Престиж как встроенная опция: будет ли расти число офисов в исторических зданиях

Эксперты подтверждают, что в течение двух последних лет российские компании демонстрируют высокую заинтересованность в подобных лотах. По словам Виктории Горячевой, заместителя директора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Nikoliers, дефицит свободных площадок для создания новых объектов в центре предполагает, что практически единственным доступным вариантом получить качественный продукт остаётся именно реконструкция.

Притягательная история

Переформатирование исторических зданий под коммерческие функции — один из немногих способов не только сохранить исторический центр "для туристов", но и наполнить его жизнью, замечает управляющий директор сети бизнес-центров "Сенатор" Дмитрий Золин. "Многие рассуждают о том, что Петербург — это "музей под открытым небом", но здания, особенно исторические, нуждаются в грамотной эксплуатации. В Петербурге можно увидеть достаточное количество условно бесхозных зданий-памятников, которые разрушаются: сохранить прежнюю функцию не получается в силу различных причин, затраты на эксплуатацию высоки, найти нового инвестора при большом количестве ограничений на здания-памятники затруднительно", — говорит эксперт.

Он считает, что объекты, в которых нет жизни, не просто "портят вид" парадного Петербурга: такие здания создают ощущение заброшенности города, и не важно, дворец это был раньше или доходный дом. "Поэтому приспосабливая конкретное здание под бизнес-центр, мы не просто сохраняем исторический облик Петербурга, а наполняем центр города жизнью", — добавляет г-н Золин. Сеть БЦ "Сенатор" специализируется на таких проектах: сейчас доля исторических зданий в портфеле компании составляет более 60%. Собственно, приобретение и последующая реновация различных объектов — один из способов его пополнения в ситуации почти полного отсутствия свободных пятен под застройку в центре Петербурга.

При этом расположение является как ключевым преимуществом, так и фактором, определяющим возможное назначение строения, а также группу покупателей и арендаторов, уверен коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов. "В Санкт-Петербурге доля офисных центров в реконструируемых зданиях традиционно высока. При этом под офисы реконструируются и доходные дома, и дореволюционные здания, и советские производства, бани, издательства и другие объекты", — перечисляет директор департамента офисной недвижимости консалтинговой компании NF Group в Санкт-Петербурге Регина Волошенко.

Однако, по словам эксперта, в последние годы наблюдается снижение интереса девелоперов к реконструкции исторических объектов под офисные нужды из-за высокой себестоимости работ, сложности и длительности согласовательного процесса, ограниченности планировочных решений. "Сроки окупаемости таких проектов уходят далеко за 10-летний рубеж", — отмечает она.

Сохранить и не прогадать

Реконструкция зданий старой формации по общему признанию игроков рынка — один из самых непростых видов строительства в центре Петербурга. По словам директора направления "Девелопмент" Hansa Group Владимира Ревенкова, основную сложность составляет невозможность спрогнозировать на 100% объём работ и финансовые затраты. На сроки реализации проекта и бюджет могут повлиять условия, которых не было в начальном плане. Немаловажным фактором успеха эксперт называет наличие соответствующих компетенций у застройщика.

С ним согласен Сергей Софронов: "Работать с такими объектами можно только при наличии опыта и идеальной экономической модели. И то, далеко не со всеми объектами". Эксперт напомнил, что суть реконструкции — в приспособлении здания под современное использование. А не каждый "исходник" позволяет выполнить все необходимые виды работ. "Или же затраты могут оказаться настолько велики, что никаким переводом в современную функцию их не отбить. Или же существуют такие ограничения, которые сводят возможную модель на нет. В том числе, поэтому в Петербурге так много ветхих зданий и аварийного фонда", — резюмирует г-н Софонов.

К списку возможных сложностей в осуществлении проекта Виктория Горячева добавляет процесс согласования концепции использования и изменение функционального назначения, которому может препятствовать охранный статус таких строений. И универсальных решений в этом виде девелопмента практически не существует.

"Каждый исторический объект уникален и в этом основная сложность реконструкции, — говорит Дмитрий Золин. — Кроме того, большое значение имеет, в каком состоянии здание дошло до наших дней: что в нём размещалось ранее, как предыдущий собственник сохранял (или не сохранял) исторические артефакты, какие элементы архитектуры и декора подлежат охране и как их можно использовать при новой функции здания. Например, здание на Миллионной, 5 — это бывший дворец, но почти весь XX-й век в нём размещались различные образовательные учреждения, а у бюджетных организаций часто не хватает средств для должной эксплуатации исторических объектов". Тем не менее, несмотря на то, что модернизация каждого дореволюционного здания требует индивидуального подхода, у компании за довольно длительный период работы в данной сфере сформировался определённый алгоритм запуска нового проекта.

Эксперт отмечает ещё один нюанс — приспособление строения под офисную функцию предполагает определённую потерю полезной площади, дополнительные вложения в создание современной инженерии, значительные затраты на ремонт. "Всё это увеличивает стоимость проекта для девелопера, при этом арендные ставки для нового строительства и исторической реконструкции будут сопоставимы. То есть фактически у реконструируемого особняка сроки окупаемости будут больше, не все девелоперы готовы вкладывать свои средства и заниматься такими проектами, потому что строить с нуля проще", — признаёт управляющий директор сети БЦ "Сенатор".

Что за фасадом

Запрос покупателей и арендаторов площадей в таких объектах всегда исходит из современности, поэтому реконструкция по принципу сделать внутри всё точно так же, как было до революции, невозможна, говорит Сергей Софронов. "Также невозможно выполнить реконструкцию, с учётом вообще всех современных требований. Например, построить подземную парковку под дореволюционным зданием. Или улучшить инсоляцию, если рядом стоят другие дома, построенные по нормам прошлого. Фасад, разумеется, возвращается к историческому виду. Для сохранения облика центра города, в этом как раз и смысл", — возвращает он беседу к исходной задаче.

Многое в том, как сочетать современную "начинку", которая ассоциируется с комфортным офисом, с исторической конструкцией, — зависит от параметров здания и профессионализма строителей, уточняет Дмитрий Золин. "В бизнес-центрах "Сенатор", расположенных в исторических зданиях, реализованы все современные инженерные решения: от систем контроля доступа до вентиляции и кондиционирования. Мы уделяем особенное внимание комфорту в наших объектах, это одно из наших конкурентных преимуществ и способов борьбы за арендаторов", — делится эксперт секретом успеха на рынке.

В качестве примера Дмитрий Золин привёл БЦ на Миллионной, 5: современная система диспетчеризации на базе немецкого оборудования Jung, система вентиляции с функцией рекуперации воздуха, VRF-система кондиционирования Mitsubishi, бесшумный лифт KONE, современные светодиодные светильники. "Офис должен быть максимально привлекательным для клиента, поэтому мы делаем ремонт с использованием дорогих материалов, не экономим на отделке", — добавляет собеседник "ДП".

Пространственные и планировочные решения исторических зданий и накладывают определённые ограничения, и дают дополнительные возможности арендаторам: двухуровневые офисы, просторные атриумы, входные группы в традиционном петербургском стиле — все это привлекает компании, которые ценят не только локацию, но и исторический дух, считает он.

"Офис в историческом здании — это, прежде всего, уникальная архитектура и чувство сопричастности к культуре. Современные технологии позволяют обеспечить достойный уровень комфорта, при этом сохраняя раритетные элементы в дизайне. Как правило, внутренние планировки исторических объектов позволяют создать офисные пространства различного функционала, можно разметить как классические кабинеты, так и open-space. А за счёт высоких потолков, которые в дореволюционных зданиях могут достигать 5 метров, формируется правильное ощущение пространства. Архитектурные особенности подчёркивают уникальность и создают правильную атмосферу. Так, в здании на Большой Морской ул., 32 в бывшем банковском операционном зале сохранился стеклянный витражный купол, который после реставрации поражает своей красотой", — рассказывает Дмитрий Золин.

Эксперты также едины во мнении, что для многих арендаторов офис в историческом здании — это определённый статус, демонстрирующий возможности компании. Что обеспечивает востребованность таких площадей.

Интерес арендатора

"Арендные ставки на такие объекты, как правило, выше среднерыночных значений. Высокая стоимость предложения обосновывается уникальностью местоположения в центре и видовыми характеристиками, если таковые имеются", — говорит Регина Волошенко.

Это подтверждает и статистика от БЦ "Сенатор": в бизнес-центрах сети вакансия за последний год выросла всего на 3% — меньше, чем в среднем по рынку. Однако это не отменяет необходимости в борьбе за клиента, потому что сегодня решающее слово за арендатором — условия диктует он. "На рынок продолжают выходить качественные офисы с полной отделкой и даже мебелью от ушедших из России компаний. При этом клиенты-арендаторы становятся всё более требовательными к качеству офисных площадей. Основные запросы сейчас сосредоточены на готовых, в которые можно въехать в максимально короткие сроки. Арендаторы ищут помещения с подходящей планировкой, дизайнерским ремонтом, готовыми зонами отдыха и т.д. Такие офисы на рынке есть, хотя и в небольшом количестве, и реализуются достаточно быстро", — оценивает ситуацию Дмитрий Золин.

По его словам, в части арендуемых площадей основной запрос сосредоточен в диапазоне 150-450 м2, тогда как раньше интерес проявляли к объектам более крупной площади. Спрос на крупные офисы также есть, но не столь высокий, как в начале 2022 года. Впрочем, предложение тоже продолжает пополняться. "В этом квартале мы выводим на рынок сразу четыре объекта, в которых будут представлены разные форматы офисов. Два из них — это исторические постройки на Миллионной улице, дома 5 и 6, сейчас мы занимаемся их восстановлением. Оба здания отличаются и люксовой локацией, и шикарными видовыми характеристиками. Третий объект — это восстановление здания на проспекте Медиков, 7, которое много лет простояло законсервированным. Сейчас мы делаем в нем бизнес-центр класса А по собственному проекту, и одно из преимуществ — наличие полноценного крытого паркинга на 76 машино-мест. Для Петроградки это ощутимый плюс. Также в нашем портфеле есть идеальный объект для размещения штаб-квартиры — это бизнес-центр на Большой Морской площадью 2,9 тыс. м2", — поделился эксперт. Дмитрий Золин также рассказал о планах разместить в одном из новых бизнес-центров — на Миллионной улице — не только офисные помещения, но и панорамный ресторан с видами на Петропавловскую крепость и Троицкий мост, а первый этаж будет отдан под стрит-ритейл.

На вопрос о том, что привлекает компании в зданиях, получивших новую жизнь, управляющий сетью БЦ "Сенатор" ответил так: "Наши арендаторы — это в основном средний и крупный бизнес: компании, которые при выборе офиса оценивают не только локацию или современное оснащение, но и исторический контекст. Для многих работа в центре города — это ежедневное прикосновение к культуре, возможность видеть петербургские достопримечательности по пути в офис или в ходе прогулки во время обеденного перерыва".