В 2022 году строительная отрасль как настоящий локомотив экономики стремительно неслась вперёд. Ни пандемия, ни серьёзные вызовы, связанные с внешними ограничениями, не смогли помешать достигнуть рекордных за всю свою историю показателей по вводу жилья. По данным Минстроя РФ, в прошлом году построено более 102,7 млн м2. Это по 0,71 м2 новостроек на каждого жителя России в теории. По факту жилищные условия улучшили 3,7 млн семей.
Золотая десятка
Свыше 62 % введённой в строй жилплощади приходится на долю десяти наиболее экономически развитых регионов: Москва, Московская область, Краснодарский край, Санкт–Петербург, Ленинградская область, Свердловская область, Республика Башкортостан, Тюменская область, Ростовская область, Республика Татарстан. Лидерами по количеству новых квадратных метров стали Московская область (здесь построено 14 млн м2 жилья), Краснодарский край (7,6 млн), Москва (6,8 млн), Ленинградская область (почти 4 млн) и Санкт-Петербург (3,474 млн). Максимальные показатели на одного жителя зафиксированы в Ленинградской, Московской, Тюменской областях и Краснодарском крае.
Собственными силами россияне построили в прошлом году более 57 млн м2. Это 56% всего нового жилья и на 16,5% больше, чем годом ранее. Объёмы индивидуального жилищного строительства превышают показатели ввода девелоперами в 66 из 85 субъектов РФ. При этом в семи регионах страны, по данным Федеральной службы государственной статистики, строительство многоквартирных домов не превышает 3 тыс. м2 в год, а то и не ведётся совсем.
Кто строит в России
Единый ресурс застройщиков сообщает, что в России на начало 2023 года функционируют 396 застройщиков. На первую сотню девелоперов приходится почти половина объёмов застройки. 20 % всех площадей недвижимости в 2022 году построила десятка крупнейших компаний. В тройке лидеров — ПИК (5,7 % рынка), "Самолёт" (2,7 %), ЛСР (2,6 %).
По регионам застройщики распределены неравномерно. В перспективных, с городами-миллионниками, их количество исчисляется сотнями, в маленьких населённых пунктах — единицами. Лидер по консолидации, естественно, Москва — в столице их 215. Дальше по мере уменьшения идут Краснодарский край — 158, Санкт–Петербург — 135, Новосибирская область — 134, Республика Татарстан — 123. В городах с населением свыше миллиона человек более 50% рынка занимают 10 крупнейших компаний.
Застройщики продолжают расширять географию проектов с целью диверсификации бизнеса. В Москве наращивают присутствие девелоперы "из провинций". Москвичи, в свою очередь, продолжают экспансию в регионы. Столичный рынок привлекателен для гостей стабильным спросом и высокими ценами. Москвичи рассчитывают на относительно низкую стоимость участков и меньшие затраты на строительство за пределами своей вотчины. Доля нестоличных застройщиков на рынке Московского региона выросла за год с 6 до 7%, и на конец прошлого года их суммарный объём запусков составлял 673 тыс. м2 (+19% за год).
Крупные московские игроки и в регионах работают по–крупному. Например, география присутствия группы "ПИК" расширилась с четырёх регионов в 2018 году до 14 в 2022-м. В начале прошлого года девелопер стартовал с проектом в Татарстане, в конце осени — в Амурской области. Компания продолжает наращивать объёмы строительства в Петербурге и Ленинградской области, в Нижегородской, Свердловской, Тюменской областях, в Приморском крае и на Сахалине. В 2022 году объём "ПИКовых" запусков в этих локациях вырос на 23% по отношению к предыдущему и составил 360 тыс. м2.
Группа "Самолёт" в прошлом году нанесла на свою стратегическую карту Тюмень, где анонсировано строительство жилого комплекса площадью 200 тыс. м2, Владивосток — 37,5 тыс. м2 и Сахалин, на котором планирует построить 700 тыс. м2. О реализации двух проектов в Ленинградской области — на 120 тыс. м2 и 900 тыс. м2 — минувшей осенью объявила ГК "А101". Одна из строек планируется совместно с группой "Самолёт".
Предложение, цена и спрос
Предложение жилья в прошлом году в целом по стране оставалось устойчивым. В стадии строительства на 1 января текущего года было 98,7 млн м2 многоквартирного жилья, что на 2% выше показателей 2021 года. Новых проектов было запущено в объёме 41,8 млн м2.
Застройщики в прошлом году взяли 4,8 трлн рублей кредитов по программе субсидирования проектного финансирования. Сегодня 93 % жилья в России строится с использованием счетов эскроу. Банки держали низкую среднюю ставку в течение всего года, за исключением предновогоднего периода, когда она стала подниматься на фоне снижения покрытия задолженности застройщиков счетами эскроу.
Весной прошлого года на рынке жилья произошла перебалансировка спроса и предложения. После ажиотажного спроса в зимние месяцы во II квартале (апрель–май) продажи новостроек обвалились. С этого момента предложение превышало спрос на строящееся жилье. Вторая волна падения спроса пришлась на сентябрь–октябрь. К концу 2022 года статистика свидетельствовала о понижении уровня продаж новостроек по отношению к показателям 2021 года на 20 % — 544 тыс. ДДУ.
Спрос на жильё начал восстанавливаться ближе к осени, когда снизились рыночные ставки и вернулись льготные ипотечные программы. Тем не менее падение по итогам года налицо.
Естественно, изменилось и отношение запусков новых проектов к объёму зарегистрированных ДДУ на жильё: оно увеличилось с 120% в 2021-м до 148% в 2022-м.
Доля непроданного жилья в стадии строительства на фоне роста его объёмов и падающего спроса выросла до 69 %. Если в 2019-2021 годах в среднем не было продано 33,8 млн м2 новостроек, то в 2022-м уже 40,6 млн м2 — на 20 % больше (за исключением проектов, в которых продажи ещё не открыты).
Квадратный метр в новостройках в 2022 году подорожал на 21%, и его стоимость составила в среднем по стране, по данным Росстата, 122,3 тыс. руб. / м2. Рост цен удалось сдержать только в IV квартале. Поддержать продажи жилья и восстановить спрос помогла ставка по льготной ипотеке в 3 раза ниже ключевой, а также специальные программы субсидированной ипотеки от застройщиков на ещё более привлекательных условиях.
Ипотека оставалась основным инструментом приобретения жилья. В целом по году с её использованием было заключено сделок на ¾ строящихся квартир, а во второй половине года — на 88%. Колебания денежно-кредитной политики вызвали сокращение доли продаж по рыночным ипотечным программам по итогам 2022 года до 9% при 14% в предыдущем отчётном периоде.
Строили и будем строить
Будущее строительной отрасли далеко не радужное, говорят отдельные эксперты. Объёмы растут, но скукоживающемуся спросу не соответствуют. В перспективе — подорожание материалов, инженерии и логистики. Покупательская активность катится вниз. Как будет вести себя кредитно-банковская сфера — непредсказуемо. Стоит отметить, что пессимистическими в основной массе были и прогнозы на 2022 год. Но в итоге он оказался совсем не провальным. Ситуация на рынке начала выправляться уже летом, и с тех пор отмечается в целом позитивная динамика.
По прогнозам Института статистических исследований и экономики знаний НИУ ВШЭ, сфера строительства в России пойдёт на подъём в конце текущего — начале следующего года. Для серьёзного роста предпосылок нет, но в стране остаётся нереализованным спрос на жильё, а строителей поддерживает продлённая программа льготной ипотеки, целый ряд антикризисных нововведений как на федеральном, так и на региональном уровне, стабилизация на рынке строительных материалов и комплектующих, в том числе и за счёт импортозамещения.
