Чего не хватает строительной отрасли для её гармоничной работы, что может дать импульс для роста петербургской агломерации, "ДП" рассказал директор по маркетингу компании e. Development Вячеслав Батаков.
Какие позитивные тенденции на рынке можно отметить сегодня?
— Пожалуй, одна из самых важных — это восстановление спроса. Рынок оттолкнулся от дна в марте, и с апреля наши аналитики наблюдают некую позитивную динамику.
Думаю, это связано с тем, что люди адаптировались к геополитической ситуации и постепенно начали выходить из режима ожидания. Безусловно, общий информационный фон сегодня не слишком позитивный: одни слухи касаются ставок Центробанка, другие — льготной ипотеки. Есть и факты, с которыми не поспоришь, как, например, укрепление доллара по отношению к рублю. Всё это говорит о том, что дальнейшее ожидание может сыграть злую шутку. Волатильность рынка сейчас очень серьёзная.
Директор по маркетингу компании e. Development Вячеслав Батаков
На фоне происходящего девелоперы начинают искать новые пути взаимодействия с банками, прорабатывают дополнительные инструменты: всевозможные рассрочки, траншевые ипотеки. Какие-то из них довольно интересные. Чтобы найти оптимальный вариант, покупателю нужно ездить на объекты, смотреть, искать, разбираться вместе с менеджерами отделов продаж.
Какие льготы и помощь со стороны государства действительно нужны отрасли для развития?
— Из реальных вспомогательных инструментов — разумные ставки по проектному финансированию. Сейчас в среднем застройщики кредитуются под 11,5–12% (7,5% ставка ЦБ +4%), что довольно дорого. В этом смысле очень важно прислушаться к игрокам отрасли, договориться о более приемлемых условиях. Плюс нельзя забывать, что в Петербурге на девелоперах лежит нагрузка по созданию социальной инфраструктуры. Здесь тоже есть, что обсудить и где «подвинуться».
Кроме того, необходим постоянный диалог с муниципалами, особенно в части строительства улично-дорожной сети (УДС), прокладки сетей. Согласование техусловий, присоединение к имеющимся коммуникациям — всё это стоит немалых денег и отнимает много времени. Однако бывает так, что застройщик свои обязательства выполнил, а сеть ещё не готова или имеющийся диаметр трубы не позволяет произвести новые подключения. Но ведь есть территории, по которым сразу понятно, что они будут активно застраиваться жильём, а значит, коммуникации нужно прокладывать там с запасом. Город вместе с застройщиками должен обсуждать подобные вопросы и видеть перспективу, так как задание даёт именно он.
За счёт чего будут расти объёмы нового строительства — редевелопмента городских локаций или расширения пригородных территорий?
— Если говорить про Петербург, то всё-таки актуален второй вариант. Наш город уникальный. Как известно, в сравнении с другими европейскими мегаполисами в нём больше всего объектов, взятых под охрану ЮНЕСКО. Поэтому нужно очень аккуратно относиться к историческому центру. Да, какие-то пятна подходят под редевелопмент, но такие проекты предполагают плотное взаимодействие с властями по принципу win-win, обсуждение большого блока вопросов, их детальная проработка.
Какие пригородные локации, которые сегодня только развиваются вокруг Петербурга, считаете наиболее перспективными?
— Что касается массовой застройки, то тут стоит обратить внимание на Новосаратовку. Эта локация как нельзя лучше ложится в заявленные городом планы по строительству Большого Смоленского моста. Согласно последним официальным данным, автомобильное движение по нему планируют запустить уже к 2025 году. Как раз к этому времени застройщики, которые там работают сейчас, начнут выводить свои первые очереди. К слову, появление ещё одного моста через Неву также значительно повысило бы привлекательность жилья в районе Дальневосточного проспекта, Зольной улицы, около станции метро "Дыбенко". Там очень хорошо развита социальная инфраструктура, и, если разгрузить дороги, это бы дало территориям дополнительный импульс для развития.
Хороший потенциал и у Новоселья. Благодаря близости к ЗСД, оттуда можно оперативно добраться практически до любой точки города. К тому же вокруг там поля, что значительно облегчает работу застройщиков по прокладке сетей.
Что касается Мурино и Кудрово, то их дальнейшее расширение без должной проработки УДС, на мой взгляд, не целесообразно. Из-за того, что не решён вопрос с транспортом, не достроены дороги, жители Мурино, например, начинают стоять в пробке, ещё не выехав из своего микрорайона, даже добраться до ближайшей станции метро ("Девяткино"), по отзывам старожилов, бывает довольно проблематично. С последней локацией тесно связан и посёлок Бугры, поэтому имеет аналогичные проблемы.
В целом могу сказать, что такие большие кварталы, за счёт которых прирастает город, очень нужны. Как спальные районы они выполняют свою функцию на все 100%. Важно лишь, чтобы в них всё было продумано для комфортной жизни, обустроены въезды и выезды. В остальном стоит помнить, что в таких агломерациях как Москва и Петербург добираться до работы час — это норма. Тем, кто не согласен, можно посоветовать лишь перебраться в менее крупные города или переплачивать за квадратные метры в историческом центре.
Лимит на приобретение жилья по льготной ипотеке сегодня составляет 12 млн рублей — может ли семья, где двое и более детей, рассчитывать на комфортные условия проживания в черте города?
— За эти деньги в Петербурге можно найти достойные предложения в новых домах, но это будут двухкомнатные квартиры, а не "трёшки", что важно, например, когда в семье разнополые дети. Ещё более сложная ситуация с городами-миллионниками, где ограничение по льготной ипотеке 6 млн рублей. В Екатеринбурге, Казани, Тюмени, Новосибирске, Краснодаре просто невозможно уложиться в этот лимит. Ко всем перечисленным цифрам в идеале добавить 3–6 млн рублей. Это дало бы толчок к покупкам семейного формата.
На что-то грандиозное замахиваетесь в планах? И рассматриваете ли столичный рынок?
— Мы смотрим в будущее со сдержанным оптимизмом, но замыслов у нас много. Сейчас пока активно осваиваем территории, прилегающие к Рублёво-Успенскому шоссе в Москве. Там у нас строится современный клубный дом бизнес-класса "Точка отсчёта". В этом же направлении планируем выводить ещё один комплекс, который помимо квартир также будет включать апартаменты и офисные помещения. Однако детали мы пока не раскрываем.
На фото: Дом бизнес-класса "е.волюция" у станции метро "Московские ворота"
В Петербурге у нас реализуется проект бизнес-класса "е.волюция" прямо у Московских триумфальных ворот. Он отличается очень интересной квартирографией. Также мы продолжаем вводить новые очереди популярного квартала апартаментов "Мир внутри", расположенного на первой линии Финского залива. Кроме того, компания рассматривает две центральные локации, одна из которых пойдёт под редевелопмент. Но о более конкретных планах, думаю, сообщим ближе к концу года.
