Поправки в Жилищный кодекс могут добавить проблем собственникам квартир

Совет Федерации в ходе последнего заседания весенней сессии, 28 июля, одобрил поправки в Жилищный кодекс, запрещающие смену управляющей компании в многоквартирном доме (МКД) чаще одного раза в год.

Инициаторами изменений выступили думские депутаты–единоросы Сергей Пахомов, Марат Нуриев и Павел Качкаев. Как они указывают в пояснительной записке, нововведения направлены на борьбу с рейдерскими "захватами" домов, когда недобросовестные компании, зачастую путём фальсификации протоколов общедомовых собраний, начинают управлять фондом, в который уже инвестировала средства предыдущая организация.

Предполагается, что теперь собственники при выборе УК станут относиться к процессу внимательнее и ответственнее, а самим жилищникам годовой "период затишья" даст возможность чётко спланировать работу и "максимально сконцентрироваться на управлении, а не на борьбе с конкурентами".

Не забыли о правах

В изначальном тексте новеллы предлагалось оставить возможность досрочного разрыва отношений с УК только в том случае, если она не выполняет условия договора с собственниками. Однако правительство в отзыве на законопроект отметило, что это приведёт к ограничению прав граждан в возможности самостоятельно выбирать способ управления МКД. А ведь такая опция должна оставаться и при добросовестном исполнении своих обязанностей текущей УК.

На это же указывали юристы после внесения законопроекта в Госдуму в марте этого года.

В итоге в финальной редакции прописали, что до истечения года с момента последней смены УК собственники могут прекратить с ней отношения также и в случае выбора нового механизма управления имуществом. Например, если они захотят организовать ТСЖ.

Оборотная сторона

Возникает риск, что в некоторых случаях поправки в Жилищный кодекс могут только добавить проблем собственникам квартир. Если некая недобросовестная управляющая компания тем или иным образом всё–таки завладеет домом, то просто новым голосованием сменить её не удастся. Придётся оспаривать результаты в судебном порядке, что зачастую вытекает в длительное противоборство.

Причём обычно жильцы считают себя способными справиться с этим процессом без сторонней юридической помощи, но, как правило, проигрывают в судах, делится опытом частнопрактикующий юрист по сопровождению энергетических проектов Мария Васильева. В то же время отказаться от договора в связи с нарушениями его положений со стороны УК можно без суда, но, говорит эксперт, для этого они должны быть подтверждены какими–либо органами (Роспотребнадзором или жилищной инспекцией).

С одной стороны, поправки как будто бы решают вопрос с недобросовестным "перехватом" управления на этапе, когда компания только приступила к работе. С другой стороны, остаётся не совсем понятным, как они защищают от этого по прошествии года, задаётся вопросом Мария Васильева.

"Предположу, что в период “ожидания” жильцы могут успеть решить вопрос с использованием ГИС ЖКХ при голосовании на общем собрании. Тогда идентификация голосующих станет проводиться через “Госуслуги”, что усложнит фальсификацию результатов опроса. В остальном проект устанавливает интервал некой стабильности, в который сменить УК можно или путём оспаривания результатов голосования о её выборе, или, как предусмотрено поправками, при выявлении нарушений с её стороны. Поэтому если жильцам просто разонравятся тарифы управляющей организации, то им придётся подождать", — рассуждает юрист.

Важен каждый голос

Поправки укладываются в цепочку постепенного ужесточения законодательства в ЖКХ в последние несколько лет. В сентябре 2022 года вступил в действие новый порядок голосования собственников за смену управляющей компании. Теперь вопрос может быть решён только 50% плюс один голос от общего числа собственников. Раньше достаточно было согласия лишь большей половины от пришедших на собрание.

В итоге устраняется ситуация, когда всего четверть жильцов может определять судьбу дома. В то же время собрать достаточно собственников для решения такого вопроса инициативным жильцам и раньше оказывалось непросто, а сегодня, особенно в типичной многоэтажке на тысячу–две квартир, это становится настоящим испытанием.

Изменения законодательства направлены на стабилизацию сферы управления МКД, подтверждает управляющий партнёр юридической компании "Варшавский и партнёры" Владислав Варшавский. "В целом логику законодателя можно объяснить — обеспечить нормальное содержание имущества МКД, исключить “качели” при борьбе за выбор УК. Но такая инициатива имеет и обратную сторону: организовать общее собрание собственников МКД довольно сложно, активистов в доме, как правило, бывает не много. И процессом выбора УК управляет фактически активное меньшинство, интересы которого могут не совпадать с большинством. В любом случае даже при некачественном оказании услуг УК сменить такую организацию может быть крайне затруднительно", — поясняет эксперт.

Проверка на честность

Фальсификация протоколов остаётся одной из самых болезненных точек в жилищной отрасли. После того как собственники обнаруживают подтасовку в проведении голосования, они отправляются в суд. Но такие процессы обычно проходят как гражданские. И если голосование признают нечестным, а его итоги обнуляются, сам факт подделки подписей, что уже является составляющей уголовного преступления, остаётся без внимания. Так, жители около 300 МКД, которые управляются ЖКС №1 Кировского района, заявляют, что в общедомовых голосованиях принимают участие даже уже несколько лет назад скончавшиеся собственники, писала в начале июля "Фонтанка". За первые 6 месяцев 2023 года Кировский районный суд полностью или частично удовлетворил 41 иск о признании недействительными решений собраний жильцов. Как поясняют в ЖКС №1 Кировского района, проблема восходит к тому, что за период до и после проведения голосования собственники несколько раз банально могут менять своё мнение по рассматриваемому вопросу.

Конфликтом горожан с управляющей компанией даже заинтересовался глава Следственного комитета Александр Бастрыкин. Однако в уголовную плоскость разбирательство, судя по всему, до сих пор не перетекло.