Концепция под локацию

На территории "золотого треугольника" находятся самые известные достопримечательности Санкт–Петербурга. А стоимость квадратного метра, как и ставки аренды недвижимости здесь, — одни из самых дорогих в городе. Но хорошее расположение ещё не гарантирует успех, ведь многие здания–памятники в самом центре пребывают в плачевном состоянии, а площади в них пустуют. Чтобы они начали эффективно эксплуатироваться, необходимо провести серьёзные работы, включая реставрационные, и придумать грамотную концепцию объекта, отмечают эксперты.

Свои нюансы

Один из примеров — преобразование двух соседних зданий на Итальянской улице и Невском проспекте. В 2010–х особняк Гамбса на Итальянской, в котором до революции размещалось Центральное управление Главного общества российских железных дорог, а затем учебные заведения, купила Jensen Group, один из крупнейших собственников недвижимости в "золотом треугольнике" из числа профессиональных инвесторов. Как вспоминают в компании, на момент покупки оно было в неудовлетворительном состоянии, примерно так сейчас выглядит Конюшенное ведомство. Здание реновировали, сделав из него удобный для арендаторов бизнес–центр — бутик–офис центр "Итальянская, 17". В 2017 году объект даже получил премию TOBY Awards "Выдающееся Здание Года" в номинации "Историческое здание".

"Работа в историческом центре — всегда сложная не только с точки зрения инженерных решений и пр., но и в части согласований, ведь здесь очень много ограничений по линии охраны памятников. Но нам удалось реализовать все заложенные в проект решения, и сегодня это один из самых востребованных бизнес–центров города. Он отличается не только премиальной локацией, но и качеством офисов и предоставляемых услуг. По нему не было проблем с заполняемостью ни в начале пандемии, ни в прошлом году, когда многие объекты лишились арендаторов", — рассказывает Дмитрий Абрамов, генеральный директор УК инвестиционного фонда Jensen Group. Так, в прошлом году бизнес–центр получил нового крупного арендатора — отечественного IT–разработчика Positive Technologies, специализирующегося на внедрении решений в сфере информационной безопасности, который арендовал целый этаж. Другой новый арендатор — компания Avroid, разработчик программного обеспечения для десктопных и мобильных операционных систем, включая Android, iOS и российских.

Новые акценты

Jensen Group принадлежит и соседнее здание — торговый дом "Пассаж", построенный в середине XIX века и благодаря уникальной архитектуре известный далеко за пределами России. Приведение его в порядок и проведение масштабных реставрационных работ потребовало от собственника нескольких лет и значительных инвестиций. При этом "Пассаж" все эти годы работал в обычном режиме — всё было организовано так, чтобы для покупателей и обывателей торговый дом оставался открытым. В ходе работ Jensen Group удалось не только привести объект в порядок, но и существенно увеличить сдаваемые площади — в первую очередь за счёт реорганизации цоколя. "Пассаж" в последние годы также удостоился многих профессиональных наград, получив премию "Золотой Трезини" в номинации "Лучший реализованный проект реставрации / реконструкции памятника архитектуры" в категории "Архитектура как искусство" в 2018 году, премию PROESTATE&TOBY AWARDS в номинации "Лучший проект реновации торгового центра" в 2019 году, премию PСТЦ в номинации "Лучший действующий торговый центр" в категории "Малые ТЦ", премию GLOBAL REAL ESTATE AWARDS в номинации "Лучший проект реконцепции торгового центра" и пр.

Свободные площади в "Пассаже" есть, но их немного. По итогам 2022 года торговый дом отметился несколькими открытиями — магазином товаров для дома Togas, кафе–пекарней Hobz, магазинами "1001 платье" и другими. В этом году были сданы 300 м2 и 400 м2 на втором этаже — под креативное пространство "Кирпичи", где будут представлены дизайнеры из Грузии, Киргизии и России, и Modern Name, fashion–оператора, который занимается продажей марок одежды, выпускаемой популярными блогерами. Увеличились площади бутика IANIS CHAMALIDY.

В последние годы торговые центры уделяют большое внимание концепции своих объектов, делая из них не просто галереи, а модные, красивые и востребованные общественные пространства. Таким образом объекты привлекают новую аудиторию, увеличивают трафик, зарабатывают дополнительную лояльность и повышают узнаваемость. В рамках этого тренда работает и "Пассаж", где регулярно проводятся некоммерческие культурные мероприятия и выставки — с музеями, театрами, библиотекой им. Маяковского и пр. Сейчас, например, здесь проходит временная выставка работ Михаила Шемякина, она приурочена к 80–летию художника и 175–летию самого "Пассажа".

"Наша задача — не только сохранить доставшийся нам ценный актив, но и развивать его. Мы всегда говорим, что мы должны быть заботливыми опекунами для своих объектов и сделать так, чтобы за то время, пока мы имеем к ним отношение, они становились лучше", — говорит Дмитрий Абрамов.

Работать в историческом центре всегда сложно, отмечает собеседник "ДП", добавляя, что для таких проектов важно не только приобрести трофейный актив, но и понимать его потенциал, а также собрать команду, которая в состоянии реализовать проект.

Сегодня, когда вакансия в коммерческой недвижимости выше, чем привыкли собственники за последние годы, также нужно уделять особое внимание концепции объекта и оперативно отслеживать конъюнктуру рынка, считает Дмитрий Абрамов.

Так, в бизнес–центре "Jensen House Макарова 32" в Василеостровском районе недавно была проведена замена оператора корпоративного питания. Значительные изменения происходят и на проекте River House, где расширились площади семейного клуба развлечений Mouse House, готовится к открытию ресторан средиземноморской кухни и магазин Togas, супермаркет Eurospar, открылся первый в Петербурге интерьерный магазин немецкого ретейлера Kare и пр.

Важно иметь возможность проводить и кардинальные изменения на объектах. Так, в конце 2022 года компания приняла решение перепрофилировать офисно–складской центр Crossroads на улице Савушкина в многофункциональный комплекс с торговыми, офисными и производственными площадями. Сегодня занятость объекта составляет 100%. По словам Дмитрия Абрамова, Crossroads — один из ярких примеров очень успешного и очень быстрого процесса реконцепции и редевелопмента на российском рынке недвижимости в 2022 году.