Компании продолжают снижать площади занимаемых помещений, а скидка 5–10% помогает заполнить любой бизнес–центр. Таковы итоги I квартала на рынке офисной недвижимости Петербурга.
По данным NF Group, с января по март 2023 года доля свободных офисов класса А в Петербурге достигла 161 тыс. м2, что составляет 11,5% от общего объёма предложения в этом сегменте.
Оценки IPG Россия ещё более пессимистичны. По оценкам Ивана Починщикова, управляющего партнёра компании, вакансия в классе составила уже 16%. По данным Maris, вакансия на конец марта — 11,4%. Прирост показателя за 3 месяца составляет +0,2 п. п.
Всего в объектах класса А и В по итогам квартала свободно около 468 тыс. м2: 163 тыс. м2 в классе А и 350 тыс. м2 — в классе В. О том, что компании пытаются найти себе место побюджетнее, говорят и проценты изменения вакансий по районам. В Центральном районе, где фиксируются самые высокие арендные ставки в городе, вакантность увеличилась в 1,5 раза.
"В то же время в Московском районе, который пользуется спросом среди арендаторов благодаря хорошей транспортной доступности, объём свободных офисов класса А сократился за квартал на 36%. В зданиях класса В доля свободных офисов за квартал не изменилась и составила 11,1%", — подсчитали в NF Group.
Ключевым фактором роста уровня вакантных площадей стал уход крупных арендаторов, занимавших сотни и тысячи квадратных метров. Оставшиеся же компании нередко переезжали из одного БЦ в другой. Объём сделок по аренде офисов классов А и В в I квартале превзошёл показатели аналогичного периода прошлого года в 2 раза и составил 31,4 тыс. м2. Из них 70% пришлось на класс А.
"Рынок стал очень чувствительным к цене — даже небольшое снижение ставок в пределах 5–10% уже меняет отношение арендаторов к зданию и заинтересованность в аренде. Как никогда совокупность характеристик здания (удачное расположение, эффективные планировки, хорошая инфраструктура, качественная отделка) играет решающую роль в выборе арендатора", — объясняет Константин Лосюков, генеральный директор NF Group в Санкт–Петербурге.
При этом растёт спрос на малоформатные офисы, которых не много. Так, на долю помещений площадью 25–55 м2 сейчас приходится менее 21% от всех офисных площадей, а в бизнес–центрах категорий А и B+ — и вовсе менее 4%. Так что одним из вариантов выживания высококлассных офисных комплексов станет дробление площадей.
Цены держатся
Арендные ставки держатся пока на прежнем уровне. Средневзвешенная ставка на высококлассные офисы класса А в I квартале составила 2,3 тыс. рублей за 1 м2 в месяц. При этом стало больше офисов, которые сдаются в аренду со ставкой выше 2,5 тыс. рублей, но основной платёжеспособный спрос ориентирован на бюджет 1,9–2,1 тыс. рублей / м2, уточняют в NF Group. По данным IPG Россия, в классе А ставки составляют 2 тыс. рублей за 1 м2 в месяц, включая НДС и КУ. В классе В/ В+ они находятся на уровне 1307 рублей за 1 м2 в месяц. В 2023 году при условии сохранения активности спроса уровень запрашиваемых ставок аренды будет оставаться стабильным, полагает Алёна Волобуева, директор департамента исследований рынка компании Maris.
Гибкий подход
В I квартале были введены в эксплуатацию восемь офисных зданий совокупной арендопригодной площадью около 49 тыс. м2, подсчитали в Maris. 88% введённых площадей — доля спекулятивного предложения. До конца 2023 года анонсирован ввод порядка 110 тыс. м2 офисной недвижимости, из которой около 100 тыс. м2 — в спекулятивном сегменте.
В числе введённых объектов в Maris называют два бизнес–центра "Сенатор" на Миллионной ул. и "Георг Ландрин" на Большом Сампсониевском пр., БЦ в Таврическом переулке, 7, офис RBI на Барочной ул. и пр. В числе строящихся — "М22" на ул. Моисеенко, JAKOV CHERNIHOV на Васильевском острове, "Шанс" на Полюстровском пр. и другие.
"В сегменте офисной недвижимости главным ответом на внешние факторы стала приостановка ввода новых спекулятивных проектов. Поэтому в 2023 году мы ожидаем прирост офисных проектов Петербурга на уровне всего 119,7 тыс. м2", — говорит Иван Починщиков.
Прогнозы Nikoliers чуть хуже. По их данным, до конца 2023 года ожидается ввод в эксплуатацию порядка 103 тыс. м2 новых арендопригодных офисных площадей. В то же время рынок гибких офисов и коворкингов в Петербурге продолжает активно развиваться (в том числе за счёт эффекта низкой базы). Спрос на такие помещения растёт, так как удалённая работа становится всё более популярной.
"Гибкие офисы имеют свои преимущества перед классическими офисами. Они могут находиться в более удобных для людей местах, чем офисы в бизнес–центрах. Они также могут предлагать более разнообразный набор услуг, таких как коворкинг, конференц–залы, презентационные комнаты, кухня и даже спортивные залы. В целом можно сказать, что рынок гибких офисов в Петербурге имеет огромный потенциал для дальнейшего развития и мы можем ожидать появления ещё большего их числа в ближайшие годы", — уверен Евгений Чемодуров, генеральный директор консалтинговой компании "Стратегии и решения". С ним согласны в Nikoliers.
"Продолжается рост интереса к помещениям с отделкой и меблировкой. Ставки аренды в большинстве объектов остаются на прежнем уровне. Ожидается увеличение количества гибких пространств. До конца года запланировано открытие шести коворкингов: сетей "Практик" (2 шт.), GrowUp (2 шт.), PAGE (1 шт.) и RAUM (1 шт.) суммарной площадью 7,6 тыс м2", — подсчитали в компании.
Время покупать
Невзирая на все сложности, объём инвестиций в коммерческую недвижимость Петербурга не падает. Так, по оценкам экспертов Nikoliers, за 3 месяца 2023 года инвесторы вложили в неё $336 млн, что превышает аналогичную сумму за всё первое полугодие 2022 года ($334 млн). Основная причина — попытки выхода зарубежных компаний из российских активов. Зачастую это даётся им нелегко.
Помимо сложностей с переводом денег из одной страны в другую довольно трудно найти покупателя, готового заплатить рыночную цену даже за очень качественный объект. Как правило, такие активы приобретают с заметным дисконтом, который может достигать половины запрашиваемой стоимости. Неофициально несколько компаний сообщили "ДП", что сейчас ведут переговоры по выкупу офисных активов у зарубежных владельцев.
"Интерес покупателей из России к приобретению качественных активов, собственниками которых являются зарубежные компании, наблюдается во всех сегментах коммерческой недвижимости. Так, в Петербурге 26% инвестиционных транзакций первого полугодия пришлось на офисный сектор", — комментирует Екатерина Аридова, генеральный директор Nikoliers в Санкт–Петербурге. В числе крупных сделок, закрытых в I квартале 2023 года, — покупка армянским фондом Balchug Capital у финских акционеров БЦ "Пулково Скай" (76 тыс. м2).
"Мы ожидаем, что рынок инвестиций в коммерческую недвижимость будет демонстрировать рост на протяжении всего года: ряд западных компаний, которые ранее не заявляли о выходе из своих российских активов, начали переговоры об их продаже", — говорит Екатерина Аридова.
