,5 га, два здания, электрораспределительный пункт, внутренние дороги, а также въездные ворота с улицы Одоевского. Начальная цена лота — 380,8 млн рублей, говорится в материалах единого реестра.
По мнению участников рынка, на этом участке можно реализовать проект редевелопмента, построив жильё или апартаменты либо микс из того и другого. Общая площадь потенциальной застройки — до 22 тыс. м2 недвижимости. Стоимость участка эксперты, опрошенные "ДП", оценили в 330–450 млн рублей.
У данной территории есть несколько обременений. Так, на ней расположены два бомбоубежища — отдельно стоящее и подвальное (принадлежат федеральным властям). Поэтому покупателю этого актива нужно будет подписать договор их ответственного хранения и выполнять все требования, в том числе закона "О гражданской обороне".
Второй непрофильный актив завода, выставленный на торги и потенциально интересный широкому кругу инвесторов, уже продан. Это бывший оздоровительный лагерь "Спутник", расположенный в посёлке Петровское на берегу озера Суходольское на Карельском перешейке. Его приобрёл единственный участник торгов предприниматель Владимир Васильев по первоначальной цене 134,5 млн рублей, говорится в документах, опубликованных по итогам торгов 16 февраля 2023 года.
По данным "ДП", в состав этого лота вошли несколько дач, общежития, спальные корпуса, деревянный клуб, столовая на 320 мест, насосная и водонапорная башня, трансформаторная подстанция и другие объекты.
По данным открытых источников, на территории лагеря также расположено футбольное поле, баскетбольные площадки, лодочная база, спортивный комплекс и лыжный подъёмник. Раньше здесь отдыхали дети и сотрудники предприятия, но в последние несколько лет лагерь не работал и приходил в упадок.
Пожалуй, особые условия связаны с третьим активом предприятия, продавать который будут на условиях конкурса. Это непосредственно производственная площадка, расположенная в Тосненском районе Ленинградской области, которая реализуется как имущественный комплекс вместе с оборудованием и материалами.
По условиям продажи целевое назначение этого имущественного комплекса необходимо сохранить, то есть использовать для осуществления государственного оборонного заказа.
Дополнительные требования предъявляются и к потенциальному покупателю: он должен иметь доступ к государственной тайне и будет обязан продолжить выполнять действующие договоры завода. Начальная цена лота составляет 397,35 млн рублей. Добавим, что право преимущественной покупки этого актива есть у федеральных властей.
В АО "Завод им. М. И. Калинина" и в пресс–службе "Ростеха", контролирующего это предприятие, отказались от комментариев. Конкурсный управляющий от них также воздержался. Не стали комментировать ситуацию и в АО "РАМЭК–ВС", инициировавшем процесс банкротства завода.
Задолжали больше миллиарда
Напомним: Арбитражный суд Санкт–Петербурга и Ленинградской области признал банкротом и открыл конкурсное производство в отношении АО "Завод имени М. И. Калинина" летом 2021 года. Инициатор этого процесса — IT–компания "РАМЭК–ВС" заявила о долге 3,5 млн рублей.
По данным открытых источников, в денежном выражении реестр требований кредиторов завода вырос с тех пор почти до 1,2 млрд. При этом основную сумму (около 88%) он задолжал структурам "Ростеха". Однако влияния на процесс банкротства госкорпорация, вероятно, практически не имела как лицо, аффилированное с должником. Во всяком случае при выборе арбитражного управляющего суд учитывал мнение оставшихся независимых кредиторов, в числе которых ООО "ИнжСтрой Капитал", налоговая инспекция и ресурсоснабжающие организации, говорится в материалах дела (более подробно см. инфографику). Некоторое время назад в "Ростехе" планировали заключить мировое соглашение с остальными кредиторами. Видимо, договориться об этом сторонам процесса не удалось.
Ранее Завод им. Калинина сообщал, что по решению госкорпорации производство переведено на другое её предприятие — АО "НПО “Поиск”". Там также не стали комментировать ситуацию в ответ на вопрос "ДП". Получить оперативный комментарий в правительстве Ленобласти газете не удалось.
Гипермаркет вместо взрывателей
Завод им. М. И. Калинина основан в XIX веке как Васильевское отделение Санкт–Петербургского патронного завода. Во времена Великой Отечественной войны предприятие выпускало снаряды для катюш, в последние годы работы — взрывчатые вещества.
В начале 2010–х завод стал структурным подразделением концерна "Техмаш" (НПК "Технологии машиностроения"), входящего в "Ростех". Затем предприятие перенесли с исторической территории Васильевского острова на новую площадку в Ленобласть. Основную часть зданий на Уральской улице продали на торгах. Часть участка на данный момент занимает магазин "Максидом".
Особенности банкротства стратегических оборонных предприятий формируют сложности их продажи: не так просто найти покупателя, учитывая обязательства по сохранению целевого назначения имущества и преимущественное право Российской Федерации выкупить имущественный комплекс, поясняет адвокат Ulezko.legal Александра Улезко.
"Более того, покупателями могут быть только лица, имеющие лицензии на проведение работ, связанных с использованием составляющих гостайну сведений, а также на выполнение определённых видов работ. То есть их круг значительно сужается", — добавляет она.
В целом в историческом центре Санкт–Петербурга производства уже давно уступают место жилой застройке. Земля стала ценнейшим активом заводов, многие из которых предпочли продать её и вывести производства в новые локации — на окраину города или в Ленинградскую область.
Тот же тренд отмечается и на Васильевском острове. Так, в непосредственной близости от актива Завода им. Калинина расположен ЖК "Самоцветы" (застройщик — "ЛенСпецСМУ"). А на улице Одоевского находится ЖК "Адмирал Ушаков" (компания "Строительный трест"), рядом ведётся строительство апарт–отеля "Одоевский, 17" (застройщик — Quasar Development). Раньше на месте этих жилых комплексов были заводы.
Хотим оставить всю "промку"
Однако теперь, кажется, многие такие проекты могут притормозить. Городские застройщики подавали очередные предложения по корректировке генплана минувшим летом во время общественных обсуждений. Тогда же промышленный блок Смольного публично выступил категорически против перевода "промки" в другие зоны, в том числе под застройку жильём, писал "ДП".
"На все заявки, которые были поданы собственниками на перевод из “промки” в жильё, комитет подал свои предложения, которые не дают это сделать, — рассказывал зампред комитета по промышленной политике, инновациям и торговле Санкт–Петербурга Дмитрий Прожерин. — Наша позиция — чтобы все эти участки оставались в промышленности. Мы хотим оставить всю “промку”. Всю, что есть".
Таким образом (если позиция комитета спустя полгода не смягчилась), массовое изменение зонирования вряд ли произойдёт. Хотя, скорее всего, отдельные участки всё же получат новую функцию, пусть согласование и усложнится.
Отметим, что в Москве официальная позиция по отношению к серому поясу ещё в 2020 году вылилась в программу комплексного развития территорий, разработанную, чтобы вернуть в хозяйственный оборот участки, которые заброшены или используются неэффективно. Право её редевелопмента выставляется на торги, в которых может участвовать как независимый инвестор, так и собственники недвижимости, расположенной на этом участке. На данный момент таких соглашений с инвесторами уже 10.
Власти Москвы также назначили городских операторов, которые преобразуют ещё 15 участков бывших промзон. По оценкам мэрии столицы, по итогам реализации программы в городе появится более 500 тыс. новых рабочих мест. А общий объём инвестиций в неё оценивается в 7 трлн рублей.
“
Банкротство стратегического оборонного предприятия — явление довольно редкое. Это объясняется тем, что число стратегических организаций ограничено перечнями, утверждёнными указом президента РФ и распоряжением правительства РФ. Причём не все из поименованных в этих перечнях стратегических заводов являются оборонными. Более того, правительство РФ проводит меры по предупреждению банкротства таких предприятий: это закреплено в законе и также отражается на количестве банкротств. Законодательством предусмотрены особенности проведения процедур банкротства стратегических оборонных предприятий. Это повышенные требования к размеру кредиторской задолженности (не менее 1 млн рублей) и удлинённый срок просрочки перед кредиторами (не менее 6 месяцев). Предъявляются дополнительные требования к кандидатуре арбитражного управляющего. Ещё одно из особых условий — обязательство покупателя сохранить целевое назначение имущества и выполнять договоры завода по государственному оборонному заказу и обеспечению федеральных государственных нужд. Актив может быть интересен тем игрокам рынка, которые хотят и могут заниматься выполнением гособоронзаказа.
Александра Улезко
адвокат Ulezko.legal
“
Один из активов предприятия расположен в исторической части Санкт–Петербурга, на Васильевском острове. Однозначно сказать, что интерес к этой недвижимости и участку будет высоким, в текущих условиях нельзя. Ситуация на рынке не очень простая, поэтому застройщики предпочитают приобретать активы с уже готовыми градостроительными документами, чтобы на площадки можно было выходить и строить.
Наталия Коротаевская
директор по маркетингу и аналитике Группы "Аквилон"
“
Если говорить про бывший оздоровительный лагерь завода им. Калинина, выставленный ранее на продажу, то территория 22 га рядом с Суходольским озером в Ленинградской области определённо можно назвать интересным активом. По моему мнению, тут можно создать коттеджный посёлок или современную базу отдыха. Сейчас сотка земли в этом районе стоит от 350 тыс. до 500 тыс. рублей.
Игорь Карцев
генеральный директор "Максимум Лайф Девелопмент"
