В условиях снижения спроса компании не готовы рисковать и выводить на рынок большие объёмы жилья.
По данным Dataflat.ru, совокупная выручка застройщиков в Петербурге за I квартал 2023 года составила 112,9 млрд рублей. Это на 33% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.
Крупнейшие компании потеряли меньше. Так, лидер рейтинга Setl Group сократил выручку всего на 17%. За I квартал группа продала 115,7 тыс. м2 жилья (158,7 тыс. м2 год назад) и выручила за них 25,95 млрд рублей (30,2 млрд в I квартале 2022 года).
У "Группы ЛСР" падение больше. Год назад за первые 3 месяца года компания реализовала 97,2 тыс. м2, а в этом году — лишь 61,5 тыс. м2. Как итог — выручка упала почти на 40%.
Как говорят эксперты, это связано с выводом проектов на рынок в прошлом году. Если Setl Group вывела в продажу 19,4 тыс. квартир общей площадью 745,9 тыс. м2, то у ЛСР эти показатели почти в 4 раза ниже — 217,1 тыс. м2.
На третьем месте по выручке — группа "ЦДС", которая оказалась единственной, показавшей рост продаж и выручки: с 15,7 тыс. до 20,8 тыс. м2 и с 3,2 млрд до 4,5 млрд рублей. В прошлом году компания активизировала продажи в двух больших проектах: Dreamline в Приморском и Parkolovo в Выборгском районах.
Из неожиданностей — попадание в топ застройщиков компаний, работающих в сегменте жилья бизнес– и элит–класса. Так, "Легенда" в I квартале за 6 тыс. м2 получила 2,1 млрд рублей, "Евроинвест девелопмент" — 1,75 млрд за 5,6 тыс. м2, Glorax — 1,6 млрд рублей за 4,6 тыс. м2. Абсолютный новичок в топ–15 — созданный в декабре 2021 года Element development, который за первые 3 месяца года реализовал 106 квартир общей площадью 4,3 тыс. м2, выручив 1,6 млрд рублей. При этом у девелопера самая высокая цена "квадрата" из всех компаний в топе — 381,6 тыс. рублей.
Есть и явные аутсайдеры. Так, у группы "Эталон", несмотря на поглощение петербургского бизнеса ЮИТ, выручка, по данным Dataflat.ru, год к году упала в 2,5 раза — с 5,6 млрд до 1,6 млрд рублей. Впрочем, в "Эталоне" не согласны с этой оценкой.
Рейтинг застройщиков Петербурга по объёму выручки в I квартале 2023 года
"Данные портала Dataflat.ru по оценке выручки значительно отличаются от нашей управленческой отчётности, которую мы в ближайшее время опубликуем. Они опираются только на зарегистрированные в течение квартала договоры долевого участия (ДДУ) и как минимум не учитывают продажи коммерческих помещений, жилья в уже построенных объектах, машино–мест и кладовых", — заявили в пресс–службе девелопера.
Кто не рискует
Сергей Софронов, коммерческий директор ГК "ПСК", говорит, что спрос на новую недвижимость действительно ниже, чем в предыдущем квартале.
"Динамика роста есть, но пока до IV квартала прошлого года объёмы продаж не доходят. Кроме того, динамика выручки девелоперов обусловлена параметрами проектов в портфеле: количество, сегмент, метражи, цены и многое другое. Вывод новых проектов — процесс достаточно длительный, осложнённый большим количеством согласовательных процедур, а то и форс–мажоров. И поэтому процесс этот не всегда равномерный. Поддерживать один и тот же товарный запас недвижимости, как в продуктовом ретейле, едва ли возможно. Отсюда разность результатов", — объясняет Сергей Софронов.
Разброс в показателях зависит от различных факторов: класса и типа недвижимости (квартиры или апартаменты), которую реализует компания, говорят участники рынка. "Многое зависит от гибкости в финансовых моделях и бизнес–процессах, стратегии по выводу новых проектов в условиях неопределённости и принятия на себя этих рисков. Если продукты компании были представлены в сегменте, который серьёзно просел на рынке, то, естественно, это будет отражаться на финансовых показателях", — соглашается коммерческий директор ГК "Полис" Дмитрий Макаров.
Судить об успешности застройщика только по выручке некорректно, полагает Мария Черная, генеральный директор ООО "Бонава Санкт–Петербург". "Можно понять достаточно аккуратную стратегию работы компаний, не выводивших в I квартале новые проекты в продажу или объявивших старты небольших проектов. Их осторожность понятна — спад рынка строящегося жилья очевиден и продлится, вполне вероятно, долгое время", — говорит она.
Продать что есть
Между тем предложение на рынке растёт. По данным Nikoliers, на конец марта 2023 года объём экспозиции составил 41,5 тыс. квартир (+24% к I кварталу 2022 года), или 2,1 млн м2. При этом доля квартир на высокой стадии готовности (отделочные работы и после сдачи дома) увеличилась с 19 до 32% в общем объёме экспозиции, в то время как доля квартир на начальных стадиях снизилась с 81 до 67% (на фоне сокращения стартов продаж).
"Данные, которые есть на рынке, основаны на объёме продаж (ДДУ) в строящихся объектах, без учёта сделок после ввода в эксплуатацию, когда покупка совершается по ДКП. Это определённая часть рынка, которую мы не видим, но которая оказывает существенное влияние на официальную отчётность", — отмечает Алина Базаева, старший аналитик Nikoliers.
