Ипотечные ставки стали расти, застройщики — предрекать новую волну кризиса. Увлечение госпрограммами субсидирования довело долю ипотеки в продажах до 70–80%, разрыв цен между новостройкой и готовым жильём достиг 30%. Почти треть рынка-2022 обеспечили всего три города: Москва, Петербург, Краснодар.
Если следить за статистикой регистрации прав, проданного или введённого в строй жилья, различными агрегаторами данных, но без коррекции на сезонность, вывод напрашивается только один: качели. Более длинная кривая сопоставления сегодня не работает.
В минувшем году были резкие колебания от взлётов до падения. Первая треть 2023 года повторила тренд: от резкого снижения (январь) до взлёта (март). И вновь виноватой оказалась субсидируемая ипотека: на волне разговоров об отмене льготных программ и повышения ставок покупатели поспешили заключить сделки в конце 2022-го. И отложенный с начала года спрос проявил себя в конце I квартала 2023-го: ставки хоть и подросли, но банки компенсировали подорожание удлинением сроков кредита. Так, по оценке НКР, за прошлый год средняя продолжительность кредита выросла с 21,4 до 24,1 года (+12,6 %), но уже к концу первого полугодия 2023-го она может превысить 25 лет, а по итогам года — 27 лет (ещё +12%). Однако прогнозирование — вещь неблагодарная: любое внешнее событие на рынке может опровергнуть предположения.
По данным Frank RG, доля льготной ипотеки под 7 % в выдачах-2022 выросла с 18 до 22 %, семейной — с 5 до 12 %. На первичном рынке примерно половина ипотеки выдавалась по программам с господдержкой (по разным оценкам, ещё 5–10 % по спецпрограммам с застройщиками, в том числе под 0,1%). Вместе с тем доля ипотеки на вторичном рынке снизилась с 59 до 54 %. На текущий год прогнозы оптимистичны: выдачи ипотеки и доли субсидированных программ должны быть сопоставимы с уровнями 2022 года, ЦБ РФ ожидает прирост на уровне 15%.
Но именно вокруг вторичного рынка сейчас усилились разговоры: часть лоббистов во власти прямо заявляет о необходимости вводить госпрограммы на покупку готового жилья (на стройку программа должна закончиться к июлю 2024 года). Опыт подобного вмешательства, когда цены взлетели более чем на треть за год, их не останавливает.
Неочевидным предлогом может быть идея, что у застройщиков сейчас накопилось много нереализованного жилья. И там, где действующие госпрограммы уже не работают, было бы неплохо ввести новые для поддержки вторичного. Одновременно сокращая разрыв между ценами: поднимая на готовое жильё и сохраняя на "стройке".
С другой стороны, если довериться теориям заговора, усиление внимания на якобы скором появлении мер господдержки на готовое жильё выгодно самим девелоперам: подогревая слухи о грядущей отмене льгот на "стройке" в декабре 2022-го, они получили резкий рост продаж. Так и здесь: убеждая потенциальных покупателей в том, что скоро случится государственное снижение ставок на вторичке, тем самым охлаждают спрос, подогревая его на своё строящееся.
Вместе с тем банки рапортуют о том, что доля ипотеки на ИЖС увеличивается: на рынок выходит всё больше кредиторов, ставки ниже, чем на "городское" жильё, спрос стабилен. Рынок сейчас оказался между молотом и наковальней: ЦБ РФ ужесточает требования к заёмщикам и банкам, пытаясь ограничить выдачу ипотеки финансово ненадёжным покупателям.
Банки, потеряв рынок ипотеки на стройке (доля первых двух кредитных организаций по размеру активов превысила 70 %), переориентируются на новые направления. И уже без помощи государства появляются программы выкупа долей, покупки залогового жилья, а также программы взаимозачётов или trade-in. Действия и банкиров, и застройщиков едины в одном: снизить размер ежемесячного платежа, чтобы сохранить покупательную способность населения.
