Шведская H&M должна заплатить 23,6 млн рублей петербургскому торговому комплексу "Невский центр" за закрытие своего магазина.
В январе ООО "Стокманн СПб центр", управляющее торговым комплексом "Невский центр" возле площади Восстания, предъявило в Арбитражном суде Петербурга и Ленобласти иск на 98 млн рублей к ООО "Эйч Энд Эм Хеннес энд Мауриц", "дочке" шведской корпорации H&M. Поводом стало закрытие магазина, занимавшего ранее на 1–2–м этажах комплекса 2,5 тыс. м2. В "цену" иска вошли базовая арендная ставка, эксплуатационные и маркетинговые расходы, пени за декабрь 2022–го — май 2023 года.
Иностранный ретейлер, напомним, в 2022 году объявил, что покидает Россию.
Как следует из материалов дела, базовая ставка для H&M, якорного арендатора "Невского центра" (6% от объёма площадей), составляла 7 млн рублей, что ниже платы, установленной для других магазинов, а штрафные санкции — 108 рублей за 1 м2 в день за нарушение обязательства не закрывать торговую точку в часы работы центра.
Истец отказался от комментариев, с ответчиком связаться не удалось.
В суде "Эйч Энд Эм Хеннес энд Мауриц" заявило встречный иск о взыскании 50,8 млн рублей неосновательного обогащения. Кроме того, компания ссылалась на чрезмерность назначенных ей штрафов — в среднем 8,83 млн рублей в месяц, что превышает размер ежемесячной базовой арендной платы. Ещё ответчик обратил внимание суда на полное внесение им всех платежей, включая базовую арендную плату, эксплуатационные и маркетинговые расходы.
Однако, как выяснилось в процессе, "Стокманн СПб центр" начислил и удержал из поступивших денег штрафные санкции, предусмотренные договором, а оставшийся долг по аренде пошёл требовать в суд.
Арбитраж взыскал с "Эйч Энд Эм Хеннес энд Мауриц" только 23,6 млн рублей арендной платы и пеней (из расчёта 2 млн рублей в месяц), а встречный иск российской "дочки" H&M оставил без удовлетворения. При этом суд применил ст. 333 ГК (снижение неустойки).
"Обстоятельства, связанные с закрытием магазинов в часы работы торгового центра, были обусловлены не только личной волей и желанием арендатора, но и внешним политическим давлением недружественных государств, повлиявшим на нормальный ход коммерческой деятельности торгового центра, — написал в своём решении арбитраж. — Указанные обстоятельства затронули финансовую деятельность как арендодателя, так и арендатора, лишив их возможности получить то, на что они рассчитывали при заключении договора".
Наиболее примечательным в данном деле является то, что понятие "якорный арендатор" из коммерческого превращается в правовое, считает адвокат Елена Менде, партнёр коллегии адвокатов "Смоленка, 33". Что это значит? При соответствии определённому набору критериев на арендатора возлагаются дополнительные обязанности и вменяется дополнительная ответственность. По мнению эксперта, критерии могут быть такими: площадь занимаемых помещений, известность бренда и его привлекательность для покупателей.
"Особенностью такого статуса является то, что у арендатора помимо стандартного права пользования площадями и обязанности уплачивать аренду появляется право на получение некоего вознаграждения за сам факт присутствия в торговом центре. Обычно это скидка на арендную ставку, — поясняет Елена Менде. — Одновременно платность такого присутствия корреспондирует обязанность это присутствие обеспечить".
Правовая проблема, возникающая в таких ситуациях, заключается в том, что размер "платы за присутствие" в документах напрямую не определён. Договор между "Невским центром" и H&M предусматривал только оговорённый размер арендной платы и неустойку за закрытие магазина в рабочее время торгового центра.
Поэтому в арбитражном суде "Стокманн СПб центр" было необходимо доказать не только фактическое предоставление скидки, что само по себе сложно с учётом отсутствия требований об одинаковых арендных ставках, но и справиться с применением судом ст. 333 ГК РФ.
По мнению Елены Менде, снижение арбитражем неустойки на основании её сравнения с размером арендной платы с точки зрения права является верным, но не является справедливым в контексте экономической сущности данной платы. Поэтому в апелляции истец может попытаться добиться увеличения взысканной суммы, прогнозирует эксперт.
Светлана Гузь, управляющий партнёр бюро юридических стратегий Legal to Business, считает решение по спору "Невского центра" с H&M соответствующим актуальной судебной практике.
"С одной стороны, суды зачастую взыскивают неустойку с арендаторов за различные нарушения условий договоров, а с другой — суд пошёл навстречу ответчику и снизил общий размер притязаний", — говорит эксперт.
И хотя, по мнению Светланы Гузь, шансы на пересмотр решения выглядят невысокими, в апелляции арендатор может всё–таки добиться дополнительного снижения.
Среди факторов влияния управляющий партнёр бюро юридических стратегий Legal to Business выделяет определённую политическую составляющую этого спора, выполнение Н&M в полном объёме обязанности по внесению арендной платы даже с учётом "закрытых дверей". Однако полной отмены взыскания ответчик не добьётся, считает эксперт.
Примечательно, что уход шведского ретейлера из России привёл к резкому всплеску судебных претензий к нему. Так, в 2021 году к нему было предъявлено в арбитражных судах всего три иска, а вот в 2022 году их уже было заявлено 13.
Как полагают юристы, опрошенные "ДП", победа "Невского центра" в споре со своим якорным арендатором может подтолкнуть владельцев других торговых центров и комплексов, чьи иностранные партнёры расторгли договоры, инициировать судебные разбирательства против них.
