Несмотря на оптимизм некоторых девелоперов, продажи строящейся недвижимости в первый летний месяц не превзошли майские.
Рынок немного успокаивается, но прорывных идей для увеличения количества сделок пока нет. Впрочем, могло быть и хуже. После того как Центральный банк России последовательно ограничил действия разнообразных стимулирующих банковско–девелоперских программ, уменьшающих размеры ежемесячного платежа при ипотеке, девелоперы с опасением ждали, к чему это приведёт — не встанут ли продажи. Оказалось, что нет.
Плюс–минус 1%
По данным портала dataflat.ru, в Петербурге в июне было заключено 3,7 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) по сравнению с 3,8 тыс. в мае. В Ленобласти заключено 1,5 тыс. сделок. Средняя цена "квадрата" в Северной столице опустилась до 221,4 тыс. рублей (с 223,9 тыс.), в соседнем регионе — выросла со 144,2 тыс. до 147,2 тыс. рублей. Суммарная выручка девелоперов в агломерации сократилась на 4% — с 44,4 млрд до 42,6 млрд рублей.
Похожие данные приводят в консалтинговом центре "Петербургская недвижимость". "В июне объём продаж в петербургской агломерации достиг 5,8 тыс. сделок. Таким образом, поступательное восстановление рынка, которое мы наблюдаем с февраля 2023 года, продолжается без сезонных колебаний", — подчёркивает директор КЦ Ольга Трошева. При этом, если сравнивать второй квартал с первым, продажи в регионе выросли на 29%. Зимой, в январе–феврале, количество сделок составляло 4,5–4,8 тыс. Средняя цена предложения в Петербурге в классе массмаркет с апреля по июнь сохранялась на одном уровне и составила 216 тыс. рублей за "квадрат".
“
"Средние цены классов эконом, комфорт и бизнес пребывают в стагнации. С начала года помесячные корректировки составляли в среднем плюс–минус 1%. К началу июля, после роста на 1%, средняя цена экспозиции в Санкт–Петербурге и Ленинградской области зафиксирована на уровне 200 тыс. рублей за 1 м2 при 100%–ной оплате", — подсчитала Ольга Рянкель, руководитель дирекции аналитики и ценообразования компании e. Development.
"Цены за полтора года существенно не изменились. Предпосылок к их увеличению нет, впрочем, как и к снижению", — уверен коммерческий директор ГК "Полис" Дмитрий Макаров.
"Итоги июня в целом являются достаточно позитивными. По сравнению с маем количество сделок на рынке даже немного увеличилось — примерно на 4%. Небольшой прирост был зафиксирован и в мае по отношению к апрелю", — отмечает коммерческий директор ГК "А101" в Петербурге Мария Орлова.
С ней согласна Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО "Балтийская жемчужина". "В июне уровень спроса сохранялся за счёт незначительного увеличения предложения в экспозиции. В продажу поступили новые интересные лоты, поэтому платёжеспособные клиенты активизировались", — говорит она.
"Не исключено, что весомая доля продаж июня обусловлена майскими бронями по более мягким ипотечным условиям: при росте ставок на кредиты с первым взносом менее 30% (с 1 июня 2023 года) и перспективах запрета оставшихся субсидированных программ покупатели стремились зафиксировать ранее одобренные условия в договорах", — считает Ольга Рянкель.
Лишние люди
При этом с рынка уходят те, кто приобретал квартиры для перепродажи или сдачи. "Одна из тенденций — снижение доли инвесторов. Если год назад многие вкладывались в недвижимость для сохранения своих денег, то теперь они смотрят в сторону коммерческой недвижимости, где окупаемость выше", — рассказывает Александр Гуторов, вице–президент ГК "Страна Девелопмент".
Зато, как отмечают участники рынка, из–за постоянно меняющихся условий покупки и сокращения горизонта планирования клиенты более тщательно выбирают жильё, часто с перспективой роста семьи в будущем. "Поэтому делают выбор в пользу лотов большей площади. Главное, чтобы квартира имела хорошо продуманную планировку, каждый метр в которой был бы функциональным", — говорит Наталия Коротаевская, директор по маркетингу и аналитике группы "Аквилон".
Опять ждём
Как говорят участники рынка, сейчас продажи строящейся недвижимости в Петербурге и области установились на уровне 5,4–5,8 тыс. квартир в месяц. Такой же объём сделок был и в прошлом году (если не учитывать провальные апрель–май).
"Это нормальный уровень, позволяющий спокойно вести строительство, не нарушая обязательств перед дольщиками и банками. Но многое будет зависеть от того, какое решение по ключевой ставке будет принято на очередном заседании ЦБ", — говорит Евгений Чемодуров, генеральный директор консалтинговой компании "Стратегии и решения".
"На фоне падения курса рубля мы ожидаем и роста ключевой ставки. В свою очередь, это приведёт к тому, что со временем ипотечные ставки также скорректируются. Рост ставок снизит доступность ипотеки, а это означает, что часть клиентов примут решение отложить покупку квартиры до появления лучших условий. Напомню, что доля ипотеки в структуре сделок как в Санкт–Петербурге, так и в Ленинградской области сегодня превышает 80%. Поэтому изменение условий может восприниматься достаточно чувствительно", — полагает Егор Фёдоров, коммерческий директор GloraX.
Но для большинства потребителей кредиты остаются единственной возможностью улучшить жилищные условия.
"Поэтому в массовом сегменте для поддержания спроса могут разрабатываться новые инициативы со стороны банков и застройщиков по сокращению порогов входа в ипотеку. Потребители недвижимости высокой ценовой категории будут оценивать свои возможности и чаще выбирать выгодные условия по рассрочке", — считает Ася Левнева.
С ней согласен Егор Фёдоров. "Застройщики продолжают разрабатывать интересные ипотечные продукты совместно с банками, например такие, как траншевая ипотека, которая особенно востребована сегодня. Ещё одна программа, которая пользуется спросом, — ипотека без платежей до выдачи ключей. Мы уверены, что те девелоперы, которые смогут предложить наиболее привлекательные условия сегодня, безусловно, смогут привлечь больше клиентов", — говорит эксперт.
